王秀君 刘锡明 田志勇 改革开放以来,我省的住宅业有了迅速的发展,对经济和社会的发展做出了重要 贡献。但是要把我省的住宅业尽快培植成为新的经济增长点,有许多现实的矛盾和问 题需要研究解决,其中一个重要的问题,就是如何按照市场经济的要求,进行体制改 革和政策配套。 一、目前住宅业发展中存在的突出问题。 (一)房、地管理分离,影响城市住宅建设规划的落实。城市住宅建设,要按城市 规划进行。但是,由于房产管理与土地管理分离,致使城市住宅建设规划的落实遇到 障碍。 (二)住宅设计与居民需求不适应。从住宅规划设计方面看,存在三个问题:一是 规划设计市场放开不够,尤其是对住宅小区的规划设计,部门垄断现象严重;二是对 设计人员的资质管理不够,无证设计的现象严重存在;三是对一般居民需要的住宅设 计重视不够,造成设计单一、功能不全、结构不合理、使用不方便的情况,影响居民 需求。 (三)在住宅开发建设环节上,管理体制不健全,没有形成以大型企业集团为骨干 的建筑、建材联手进行生产经营建设的体制。在这方面,存在四个问题:一是建筑企 业数量多,规模小,劳动生产率低。我省建筑企业4400家,劳动生产率只及发达国家 的二分之一到三分之一。二是新墙体材料少,能源原材料消耗高。目前发达国家新型 墙体材料采用率达60~90%,而我省墙体材料中实心粘土砖仍占70%。三是住宅部件 品种少。我省住宅建筑有30多个门类的部件品构成。由于对住宅部件品的开发、生产 、流通缺乏宏观指导,以及低水平的重复生产,致使住宅部件品种少,不配套,质量 差。四是房地产开发建设管理体制不健全。 (四)在住宅建设投资环节上,还没有形成一个稳定可靠的住宅建设投资体制,投 资短缺与住宅需求量不适应。据调查,近几年来各地机关事业单位的建房资金,来自 财政拨款的不过10%,其余的有来自预算外的、职工集资的,还有通过各种渠道向上 级单位争取的,有的是拖欠建设单位的,而开发建设企业的资金则来自银行贷款。 (五)在住宅商品流通环节上,房地产交易市场发育不全,与住宅商品化不适应。 我省从1985年开始售公有住房。1997年10月,我省又在全国率先出台了住房货币化房 改政策,使我省住房商品化的步伐大大加快。但从调查看,我省的房地产市场虽在不 断发展,却很不健全。一是交易场所、交易手段落后,设施不配套;二是由于受经济 条件和住房消费观念陈旧的影响,不少人购房是“一购定终身”,二、三级市场基本 没启动;三是由于政策原因,购买公房多是领到房屋产权证,而拿不到土地使用证, 致使房产难以进入市场,购房后想再换购房也无能为力;四是产籍产权管理与户籍管 理不协调。一些地方虽有大批空置商品房,但外地人却因落户难而落空;五是在房地 产交易中,评估、交接、产权产证、产籍与户籍等方面的管理,还缺少配套的政策和 法规。 (六)在住宅消费环节上,全省还没有建立起高效、统一、权威的房地产价格管理 体制。目前我省还没有根据国家制定的《房地产管理法》和《商品住宅价格管理暂行 办法》,制定出本省的房地产价格管理办法。住宅开发乱收费、不合理收费较为严重 ,造成房价畸形,影响了居民购买力。 (七)在住宅物业管理环节上,物业管理体制不健全,与住宅小区化不适应。近几 年来,我省物业管理有了较大发展。但是,从调查看,住宅小区的物业管理与住宅小 区化还不适应,物业管理体制还不健全。 对在体制转型期住宅发展中所暴露出的问题,只有适应市场经济的要求,进行体 制改革和政策配套,才能为住宅业的发展创造良好的外部条件。 二、建立由政府总揽,统一管理的房地产管理新体制。 对房地产业必须加强宏观调控。应建立起由政府总揽、统一管理的新体制。这个 体制应当是集房地产的科研、规划、设计、建设、投资、销售(流通)、管理(物业管 理)于一体的“一条龙”管理体制。为此,省里应当成立省房地产业管理委员会,作 为政府总揽、统一管理房地产业的决策指导协调机构。委员会由分管省长负责,建设 、计划、物价、财政、土地、银行、工商、建材、建工等有关部门的领导参加,实行 委员会领导下的分工负责制,委员会主要负责:①房地产建设的计划、用地规划的编 制及监督实施;②房地产建设管理,房地产交易市场建立、运作和管理,物业管理等 方面政策规章的制定及监督实施;③住房制度改革及房改资金的归集、管理、使用; ④开发建设企业集团的组建和资产委托经营;⑤房地产价格政策的制定及监督实施。 委员会在有关部门设办公室。 三、调整完善配套政策。 1.住宅建设管理方面。住宅建设规划应纳入国民经济和社会发展总体规划。住宅 建设年度计划,应由建设部门根据城市规划和住宅发展规划提出项目纳入计划,由建 设部门下达。住宅建设,要严格执行省人大通过的房地产开发条例,坚持走综合开发 、配套建设的路子,推行以项目带开发,先有项目后给地,对住宅项目的提出、确立 、规划、设计、用地、配套和建设经营,实行全过程管理,凡具备条件的住宅建设, 都应尽可能实行综合开发小区建设。 