第一节 出让 1990年8月27日, 省委、省政府鲁发[1990]20号文件《关于加强土地管理的决 定》中提出“对城镇国有土地逐步实行有偿出让、转让”。东营市根据《土地管理法》、 国务院55号令的规定,按照所有权与使用权分离的原则,对城镇国有土地使用制度进 行改革。 1992年6月13日, 市政府分别以第3号、4号令发布实施《东营市国有土地使用权 出让和转让暂行办法》、《东营市外商投资企业用地管理暂行办法》,拉开了东营市 城镇国有土地使用制度改革的序幕。按照经济发展和社会承受能力状况,东营市采取 以协议出让为主的出让方式,以经营性用地为主进行出让工作。 1992年10月6日,市政府以东政发[1992]112号文件印发《东营市人民政府关于 国有土地使用权出让问题的补充规定》(以下简称《补充规定》),规定了东营市城镇 国有土地出让范围和出让金标准。 东营市国有土地出让范围:城市规划市区以内生产用地以及第二、三产业中以营 利为目的的其他用地;城市规划市区以外,油气生产性用地和直接为油气生产服务的 辅助设施用地暂按征用、划拨办理外,第二、三产业中以营利为目的的其他生产、经 营用地;经营性与非经营性项目一并使用同一地块的用地;乡(镇)企业除村集体使用 本村集体所有的土地外的其他用地。 协议出让国有土地使用权的出让金主要包括征地费、拆迁费、城市基础设施开发 配套分摊费用和地租。(一)征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和劳动 力安置费、土地管理费等。征用集体土地,城市规划市区西城按耕地年亩产值的20倍, 城市规划近郊区按年亩产值的15倍,其他区域按《土地管理法》规定的标准计算土地 补偿费、安置补助费、青苗补偿费。征用人均耕地1亩以下、0.5亩以上集体土地,用 地单位每使用1亩土地需安置1个劳动力;人均耕地0.5亩以下,每使用1亩土地需安置 2个劳动力。如无能力安置,按每个劳动力7500元交纳劳动力安置费。征用人均耕地1 亩以上土地的,不交纳劳动力安置费。使用已“农转非”村剩余的土地,按《土地管 理法》 规定的标准支付土地补偿费,每使用1亩土地安置2个劳动力或交纳15000元的 劳动力安置费,并由政府统筹安排。收回单位和个人耕种的国有土地的划拨土地使用 权,按该耕地年亩产值予以补偿。未利用的土地不予补偿。对被用地单位不接受上述 标准的,其土地由市土地管理局按照《土地管理法》的规定强行征用或收回。(二)拆 迁费。 地面附着物补偿标准按省物价局、省财政厅[1992]鲁价涉字第280号文件执 行。(三)城市基础设施开发配套分摊费用。中心城规划市区西城暂按15元/平方米(折 合10000元/亩) 核收,中心城规划市区东城及经济技术开发区按7.5元/平方米 (折合 5000元/亩)核收,城市规划近郊区及主要干线公路两侧和二级工矿区暂按11.25元/平 方米(折合7500元/亩) 核收。(四)地租。参照《东营市城区(东营区)国有土地使用权 出让地租标准》执行。 区域二指东营市中心城规划市区东城、市经济技术开发区(东城部分)。 国有土地使用权协议出让的程序是:申请受让土地者向市政府土地管理部门提交 受让土地使用权申请书。市土地管理局接到申请后,向申请受让土地者提供出让地块 必要的资料和有关规定,受让者取得资料后,应在规定的时间内提交包含土地开发建 设方案、付款金额、付款方式等内容的用地意向书。市土地管理局接到要求提交的文 件后,应在30日内给予回复。双方达成协议后,草签土地使用权出让合同,申请受让 土地者现场交付土地使用权出让金总额20%的定金。 报经政府批准后,申请受让土地 者按合同支付全部出让金,办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》,取 得土地使用权。 土地使用权出让最高年限为居住用地70年;工业用地50年;教育,科技、文化卫 生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;其他用地50年。 1992年10月12日,市土地管理局根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让 和转让暂行条例》和《东营市国有土地使用权出让和转让暂行办法》的规定,代表市 政府办理了全市第一宗土地的出让: 将机广路南、东王路西侧的国有未利用土地120 27平方米,出让给东营市油区办劳动服务公司,用于建汽车维修厂,出让期50年,土 地使用权出让金每平方米26.14元,共收取出让金314409.83元。 