第一章 总 则
第一条 为认真贯彻实施《物业管理条例》，规范我市的物业管理活动，维
护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，结合我市实际，制定
本办法。
第二条 本办法适用于威海市区（包括环翠区和高技术产业开发区、经济技
术开发区，以下简称市区）范围内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和
物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行
维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙
体、柱、梁、楼板、屋顶等）和户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位。
本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内共用的上下水
管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、
绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。
第四条 威海市房地产管理局是市区物业管理的主管部门（以下简称市物业
主管部门），依法对物业管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：
（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，监督指导市区物业
管理活动；
（二）根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定、标准及
实施办法；
（三）依法审核、批准物业管理企业资质；
（四）管理、监督物业管理启动基金和中心城区旧住宅小区维修养护资金的
投向和使用；
（五）会同有关部门划定物业管理区域；
（六）参与有关物业管理区域内房屋的竣工综合验收；
（七）组织、指导物业管理从业人员培训；
（八）市人民政府授予的其他职责。
环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区的房地产行政管理部门是各自
辖区内物业管理的主管部门（以下简称区物业主管部门），依法对辖区内的物业
管理活动进行指导、监督和管理。其主要职责是：
（一）参与辖区物业管理区域内房屋的竣工综合验收；
（二）负责管理辖区内筹措的有关政策性资金；
（三）指导辖区内物业管理的招标投标活动；
（四）指导物业管理区域内的业主召开第一次业主大会会议并选举产生业主
委员会；
（五）负责物业管理区域业主委员会的登记备案；
（六）监督物业服务收费行为；
（七）负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理
活动中的投诉；
（八）依法纠正违反物业管理规定的行为。
第五条 公安、民政、财政、建设、环保、环卫、燃气、热力、广播电视、
工商、供电、邮政、通讯等有关部门、单位，应按照各自的职责分工，协同搞好
物业管理。
第六条 物业管理区域范围，由市物业主管部门会同建设、规划部门划定。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第七条 房屋的所有权人为业主。
第八条 业主大会由全体业主组成，为物业管理区域内物业管理的最高权力
机构。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
第九条 物业管理区域入住（使用）率达到50%以上，业主、建设单位或物业
管理企业应当及时告知区物业主管部门，区物业主管部门应在接到通知之日起1
个月内，会同有关街道办事处指导业主代表和建设单位成立业主大会筹备组，并
指导筹备组召开第一次业主大会。
前款所指入住（使用），是指业主收到建设单位的书面入住（使用）通知并
办理完相应交接手续。业主收到书面入住（使用）通知，但在限期内无正当理由
不办理相应交接手续的，视为入住（使用）。建设单位没有事先书面通知业主入
住（使用）的，以业主实际入住（使用）为准。
业主大会筹备组按建设部《业主大会规程》的规定由业主代表和建设单位等
成员组成。
第十条 业主的投票权按照下列原则确定：
（一）拥有住宅房屋的业主，每拥有1套住宅享有1票投票权；
（二）拥有非住宅房屋的业主，按照其持有的房屋所有权证载明的建筑面积
计算投票权。建筑面积不足100平方米的，享有1票投票权。建筑面积在100平方
米以上的，每100平方米为1个计票单位，每个计票单位享有1票投票权。不足1个
计票单位的部分，如建筑面积在50平方米以上的，则增加1票投票权；建筑面积
不足50平方米的，不计算投票权。
第十一条 业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内全体业主
和物业使用人均具有约束力。
第十二条 业主委员会经业主大会选举产生，并应于选举产生之日起30日内，
向区物业主管部门备案。业主委员会成员的工作报酬和业主委员会的办公费用由
业主大会决定。
第十三条 业主委员会成员应从业主中选举产生，成员总数应为奇数，设主
任1人、副主任1至2人。
业主不足7人的物业管理区域，业主委员会的组成由全体业主协商确定。
业主委员会任期届满前2个月，应当召开业主大会会议进行换届选举。
第十四条 新成立的业主委员会到区物业主管部门办理备案手续时，应提交
下列资料：
（一）备案申请；
（二）业主大会议事规则、业主公约；
（三）与会业主名单；
（四）由计票人、监票人签字的表决记录；
（五）业主委员会成员名单、简历及职务；
（六）筹备组的会议纪要和工作报告。
区物业主管部门应当自受理之日起5日内完成备案工作。
业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当自变更之日起15日内到区物业
主管部门办理变更登记。
第三章 前期物业管理
第十五条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管
理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企
业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经区物业主管部门批准，可以采用协
议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第十六条 建设单位应当按国家和省、市的有关规定以及物业服务合同，向
物业管理企业办理物业及有关资料的验收和移交。
前期物业管理终止时，前期物业管理企业应当向业主委员会办理验收和移交
手续。
第十七条 业主入住前的物业服务费用由建设单位承担；业主入住后的物业
服务费用，应根据本办法的规定和物业服务合同的约定，由业主或物业使用人承
担。
第十八条 建设单位在前期物业管理活动中享有下列权利：
（一）依法参与业主大会的筹备工作；
（二）以未出售物业的业主身份享有业主的相关权利；
（三）依法享有的其他权利。
第十九条 建设单位在前期物业管理活动中应承担下列义务：
（一）负责物业保修期间的维修；
（二）提供商品房质量保证书和使用说明书及配套设施设备说明；
（三）协助成立业主大会；
（四）依照本办法规定配置物业管理用房；
（五）以未出售物业的业主身份承担业主的相关义务；
（六）明示业主临时公约；
（七）依法承担的其他义务。
第二十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，