2.住宅建设用地方面。一要节约用地。城市建房,要在保证居住环境质量的前提 下,通过规划设计中的多种技术手段来获得合理的高容积率,要以建多层住宅为主, 大城市应适当发展高层住宅,以便节约用地;村镇建房,要坚决克服无规划占地现象 ,提倡乡村建楼,集镇尽量建多层住宅。二要计划用地。政府要依据城市规划和土地 利用总体规划以及住宅市场情况,制定城镇、村镇住宅用地计划。对不同住宅用地, 要用不同方式供应。商品住宅用地,应通过土地使用权的出让方式供地;经济适用房 尤其解危解困房用地,要严格按照1997年中央11号文件的有关规定执行,在规划许可 、政府批准的前提下尽量给予支持。要严禁经济适用房用地转手炒卖。三要盘活存量 土地,城镇存有不少用地配置不合理的现象,以及原为行政划拨的多占地。对此,应 通过加快旧房、旧区改造,促进原划拨土地进入市场,以便盘活存量,优化配置,增 加住宅建设用地。村镇也要重视对老宅、老村、老镇的改造,以便既改善居民住房条 件,改变乡村面貌,又充分利用土地资源。 3.住宅建设投资方面。为建立一个稳定可靠的住宅建设投资体制,应该加快住房 货币化分配的步伐,出售存量公有住房,收回售款再投入建房。要改善我省现行的住 房公积金管理体制。要改变目前我省住房资金由财政内设的资金中心管理体制,成立 房地产业管理委员会直接领导下的独立事业单位,作为住房资金的管理单位,由财政 进行监督。或者成立住宅合作储蓄银行,专司住房公积金、公房售款、职工住房补贴 理入工资部分作为个人长期性的储金、房租的收缴管理,经营用于购房的储蓄存款、 用于建房或购房的贷款。在理顺体制的基础上,省里应出台《山东省住房公积金管理 条例》,使这项资金纳入依法管理的轨道。 4.培育房地产开发建设企业集团方面。对目前众多的房地产开发建设企业,宜大 力提倡联合、兼并、股份合作,培植大型企业集团。开发建设企业集团应该与建材企 业、科研单位实行广泛的联合或生产要素相互投资,逐步形成科研、设计、建材、建 筑“一条龙”的企业集团。 5.住宅技术方面。住宅区的规划,应体现“以人为核心”的思想和“可持续发展 ”战略。要通过规划创新,创造出具有地方特色、居住良好、基础设施完善、满足居 民需要的文明社区。住宅设计,既要以满足居民生活需要为依据,充分保证居民小康 型文明生活的实现,又要依据市场需求,为居民提供多样化、可选择、适应性强的住 宅。住宅部件品的开发和生产,要采用标准化、集约化、系列化的方式。要通过优选 、改造和引进,重点开发新型墙体材料、轻质隔断、防水保温隔热材料、建筑五金、 厨卫成套设备等系列产品,并扶持骨干企业实行规模经营。 6.住宅质量方面。应切实建立起政府监理和企业保证的住宅工程质量体系,积极 推行质量监理和否决制度,严格执行全面质量管理、质量否决和竣工验收制度,保证 交付使用的住宅工程合格率达100%,优良品率近期达40%以上。应大力推行建材、 构件、部件和设备的质量论证制度和优质产品推荐制度,实施住宅性能保证制,由房 地产开发企业和建筑企业,对所开发和建造的住宅实施质量保证,向用户发放住房说 明书和质量保证书。 7.住宅价格方面。住宅价格,应根据不同情况确定。经济适用房(包括安居工程 房、解危解困房),可分为成本价和微利价;商品房价格,应主要由市场调节,政府 引导监督市场,高档商品房应以销定建;对生活住房有困难的家庭,政府应提供廉租 屋。为此,要清理商品房价格构成,调整税费种类和标准,适度控制地价和开发商利 润。 8.住宅交易市场体系建设方面。随着市场经济的发展,住房商品化的加快,住房 交易行为的日益广泛,建立起顺畅规范的住宅交易市场体系极为必要。为此,首先要 建立有序的交易体系。一级市场要加强住宅开发项目的计划性和透明度;二级市场( 新建住宅出售市场)要加强对房价定位、住房交付等管理;三级市场(存量住宅转让市 场)要实行公开交易,对交易中的税费、房产和地产两证的使用都应作出明确规定, 以便规范秩序,照章纳税等。第二,要建立完善的服务体系。完善住房金融市场,健 全中介服务市场,通过咨询、评估、经纪等方面的有效服务,活跃市场,维护市场秩 序和当事人的合法权益;第三,要建立健全监控及相应的信息反馈和分析系统,确保 住宅市场的良性循环和健康发展。 9.住宅区管理方面。住宅区管理,要逐步实行物业管理。一要从住宅权人和使用 人产生管理委员会,并行使主人职权;二要规范物业公司及其各项收费标准;三要明 确业主、物业管理公司、住户等方面的权力、义务和责任,建立健全各项规章制度; 四要政府和有关部门以及开发企业,在政策上和管理经费等方面给予支持,建立起竞 争有序的物业管理市场。 10.产业政策方面。为把住宅业培植成为新的经济增长点,把房地产业培植成支 柱产业,需要制定产业政策,就产业发展的目标、重点、产业结构、产业组织、产业 布局、产业技术、措施保障予以规划,以加强宏观调控和政策导向,确保房地产业健 康发展。