1993年8月~1994年8月,市政府对划拨土地使用权未办理出让手续就擅自转让、 出租、抵押的非法交易行为进行清理整顿,由土地管理部门与转让者签定出让合同, 并代政府收取补交的出让金。 全市共清理各类用地2534宗,面积272公顷,其中市土 地管理局在东营、 河口两区清理各类用地1326宗,面积104公顷,为政府收取出让金 3800万元。 1993年,省政府印发的《一九九三年全省经济体制改革的重点任务》指出:要进 一步扩大土地使用制度改革,扩大国有土地使用权出让范围,逐步建立起与市场经济 体制相适应的土地使用权出让、转让制度。 1993年11月18日,省第八届人大常委会第四次会议审议通过并公布施行《山东省 城镇国有土地使用权出让和转让办法》,为全省土地使用制度改革提供了法律依据。 1994年5月25日,省土地管理局以[1994]鲁土用字第8号文件转发《山东省经济 技术开发区土地管理规定》,要求开发区内的土地实行有偿使用制度,除公共设施外, 其他项目均应以出让方式提供土地使用权。 1994年6月20日, 市政府印发东政发[1994]53号文件《东营市人民政府关于调 整市区国有土地使用权出让金标准的通知》。根据国家有关法律、法规及省、市有关 规定,对东营市市区(东营区、河口区)国有土地使用权出让金标准进行调整。 1994年7月5日,第八届全国人大常委会第八次会议通过《中华人民共和国城市房 地产管理法》,于1995年1月1日起施行。规定:商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地, 有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以 采取双方协议的方式。采取双方协议出让土地使用权的出让金不得低于政府公布的最 低限价。 1994年12月12日,全省土地使用制度改革会议召开。会议要求进一步扩大新增建 设用地的出让范围。除国家机关、军事、城市基础设施、公益事业和国家重点扶持的 交通、水利、能源等生产性用地、安居工程用地,继续采取划拨方式提供用地以外, 其他用地都要纳入有偿使用的轨道。凡有条件竞价受让的,应采取招标、拍卖的方式 进行。 1995年7月14日,市土地管理局对位于五台山路两侧、济南路口黄金地段的4宗土 地首次进行公开招标出让, 获得成功。成交3宗土地,均为商业、金融业用地,出让 期40年, 共计面积7267平方米,成交额511.2万元,平均地价703.5元/平方米。其中 济南路以南、 五台山路以东的E006~2号地块价格最高,面积1368.5平方米,中标价 达139.31万元, 比标底价格高出21.31万元,单价1018元/平方米。7月18日,在市土 地管理局举行招标出让国有土地使用权合同签字仪式。至1995年12月,共招标出让土 地5宗,面积0.89公顷,为政府收取土地纯收益600万元。 1992年10月12日~1995年12月,全市共出让土地315宗,面积313.1公顷,收取出 让金8064.65万元。 1996年6月20日, 市土地管理局、市建委印发《东城商贸城开发土地出让工作实 施方案》 ,将东城商贸城建设用地纳入有偿使用轨道,是年,共出让土地5宗,收取 出让金定金71.7万元。 1996年,对大明集团公司在河口区15口打井用地依法办理了出让手续,为政府收 取200多万元出让金。是年全年共出让土地138宗,面积109.94公顷,政府土地纯收益 2521.05万元。 1997年,继续推进增量建设用地和原划拨土地有偿使用。对原行政划拨土地使用 权,凡发生转让、出租、抵押或转入经营的,都依法办理出让或租赁手续。全年共出 让土地233宗,面积155.1公顷,政府收益4135万元。 1998年3月, 市土地管理局、市体改委等部门共同制订《东营市企业改制若干问 题的暂行规定》等文件,明确了企业改制土地资产的处置方式。 1998年3月27日, 市委、市政府印发《关于进一步加快发展个体、私营经济的补 充规定》。