【房产管理概况】1998年,全市办理房改售房发证21171件,建筑面积162.8万平方米 。其中按市房改方案售房发证15249件,建筑面积110.1万平方米;单批房改方案售房 发证5922件,建筑面积52.7万平方米。办理拆迁私房自住户调换产权发证8428件,建 筑面积48万平方米。正常办理房屋产权初始登记、变更登记、转移登记、抵押登记等 ,共10883件,建筑面积719.2万平方米。调阅各类房产地籍档案2056卷(次),新接档 案36672卷,整理归档2255卷。 年内,共审办房屋买卖过户4601件,交易建筑面积160万平方米,交易金额24.5 亿元,为财政代征契税1894万元;办理商品房预售登记23件,13万平方米;办理房产 抵押315件,抵押面积68.1万平方米,抵押金额33.9亿元;完成房地产评估799户,估 评面积50.6万平方米,估价总额12.5亿元;办理房屋互换手续276户、613间,建筑面 积9564平方米。 市直管公房全年收租2893万元,其中住宅收租2143万元,非住宅收租750万元, 收租率93.84%;年内接管直管公房建筑面积6.85万平方米,撤管直管公房建筑面积 2.88万平方米;办理企业破产、兼并中的房产转移过户手续24家,建筑面积42.4万平 方米;处理房产历史遗留问题和来信来访40余件;处理房屋租赁纠纷5起。 年内全系统共完成房屋维修工程量建筑面积26.5万平方米,工作量2300万元,分 别占年计划的99.4%和101%;维修工程合格率100%,优良品率40%;审核报批危房 改造计划17项,审批建筑面积19万平方米;处理危房鉴定申请66份,鉴定危险房屋建 筑面积2.8万平方米。 年内,完成了《济南市房地产抵押管理办法》的起草、修改、送审工作;与有关 部门修订、会签了《济南市城市建设拆迁管理办法》、《济南市供热管理办法》、《 济南市地震防御减灾管理办法》、《济南市土地使用权租赁管理办法》、《鼓励和支 持个体私营企业对不同所有制企业进行产权交易实施意见》、《关于财政支持个体私 营经济发展的实施意见》、《济南市文物保护管理办法》、《济南市城建监察管理暂 行办法》和《关于中小型国有商贸企业产权出售试行办法》等9件法规、规章及规范 性文件。培训各类行政执法人员2000余人(次)。组织500余人参加了“全国房地产法 律法规知识大赛”,获得“优胜奖”。1998年市房管局被评为“全省建设执法年先进 单位”。 市房管局直属单位年内开工建设房屋62400平方米,竣工房屋43100平方米;完成 3项拆迁工程,动迁单位(个体)和居民148户,拆除各类房屋建筑面积10240平方米, 过渡安置和一次性安置单位(个体)和居民482户。完成住宅和其它工程设计项目24个 ,设计面积8万多平方米,工程地质勘察进尺6000余米,预制构件生产2880立方米, 钢窗生产5000平方米。 年内,落实济南市住房制度改革办公室的编制方案,组建了房管监察支队;组织 84人参加房地产评估师培训和考试,21人取得估价师任职资格,使全市房地产估价师 达到47人。 【住宅建设概况】年内,市区新建各类房屋建筑面积共427万平方米,拆除减少建筑 面积23.8万平方米,净增房屋建筑面积403.2万平方米。其中,新建住宅建筑面积30 0万平方米,拆除减少建筑面积22.8万平方米,净增住宅建筑面积277.2万平方米。至 年底,市区实有各类房屋建筑面积5835万平方米(不含军产),其中住宅建筑面积318 0万平方米(直管公房396万平方米,单位自管房1784万平方米,私房1000万平方米), 非住宅建筑面积2655万平方米(直管公房69万平方米,单位自管房2586万平方米)。市 区实有住宅使用面积2409.75万平方米,实有住宅居住面积1513.17万平方米,按当年 市区153万居住人口计算,市区人均住宅使用面积15.75平方米,比上年提高1.62平方 米;人均住宅居住面积9.89平方米,比上年提高1.79平方米(有关情况见【城市居民 居住水平调查】)。 【住房制度改革】按照国务院和省政府关于深化住房制度改革的部署,市房改办拟订 了《济南市深化住房制度改革的实施意见》(以下简称《实施意见》),在市委、市人 大、市政府审议、修订和广泛征求社会各界意见的基础上,报请省政府批准后,市政 府于11月27日召开全市房改工作会议进行了部署。同时拟订了《济南市职工实行住房 货币化分配实施细则》、《济南市职工换购住房的规定》等4个配套政策。《实施意 见》的主要内容是:①停止住房实物分配。逐步实行住房分配货币化。到1998年底, 取消实物分房,逐步实行住房分配货币化。从1999年1月1日起,对在职职工按基本工 资的25%按月发放住房补贴;对无房职工和住房未达到规定标准面积的职工,在购房 时按照补偿基数(6.49元)和1998年以前的实际工作年限以及本人住房控制标准之内的 实际购房面积给予一次性住房资金补偿;继续推行住房公积金制度,逐步提高公积金 计缴比率,到2000年,有条件的单位和职工,公积金计缴比率应在目前5%的基础上 每年再提高1个百分点。②继续推进现有住房的改革,培育和规范住房交易市场。