垦利县根据上级有关规定，对农村居民住房用地、乡（镇）企业用地、
城镇国有土地使用权等用地制度，逐步进行改革。
土地市场培育 农村改革初期，土地经营方式改革主要以多种形式的
“农业生产责任制”的形式出现，后逐步过渡到统一实行家庭联产承包责任
制。
随着社会主义市场经济体制的逐步建立，土地作为重要的生产资料，参
与市场流通，变土地无偿、无限期、不允许流动的使用制度为有偿、有限期、
允许流动的土地使用制度。（一）国有土地出让。1992年6月，借鉴外地经验，
垦利县人民政府发布第12号令，颁布《垦利县国有土地使用权出让和转让暂
行办法》。不久，制定《垦利县城市规划区统一征地办法》，由县人民代表
大会常务委员会讨论通过，发布实施。通过实行国有土地出让办法，用地单
位只有通过政府出让才能取得土地使用权。这不仅解决了征地难的问题，而
且使用地单位在土地的占用上精打细算，提高珍惜土地、节约用地的自觉性。
（二） 乡（镇） 企业用地实行有偿使用。（三）清理整顿土地隐形市场。
1992~2002年，县土地管理局，先后对全县范围内（包括居民户）土地出让、
出租情况进行调查摸底，为全面清理整顿土地隐形市场，制止土地非法交易，
规范地产市场秩序提供了可靠保证。
为培育和完善地产市场，县土地以资源和资产双重性参与市场流通，达
到优化配置。1991年始，县土地管理局抓地籍、地产管理，建起地籍档案，
对县城区（包括远景建设用地）18平方公里进行地籍调查。同时，运用土地
资源调查成果，开展划定基本农田保护区试点工作。通过土地详查，摸清垦
利县土地家底，查清土地类型、分布和面积，建立地籍档案。
宅基地有偿使用
基本概况 1986年前，农村宅基地一律为无偿使用。1989年秋，垦利
县人民政府按照东营市人民政府办公室转发的市土地管理局《关于农村宅基
地有偿使用试点工作实施方案的通知》，垦利县土地管理局首先在垦利镇开
展农村宅基地有偿使用试点。宅基地有偿使用试点工作推动全县农村宅基地
有偿使用的开展。 至1992年底， 全县开展农村宅基地有偿使用的有12个乡
（镇）、302个村（占全县村民委员会总数的92%）。
1993年6月，根据山东省土地管理局《关于在清理整顿期间暂时停止农村
宅基地有偿使用收费工作的通知》，为减轻农民负担，全县农村宅基地有偿
使用工作停止。
收费标准 宅基地有偿使用开始试点时，乡（镇）与乡（镇）之间所
定收费标准不一。1991年6月，县人民政府确定了统一的收费标准：对既符合
本村规划又符合规定（垦利县城以东乡镇每处住宅0.5亩，其他乡镇每处住宅
0.3～0.4亩）的宅基地，每平方米0.05元；符合本村规划，但超出规定的宅
基地，超出部分，每平方米收费0.10元；对乱占的宅基地和建新不扒旧的宅
基地限期拆除，在未拆除前每平方米收费1.00元以上，每年收缴一次；对烈
属（配偶）和五保户使用的宅基地（只限一处）由乡（镇）政府批准免缴宅
基地使用费。
收费管理与使用 宅基地有偿使用费一年收缴一次。各村收取的宅基
地使用费交乡（镇）政府统一管理。宅基地使用费的90%归村使用，各村按
规定用途提出使用计划，经乡（镇）土地管理所审查同意、分管乡（镇）长
批准，方可支出；县人民政府根据国务院及省、市政府要求，本着取之于户，
用之于村的原则，规定宅基地使用费主要用于四个方面：（一）改变村容村
貌；（二）优化农村生活环境；（三）发展公益事业；（四）推进新村规划
的实施。10%的宅基地使用费留乡（镇）土地管理所，主要作为该项工作的
业务经费。各村宅基地使用费的支出，每年张榜公布，接受群众监督。县土
地管理局对各乡（镇）宅基地使用费的收缴、管理、使用进行检查指导。
乡（镇）企业用地有偿使用
乡（镇）企业用地实行有偿使用，是运用经济手段调节企业用地和农业
用地利益的关系、节约土地、合理利用土地、保护耕地、增加乡（镇）公共
积累的重要措施。根据中共山东省委、省人民政府《关于加强土地管理的法
规》中提出的“乡（镇）企业用地要逐步实行有偿使用”的要求，1992年，
县人民政府开始由点到面地与乡（镇）政府签订土地管理目标责任书中，把
开展乡（镇） 企业用地有偿使用作为一项重要内容。 县土地管理局也把乡
（镇）企业用地有偿使用作为土地使用制度改革的一项重要工作。至1994年，
全县12个乡（镇），有10个乡（镇）推行企业用地有偿使用制度。1996年，
垦利县人民政府批转县土地管理局《关于垦利县土地使用权抵押管理的若干
规定》，乡（镇）企业用地有偿使用工作规范有序。
国有土地使用权出让转让
基本概况 国家为改革城镇国有土地使用制度，合理开发利用、经营