建设单位不得保留和处分。
第二十一条 市、区物业主管部门应参加相关物业管理区域内的房屋竣工综
合验收，未经物业主管部门参与验收的房屋不得交付使用。
第四章 物业管理服务
第二十二条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内向市
物业主管部门申请物业管理企业资质。
物业管理企业只能从事与其资质等级相适应的物业管理服务活动。
本市行政管理区域外的物业管理企业进入市区从事物业管理活动的，应按照
有关规定到市物业主管部门备案。
第二十三条 物业管理企业的成立应当具备下列条件：
（一）有符合规定的名称、章程和固定的办公场所；
（二）有符合规定的企业法人组织管理机构和专业技术及管理人员；
（三）有独立的法人资格；
（四）有与企业资质相适应的注册资本；
（五）法律、法规、规章规定的其他条件。
第二十四条 物业管理企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。
第二十五条 物业管理企业应当与建设单位或业主、业主委员会本着平等、
自愿、公平、诚实信用的原则签订物业服务合同。
物业服务合同应当包括下列主要内容：
（一）合同双方约定的服务事项；
（二）业主的权利与义务；
（三）物业管理企业的权利与义务；
（四）物业服务的质量要求；
（五）物业服务费用、专项维修资金以及业主大会决定的有关分摊费用的收
取标准、收取办法及使用；
（六）物业管理用房的使用；
（七）合同的期限、终止、解除的约定，以及合同终止或解除时物业共用设
施设备及档案资料的移交方式；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
物业服务合同签订后，物业管理企业应自签订之日起30日内将物业服务合同
报区物业主管部门备案。
第二十六条 物业管理区域内的机动车辆的停放和保管，由物业服务合同依
法约定。
第二十七条 物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担物业服务合同
规定的维修养护项目时，合同中约定的物业管理企业的责任不随之转移。
第二十八条 物业服务合同期满一方不再续签或物业管理企业因故终止物业
服务的，应当提前2个月通知对方，由业主委员会组织召开业主大会，选聘新的
物业管理企业。
物业管理企业应当在合同终止或解除后将物业管理用房、共用设施设备及有
关资料及时移交业主委员会，并办理各种费用结算手续。
第二十九条 建设单位应当按照《城市居住区规划设计规范》的标准，在物
业管理区域内配置必要的物业管理用房。
没有物业管理用房的旧住宅区，可按新划定的物业管理区域，依照前款标准
择址集中配建物业管理用房。
第三十条 建设单位按规定提供的物业管理用房，所有权归全体业主。
未经业主大会同意，任何单位和个人不得侵占物业管理用房或将其改作他用，不
得对其进行抵押、交易或交换。
第三十一条 物业服务的主要内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护；
（二）物业管理区域的卫生保洁，但不包括居民生活垃圾的外运；
（三）物业管理区域的绿化养护；
（四）物业管理区域内公共秩序的维护；
（五）合同约定的其他事项。
第三十二条 业主及物业使用人应当遵守业主公约，按照物业服务合同的约
定或业主大会的决定支付物业服务费、专项维修资金以及应分摊的其他费用。
第三十三条 住宅物业服务收费根据物业的性质和特点实行政府指导价和市
场调节价。具体标准由业主或业主大会与物业管理企业依据市物价主管部门和市
物业主管部门制定的物业服务收费指导价协商确定，并在物业服务合同中明确后
报市物价主管部门备案。
前期物业服务的收费标准参照本条第一款的规定确定。
非住宅物业服务收费由业主或业主大会与物业管理企业协商定价，并报市物
价主管部门备案。
第三十四条 业主、业主大会与物业管理企业可以按《山东省物业服务收费
实施办法》的有关规定采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
第三十五条 物业管理区域内未出售或未出租使用的空置物业的交费，应由其业
主按照该物业管理区域内同类物业的收费标准交纳。
第三十六条 房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，由业主按规定分
摊和交纳，属于业主共同所有。
物业管理区域内没有建立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的，其
维修费用由业主按房屋建筑面积分摊。
房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的具体管理办法，由市物业主管
部门会同财政部门另行制定。
第三十七条 房改房的专项维修资金来源于从房改售房款按比例提取的共用
部位、共用设施设备维修基金的利息。
前款所列资金应专户储存、单元核算、专款专用，并定期向业主公布使用情
况。
房改房共用部位、共用设施设备物业专项维修资金不足部分，由业主按房屋建筑
面积分摊。
未参加房改的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将共用部
位、共用设施设备维修费用按季度拨付物业管理企业。
第三十八条 市政府每年从城市建设维护费中提取一定比例的资金，作为中
心城区旧住宅小区物业管理公共资金，主要用于中心城区部分旧住宅小区物业管
理的启动、购置或租赁物业管理用房、配置相关设施设备及小区的维护，由市物
业主管部门制订年度使用计划报市财政部门审核拨付。
中心城区旧住宅小区的范围由市物业主管部门会同市财政部门共同确定。
第三十九条 中心城区旧住宅小区内的非市政道路及公共场地的维修养护和绿化
管理所需资金，由市物业主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列
支。卫生清扫等所需资金，由环翠区财政部门拨付给同级物业主管部门。
第五章 物业的使用与维护
第四十条 物业管理企业与业主和其他部门、单位的维修责任按下列原则确
定：
（一）住宅房屋共用部位的维修，由物业管理企业负责；住宅房屋的室内维
修和非住宅房屋的维修由业主负责。
（二）从产权分界点（含产权分界点）向电源侧的供配电设施的维修养护，
由电业部门负责；从产权分界点至用户电表间的供配电设施设备的维修养护，由
物业管理企业负责；从用户电表（含用户电表）至室内线路的维修养护，由业主
负责。
（三）从用户的供水总表（含总表）到公共管网的供水设施的维修养护，由
供水企业负责；从供水总表至室内业主共用供水设施的维修养护，由物业管理企
业负责；从自来水分表到用户用水终端供水设施的维修养护，由业主负责。
已实行一户一表的用户，用户水表（含水表）到公共管网的供水设施由供水企业
负责维修养护；用户水表到用户用水终端的供水设施的维修养护，由业主负责。
（四）从化粪池至业主室内共用排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，
由物业管理企业负责；从化粪池至城市污水管道的维修养护，由污水处理企业负
责。
（五）实行生活垃圾袋装化的物业管理区域，业主应将袋装生活垃圾送到垃
圾箱内。物业服务合同另有约定的，从其约定。
（六）非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管
理企业负责。
（七）供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维修养
护需由有关专业部门负责的，由有关专业部门按各自职能分工负责。各专业部门
