第一章 总则 第一条 为加强城市住宅小区物业管理,创造整洁、文明、安全、舒适 的居住环境,根据《山东省城市住宅小区物业管理办法》等有关规定,结合 本市实际,制定本办法。 第二条 本市推行城市住宅小区物业管理。 新建住宅小区应当按照住宅小区物业管理标准规划设计,并搞好公共设 备、公用设施的配套建设;原有住宅小区应当通过综合整治,逐步实行物业 管理。 第三条 本办法所称住宅小区,是指城市规划区范围内经过统一规划、 综合开发、配套建设,建筑面积在二万平方米(含非住宅房屋)以上的居民 生活区。 本办法所称物业,是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设 备及公共场地。 本办法所称物业管理,是指物业管理企业根据物业管理合同约定,对住 宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。 本办法所称业主,是指住宅小区内各类房屋的所有权人。 第二章 管理体制 第四条 市房产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门(以下 简称物业管理主管部门)。其主要职责是: (一)负责对全市住宅小区物业管理工作进行指导、检查; (二)负责物业管理企业资质的初步审查、报批; (三)负责物业管理规范性文件的拟订; (四)负责物业管理与服务标准的制定等工作。 县建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。 其他有关部门按照各自的职责,协同做好城市住宅小区的管理工作。 第五条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时,物业管理主管 部门应当会同开发建设单位召开业主大会,选举产生小区业主委员会。 第六条 业主大会应当由过半数有表决权的业主或者业主代表参加。 表决权可以实行住户一户一票,也可按单元或者按整栋住宅楼选出一名 代表参加表决。非住宅房屋有房屋所有权证的,每证一票。 第七条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。 业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。 第八条 业主委员会在业主大会的监督下,履行下列职责: (一)召集并主持业主大会,报告小区物业管理实施情况; (二)通过公开招标选定物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或解 除物业管理合同; (三)拟定维修基金使用计划,并按年度公布使用情况; (四)审定物业管理企业提出的物业管理计划; (五)听取业主的意见和建议,监督物业管理企业的工作; (六)监督公用设施、设备及公共场地的使用; (七)业主大会赋予的其他职责。 第九条 业主委员会应定期召开会议,会议应有过半数委员出席,其决 定必须经全体委员半数以上通过方有效。 业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派 出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。 第十条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均 具有约束力。 第十一条 住宅小区应当制定业主公约。 业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前,业主和非业主 应当遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。 第十二条 物业管理企业依据物业管理合同,履行下列职责: (一)按照有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法; (二)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理; (三)依照物业管理合同和有关规定收取费用; (四)制止违反小区管理规章制度的行为; (五)要求业主委员会协助管理; (六)选聘专营公司(如清洁、保安公司等)承担专项管理业务; (七)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费; (八)协调物业管理企业与各有关部门的工作关系。 第十三条 设立物业管理企业,必须经工商行政管理部门登记注册,并 取得省物业管理行政主管部门核发的物业管理企业资质证书。 第三章 管理经费 第十四条 建立住宅小区公用部位、公用设施设备维修基金: (一)公有住房由售房单位按房改售房款22%的比例提取,其中20%属售房 单位所有,2%属全体业主所有; (二)商品房住宅由购房者在办理产权登记时按购房款3%的比例交纳维修 基金,该基金属全体业主所有,不计入住宅销售收入。 已售出的商品房住宅没有交纳维修基金的,由开发建设单位按售房款3% 的比例在经营收入中列支。 第十五条 维修基金专户储存,专项用于住宅公用部位、公用设施设备 保修期满后的大修、更新、改造。 