土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，按照所有权与使用权分离
的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。
改革开放前，垦利县城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度。国家将
土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间
流转。经济制度改革和对外开放，需要进行城镇土地使用制度改革。1992年6
月，垦利县按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》
（以下简称《暂行条例》和省、市人民政府关于“积极稳妥地扩大国有土地
使用权出让范围”的要求，对国有企业用地、经营性用地和部分乡（镇）企
业用地试行国有土地使用权出让。1992年6月25日，垦利县人民政府发布实施
《垦利县国有土地使用权出让和转让暂行办法》。从此，全县城镇国有土地
使用权出让和转让工作全面展开。至2002年底，全县共出让土地436宗，面积
316.2公顷，实际收取土地出让地租5286.33万元。
出让范围、年限、程序 垦利县行政区域内，除城镇规划区以外的油
气生产性用地和直接为油气生产服务的辅助设施用地暂按行政划拨办理外，
公司、企业、其他经营组织和个人除法律有关规定的，均实行出让。土地所
有权、地下资源、埋藏物和市政公用设施，不得出让。土地使用权出让的地
块及其用途、年限和其他条件，由县土地管理局会同县建委、房产管理等有
关部门共同拟定方案，按规定的审批权限，报经县人民政府批准后，由县土
地管理局负责实施。
土地使用权出让最高年限确定：居住用地70年；工业、交通、仓储用地
50年；教育、文化、科研、卫生、体育用地50年；种植业、畜牧业、林业、
养殖业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。
垦利县对土地使用权实行协议出让程序：申请受让土地使用者持批准同
意举办企业或事业的证明文件，向县土地管理局提出受让土地使用权的书面
申请。县土地管理局接到申请后，向受让土地者提供出让地块、位置、面积、
四至、地面现状和基础设施、出让形式及年限、出让金等必要的资料和有关
规定，受让者应在规定的时间内，提供土地开发建设方案和愿付土地出让金
的数额，付款方式等文件。县土地管理局接到申请受让土地者提交的文件后，
10天内给予回复。县土地管理局与申请受让土地者草签合同，填写《国有土
地使用权呈批表》，报县人民政府审批，需要报经上级政府批准的逐级呈报
上级政府审批。
经县人民政府或上级政府批准后，县土地管理局与申请使用土地者正式
签订土地使用权出让合同，并由申请土地使用者现场交付出让金总额20%的
定金。受让土地使用者按合同规定支付全部出让金，办理土地使用权登记手
续，领取《国有土地使用权证》，取得土地使用权。
转让 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。
土地使用者按照《垦利县国有土地使用权出让转让暂行办法》规定，取得土
地使用权的，在规定的使用年限内可以依法转让（包括出售、交换、赠予）、
出租或者用于其他经营活动。通过出让方式取得使用权者，须同时具备下列
条件方可将土地使用权转让、出租、抵押：付清全部出让金并领有《国有土
地使用证》；除出让金外，投入开发建设的资金已达合同规定总额的20%以
上；符合合同规定的用途和规划建设要求；已实现出让合同规定的其他条件
要求。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利，
义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为
土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余
年限。
土地使用权出让合同规定的使用年限届满后，依照《垦利县国有土地使
用权出让和转让暂行办法》第三十二条规定，由县人民政府无偿收回土地使
用权及其地上建筑物和其他附着物。土地使用者也可以申请续期。需要续期
的应在土地使用权期满前6个月内向县土地管理局提出续期申请，经批准后，
依照《垦利县国有土地使用权出让和转让暂行办法》第三十三条，重新取得
土地使用权。