从 1999年1月1日起,济南市公有住房实行新的租金标准,新的租金为使用面积平均每平 方米每月1.26元,最高为1.69元,最低为0.88元;出售公有住房取消标准价,一律实 行成本价售房,新的售房价格为砖混结构一等甲级住房建筑面积每平方米1035元,各 项折扣调整为:工龄折扣基数为5.71元(单职工为10.60元),现住房折扣为每平方米 建筑面积20元,一次性付款折扣率为应付款的10%。③建立和完善以经济适用住房为 主的多层次住房供应体系。实行住房货币化分配以后,高收入家庭购买、租赁市场价 商品房,由市场供需调节;中低收入家庭购买经济适用房(安居工程房)或参加单位组 织的集资建房,实行政府指导价;最低收入家庭可租赁由政府或单位提供的廉租住房 。④建立政策性和商业性并存的住房信贷体系,促进住房商品化。银行要为购房职工 提供个人抵押贷款。 加强住房公积金的归集和管理。加大公积金宣传力度,强调售房单位必须按规定 缴存公积金,并使公积金缴存率稳步上升。年内归集公积金达1.4亿元,使济南地区 公积金归集总额达到9亿元(其中执行济南市方案的归集额为3.5亿元),全市实行公积 金的职工占应交职工总数的90.8%。 继续做好房改售房工作。年内共办理售房审批手续3万余户,完成评估4.2万户, 评估总户数已达12万户。至年底,利用微机审核售房资料、建立房改购房档案达10万 多户。 年内,成立了济南市党政机关建房审批领导小组办公室,与市房改办合署办公。 该办公室配合市纪委、市监察局,完成了全市领导干部住房情况的调查登记,建立了 领导干部住房档案,建立了党政机关建房和领导干部调整住房的审报、审批制度。 【安居工程与住房解困】济南市安居工程(经济适用房)建设按照以销定建的原则,采 取集中建设与联合建设的方式,计划建设32万平方米,投资3亿元,其中国家贷款1. 8亿元。集中建设的玉函东区已竣工3.6万平方米,新开工1.9万平方米。与第一、第 二印染厂联合建设的印染小区,已竣工1万平方米。完成了与“三联”集团联合建设 安居住宅的立项工作。安居住宅的销售情况基本正常,年内销售和消化积压安居住房 25.72万平方米。目前全市安居住房除桃源小区积压8.56万平方米外,其它小区的积 压问题已得到解决。 年内,通过多形式、多渠道安置住房困难户1.08万户,是济南市开展住房解困工 作以来解决住房困难户最多的一年。 【城市居民居住水平调查】为查清济南市城区居民居住情况,为领导决策和制定国民 经济发展计划,推进住房制度改革,改善居民居住条件提供准确可靠的依据,市房管 局和市统计局联合开展城市居民居住水平调查工作。 市政府和有关部门高度重视此次调查工作。市政府办公厅下发了《关于开展城市 居民居住水平调查工作的通知》,市、区两级房管、统计部门均成立了调查工作领导 小组。参与调查工作的有市、区两级房管、统计部门以及公安机关、城调队、街道办 事处、居委会等,共计600余人。调查从10月初开始,到12月中旬结束,历时近3个月 。 此次调查采取重点调查与抽样调查相结合的方式,调查地域分布广泛,样本抽取 合理,调查方式科学。调查户数达5000户,占城区总户数的1%,涉及105个住宅小区 ,400多个居民委员会,基本覆盖城区各类住宅。 调查结果显示:济南市区人均建筑面积20.43平方米,人均使用面积15.75平方米 ,人均居住面积9.89平方米。比1997年底的住房统计数有较大的提高,其中使用面积 高出1.62平方米,居住面积高出1.79平方米。 经过多方分析论证,该调查结果具有充分的科学性、真实性和可靠性,能够充分 反映济南市城区居民的真实居住水平,市政府已决定把此调查结果作为今后房屋统计 的基准数据。 这次调查表明:①城区居民的居住水平明显提高,人均居住面积比1985年的普查 数增加了2.60平方米。②无房户、特困户、拥挤户和一居室户逐年减少,设施齐全的 配套单元式住宅逐年增加,对旧城区的改造逐年加快。③房屋结构设计进一步趋向合 理。④不同类型的居民家庭居住条件各不相同,行业之间住房面积差别较大。 【整顿房产中介服务机构】为规范全市房地产中介服务秩序,市房管局根据有关法律 法规和上级要求,于9月份开始对全市房地产中介机构进行整顿。重点是对所有从事 房地产中介服务的机构进行登记和资质审查,规范中介行为。年内共检查72家,约占 全市房地产中介服务机构的70%。通过检查,发现房地产中介服务机构存在许多问题 :一是所有机构均无资质证书;二是从业人员素质差,且达不到规定的人数要求;三 是注册资金达不到规定标准;四是服务条件差;五是缺乏章程,收费混乱,违规现象 比较严重。 市房管局在整顿中主要抓了以下工作:一是积极为中介服务机构办理资质审查审 批手续,已有73家到房管局进行了登记。二是组织学习培训,提高房地产中介服务机 构从业人员的素质。年内举办培训班3期,培训200多人。三是制定有关政策规定,主 要有《济南市房地产中介服务机构管理规定》、《济南市房地产经济人管理暂行办法 》和《济南市房地产中介机构收费管理办法》等,为加强全市房地产中介管理,规范 中介秩序,奠定了政策法规基础。 (许茂生)