户主变更时,维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。 第十六条 物业管理服务收费按照《东营市城市住宅小区物业管理服务 收费暂行办法》的有关规定执行。 第四章 物业管理移交 第十七条 住宅小区竣工后,开发建设单位必须向有关部门申请综合验 收。综合验收合格的,方可办理物业管理移交手续。 第十八条 住宅小区业主委员会成立前,物业管理工作由开发建设单位 负责,费用由开发建设单位承担。 第十九条 住宅小区业主委员会成立后,开发建设单位应将住宅小区的 物业管理移交给业主委员会,并提供下列资料: (一)住宅小区建设各项批准文件; (二)住宅小区规划图、竣工总平面图; (三)房屋及配套公用设施、设备竣工图; (四)地下管网及供电、通讯线路图; (五)房屋分配方案及各住户情况简明表; (六)质量验收资料; (七)其他必要的资料。 第二十条 住宅小区物业管理移交时,应当将维修基金以业主委员会名 义一次性存放金融机构,按住宅小区专户储存,专项用于小区的物业管理, 并接受物业管理主管部门的监督和管理。 第二十一条 住宅小区开发建设单位按规划建设的物业管理用房和停车 场、自行车棚等经营场所,在小区移交时一并移交给业主委员会,并由物业 管理企业管理使用;住宅小区开发建设单位须按住宅小区建筑总面积的0.5% 配套建设商业网点房,以成本价格提供给小区物业管理企业经营。 未按上述规定建设并移交专用房屋和商业网点用房的,开发建设单位须 交纳相应建设资金或以房产折价顶抵。 第二十二条 住宅小区自物业管理移交之日起保修期不满一年的,由开 发建设单位负责保修;开发建设单位不负责保修的,须向业主委员会交付购 房款5%的保修金,由物业管理企业负责修缮。 第五章 物业管理与维护 第二十三条 住宅小区物业管理企业应当与业主委员会按照有关规定签 订物业管理合同。物业管理合同应当报物业管理主管部门备案。 第二十四条 全体业主和非业主应当遵守小区管理规章制度,按规定交 纳物业管理服务费,不得妨碍、阻挠物业管理人员履行职责,并有权监督住 宅小区的管理。 第二十五条 物业管理企业如需改变小区内公共设备、公用设施的现状 或者使用性质,应当按规定报经有关部门和单位批准。 第二十六条 单位和居民入住小区时,须与物业管理企业签订小区入住 合约,已入住小区未签合约的,应予以补签。第二十七条 入住小区的单位 和居民须遵守下列规定: (一)不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调; (二)不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施,房屋装饰应符合有关规 定; (三)保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全,禁止在公用院落、 走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物,搞违章建筑; (四)禁止在阳台上砌墙和存放超重物品; (五)禁止随意接引、拆除或损坏市政公用设施; (六)不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路,禁止向下水道乱倒杂物; (七)自觉爱护住宅小区内的绿地花草树木及绿化设施,严禁损坏、占 用绿地; (八)按规定时间、地点存放垃圾,禁止乱倒垃圾; (九)政府或者业主公约的其他有关规定。 第二十八条 房屋分户门内的维修,由业主自行负责。 单体建筑物内公用设施的维修费用,由业主以其所拥有的建筑物份额按 比例分担。 出租房屋的维修责任,由当事人双方在租赁合同中约定。 第二十九条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费 用,由业主以其所拥有的建筑物份额按比例分担。 非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用,由受益人或 有关部门承担。 第三十条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的,业主应当及 时维修;拖延或拒不维修的,业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维 修,费用由业主承担。 第三十一条 住宅小区内政府投资建设的公共房屋属国有资产,由市、 县物业管理主管部门进行清理、整修、回收。任何单位和个人不得私自占用。 第六章 法律责任 第三十二条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务 的,根据《山东省城市住宅小区物业管理办法》第三十条 规定,由物业管 理主管部门限期补办手续,并可处一万元以下的罚款。 第三十三条 违反本办法第二十八条规定的,由物业管理主管部门及其 他有关部门依法予以处罚,造成损失的,应承担赔偿责任。 第三十四条 业主委员会或者物业管理企业违反物业管理合同规定的, 对方均有权依据合同规定,追究违约方责任直至解除合同;造成损失的,违 约方应当依据合同予以赔偿。 第七章 附则 第三十五条 办公区、商业区等非住宅的物业管理参照本办法执行。 第三十六条 本办法自发布之日起施行。