土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地
使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权
随之转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让时，当事人必
须在转让合同签订之日起30日内，到县土地管理局和县建委房产管理部门办
理土地使用权、房产所有权过户登记手续，换领国有土地使用证和房屋所有
权证。未经过户登记的转让行为无效。
出租和抵押 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租或抵押时，
须经县建委、房产管理部审核同意后方可签订租赁、抵押合同。租赁、抵押
合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出
租、抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之出租、抵押。地上建筑物、其
他附着物出租抵押时，其使用范围内的土地使用权随之出租、抵押。与他人
共有的土地使用权出租或抵押时，出租、抵押人应与共有人协商并签订书面
协议后，方可出租、抵押。土地使用权出租、抵押期间，出租人或抵押人必
须继续履行土地使用权出让合同。
土地使用权可用作向境外银行或其他金融机构的贷款或其他债务抵押。
抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同有效期内宣告解散、破产的，抵押
权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并享有优先
受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有
权的，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权终止 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限
届满，提前收回及土地灭失等原因而终止，注销其国有土地使用权证和房产
所有证。土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权
即由县人民政府无偿取得。如土地使用权合同规定由土地使用者自行拆除地
上建筑物、其他附着物的，应在规定的期限内拆除，所有费用由土地使用者
承担。
土地使用权期满，可以申请续期，获准续期后，重新签订土地使用权出
让合同，缴纳土地出让金，办理登记手续，方可取得使用权。在特殊情况下，
因社会公共利益的需要，必须提前收回土地使用权的，须经市土地管理局批
准后，由县土地管理局依照法律程序办理，并给予相应的补偿。
划拨土地使用权 通过划拨方式取得土地使用权的土地使用者，其土
地使用权不得转让、出租、抵押。无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，
因迁移、解散、撤销、破产等原因停止使用土地的，县人民政府无偿收回其
草拟土地使用权，予以出让。对划拨土地使用权，县人民政府可以根据城市
建设发展需要的城市规划要求无偿收回，再予以出让。无偿收回划拨土地使
用权时，对其地上建筑物、其他附着物，县人民政府根据实际情况给予适当
补偿。
出让地租收费标准 土地使用费收缴标准根据地理环境条件和土地用
途确定如下（单位元人民币/年、平方米）：
工业、仓储用地0.1～0.5；
商业、旅游建筑用地1～5；
露天游乐场用地0.2～1；
饮食服务业用地0.5～3；
商品住宅用地0.5～2.5。
依照《垦利县国有土地使用权出让和转让暂行办法》之第四十二条取得
土地使用权的，自土地使用合同生效之日起，五年内免交土地使用费。下列
情况，可在土地使用合同生效之日起，分别减、免相应年限的土地使用费：
（一）投资在500万美元以上的项目，经批准，可免收土地使用费15年；
（二）对投资进行房地产开发的，经批准，可免收土地使用费15年；
（三）属于先进技术、设备或生产国内急需产品的项目用地，经有关部
门审定、批准，可免收土地使用费；
（四）产品年出口额连续达50%以上的，经审定批准，可免收15年土地
使用费；
（五）文化教育、科研、医药、卫生及社会公益等不以营利为目的的项
目用地，免收土地使用费；
（六）因不可抗拒或其他特殊情况确实无法缴纳土地使用费者，经批准，
免收当年的土地使用费。