可根据需要，将物业项目的维修养护委托物业管理企业负责。
物业管理区域内应由专业部门负责维修养护的物业服务项目发生问题的，物
业管理企业应积极协调有关部门解决。
第四十一条 供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程等单位
根据需要在物业管理区域内占用、挖掘道路以及从事相关作业时，施工企业应当
通知物业管理企业。双方可签订工程施工管理协议；没有签订工程施工管理协议
的，施工企业应承担恢复原状的责任。
第四十二条 业主或物业使用人装饰装修房屋应当遵守房屋使用的有关规定
和业主公约，并事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁
止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
第四十三条 物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护时，
有关业主和物业使用人应当给予配合。因业主或物业使用人阻挠维修造成物业损
坏及财产损失的，责任人应当修复或者承担赔偿责任。
第六章 法律责任
第四十四条 违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招
投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企
业的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以
并处10万元以下的罚款。
第四十五条 违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的
物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上人民政府房地
产行政主管部门处以5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承
担赔偿责任。
第四十六条 违反《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的，由县级以
上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建
设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第四十七条 违反《物业管理条例》的规定，未取得资质证书从事物业管理
的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20
万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书
的部门吊销资质证书。
第四十八条 违反《物业管理条例》的规定，物业管理企业聘用未取得物业
管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上人民政府房地产行政
主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失
的，依法承担赔偿责任。
第四十九条 违反《物业管理条例》的规定，物业管理企业将一个物业管理
区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上人民政府房地产行政主管
部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁
发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用
部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主
造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十条 违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的，由县级以
上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法
所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情
节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接
负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第五十一条 违反《物业管理条例》的规定，建设单位在物业管理区域内不
按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门
责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第五十二条 违反《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意，物业管理
企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门
责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得
收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分
按照业主大会的决定使用。
第五十三条 违反《物业管理条例》的规定，有下列行为之一的，由县级以
上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的
规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的
维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定
行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第五十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业
主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院
起诉。
第五十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活
动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第五十六条 违反《物业管理条例》的规定，县级以上人民政府房地产行政
主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财
物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成
犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附 则
第五十七条 本办法下列用语的含义是：
（一）中心城区是指市区东山小区以西，四方路以北，古寨东路以东，菊花
顶小区—古陌西路以南，不包括未解体自然村的区域。
（二）物业管理区域入住（使用）率，是指物业管理区域内物业入住（使用）
套数/物业管理区域内物业总套数。
第五十八条 本办法由威海市房地产管理局负责解释并组织实施。
第五十九条 本办法自发布之日起施行，《威海市城市住宅小区物业管理暂
行办法》（威政发〔1997〕52号）同时废止。