根据国家土地政策和城乡规划要求,可集中划出部分土地,采取出让、租 赁或以地作价入股方式为个体、私营企业提供用地。 1998年7月7日,省政府印发鲁政发[1998]46文件《山东省人民政府印发〈关于 加强土地资产管理促进全省经济发展的意见〉的通知》,要求在继续搞好增量建设用 地有偿使用的同时,把土地使用制度改革的重点转向存量建设用地的有偿使用。 1998年9月28日, 东营市首次公开拍卖土地使用权获得成功,2.4公顷土地以114 0万元的价格被胜利油田工益集团竞得,高出底价29.5%。是年共出让土地1342宗,面 积353.2618公顷,政府收益15174.8494万元。 1999年, 市级出让土地72宗,面积960公顷,合同地价款2838万元,实际收取出 让金1327万元。全年共向市财政上缴2261万元的出让金。 2000年9月30日,省国土资源厅印发鲁国土资发[2000]184号文件《山东省国土 资源厅关于深化土地管理改革积极推进城市化进程的意见》,要求:深化城镇土地使 用制度改革,实现城镇土地生产要素的优化配置。城镇建设用地除依照法律可以划拨 方式取得土地使用权外,均应纳入有偿使用轨道,因地制宜地建立国有土地使用权出 让、租赁、作价出资或入股等多元化流转机制。对商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地, 有条件的要以招标、拍卖方式提供国有土地使用权。积极推行城镇国有土地租赁制度。 依法将城镇存量建设用地纳入有偿使用范围,建立公开、公平、公正的市场配置土地 资源机制。 2000年,东营市将转让、出租、抵押以及改变用途涉及的划拨土地使用权全部纳 入有偿使用轨道。全年共报批用地967宗,面积910公顷,其中出让226宗,面积653公 顷, 合同地价款1.6亿元。在落实招商引资及个体私营经济用地优惠政策、安置破产 企业职工的情况下,向市财政上缴出让金3100余万元。 2001年4月18日,市国土资源局选定河口区3块区位好、有竞争意向的地块推向社 会进行招标、 拍卖,2宗拍卖地块高出起叫价244万元,1宗公开招标高出正常协议地 价468万元, 3宗土地,8.6公顷,共获取出让价款1612万元。2001年,全市实收出让 金5000多万元。 2001年6月16日, 市政府以东政发[2001]20号文件印发《东营市国有土地使用 权招标拍卖管理暂行办法》,规定:东营市范围内房地产开发、商业、金融、旅游、 娱乐等项目用地,凡具备招标、拍卖条件的,必须通过招标、拍卖的方式出让、租赁 土地使用权。 2001年6月20日,市政府印发东政发[2001]23号文件《东营市人民政 府关于深化土地使用制度改革实行土地“五统一”管理的意见》,要求:新增建设用 地,除国家机关、军事、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源交通水利等 基础设施和法律、法规规定的其他可以采取划拨方式提供用地外,必须采取出让、租 赁、作价出资(入股)等形式实行有偿使用。是日,市政府印发东政发[2001]15号文 件《东营市人民政府关于公布市区土地级别及地租地价标准的通知》。根据土地市场 的变化情况,对中心城区土地级别和地租、地价标准进行调整。 2002年5月9日,国土资源部以第11号令颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定》,自2002年7月1日施行。规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用 地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。此规定以外用途的土地的供地计划公布后, 同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 2002年8月28日,东营市举行自实施土地“五统一”管理以来规模最大的1次国有 土地使用权公开招标拍卖会,12.85公顷国有土地总成交价达9840万元。11月8日,又 挂牌出让了3宗国有土地, 3宗商业用地,2.15公顷,总成交额975万余元。是年,全 市共招标、 拍卖土地29宗, 面积29.9公顷, 获取出让价款8585万元。 共出让土地 394.22公顷,收取土地纯收益3.7亿元。