《东营市城市总体规划》预测2010年中心城区人口为65万人左右。中心城根 据现状及用地特点,对住房建设进行了规划(2006~2010年)。2008年1月6日, 东营市编制完成了2008、2009年以及2008~2012年五年住房建设规划。 一、规划背景 2005年后,国务院和建设部先后制定了一系列稳定住房价格的政策,各地逐 渐对房地产市场进行了调控。 东营市房地产正处于转型调整期,住房结构性矛盾和市场不够规范的问题仍 然比较突出,要进一步加强房地产市场引导,切实落实国家宏观调控政策,保持 房地产市场的稳定,促进房地产业朝着有利于国民经济发展的方向平稳较快增长, 满足广大群众的基本住房消费需求,实现经济社会又快又好发展。 二、住房现状及特点 (一)中心城规划区内住房现状 东营市“十五”期间住宅建设有了较大发展,住房保障体系初步建立,为东 营市“十一五”住宅发展创造了良好条件。 根据东营市2006年住房调查报告, 至2006年12月底, 中心城规划区内人口 48.2万人,住房总建筑面积为1307万平方米(含胜利油田),其中地方住房建筑 面积为521万平方米, 油田住房建筑面积为786万平方米。 人均住房建筑面积为 27.12平方米。 2000~2006年的年增幅度为6.19%。中心城现状居住用地面积为 2069.95公顷,占现状城市建设总用地的26.58%,人均居住用地41.7平方米。90 平方米以下住房为134006户,其中油田84319户,地方49687户。经分析,东营市 现状住宅形式主要为城市住宅区、新建在建的住宅区、油田社区、油建村、农村 居民点等几种类型。随着当前城市建设的快速推进,大量房地产开发项目破土动 工,并以较快的速度增长变化,这类住宅建设标准较高,户均面积大,形成了城 市居住用地大幅度扩张的新特征。 (二)中心城规划区内住宅用地供给及开发现状 1.住宅用地供应现状 近年来,东营市中心城住宅用地供应面积呈逐年上升趋势。2006年住宅用地 供应面积为158.58公顷,建筑总容量为160.19万平方米,平均建筑容积率为1.01, 其中西城住宅供应面积为66.43公顷,占41.9%,东城住宅供应面积为92.15公顷, 占58.1%。 2.住房开发概况 “十五”期间,东营市中心城房地产发展迅速,住宅销售面积逐年提高,年 施工面积由2001年的115.3万平方米增至2006年的292.8万平方米,完成投资额由 2001年的3.8亿元增至2006年的17.15亿元,住宅累计竣工面积达到286.98万平方 米,年均增长16.8%。 (三)中心城保障性住房现状 2006年,东营市按照国家、省住房供应及保障政策规定和实施安康居住工程 的要求,全面实施安康居住工程,组织建设了市直首期经济适用住房。在城市房 地产开发过程中,按不小于商品住宅建设规模15%的比例搭配建设经济适用住房, 纳入政府住房保障房源,用于解决城市低收入居民家庭住房困难。2006年,中心 城廉租住房保障工作完成,同时逐步扩大廉租住房保障覆盖面,切实解决住房及 经济双重困难的最低收入家庭住房问题。 2006年4月进行的全市城市低收入居民家庭住房状况调查, 显示东营市中心 城低收入居民家庭的收入标准为31477元。 中心城(不含开发区及东营区所属建 制镇) 符合经济适用住房购买条件的低收入居民家庭12099户。 其中, 无房户 7762户, 人均住房建筑面积10平方米以下的665户,人均住房建筑面积10~20平 方米的3670户;低收入居民人数41346人,人均住房建筑面积3.10平方米。 三、住房需求量预测 (一)中心城规划区内住房需求 根据《东营市城市总体规划》(2006~2020)和《东营市中心城近期建设规 划》(2006~2010),到2010年,城市人口规模达到65万人,城市建设用地规模 约92平方千米,人均城市建设用地指标控制在142平方米/人左右,人均住房建筑 面积不低于32平方米。在住房调查中,有26.4%的家庭表示在“十一五”期间有 购房或换房需求。随着城市建设发展的需要,特别是广利河改造的实施,“十一 五”期间中心城市项目建设须拆迁房屋总建筑面积达10万平方米以上,新的房屋 拆迁政策推行货币安置,也将在很大程度上提高商品房的需求量。 区域需求:从区域来看,西城的需求较为旺盛,东城的需求逐步趋旺,对接 区相对较为平稳。 价格需求: 对经济适用住房价格的需求主要集中在1700~2000元/平方米之 间, 这与当前经济适用住房的价格现状密切相关。此外,对单价在2300元/平方 米左右的项目存在较大的需求,而这样的项目主要以市场供给为主。 面积及户型需求:随着房价的稳步增长,市民对于住房的需求将更加理性, 市场需求主力将会集中在紧凑实用的2房和3房,市场中主力户型面积将会有一定 缩小,逐步朝紧凑实用的方向发展。 (二)各规划对住房建设的界定 1.东营市城市总体规划 《东营市城市总体规划》预测2010年中心城区总人口为65万人左右。2010年 城市建设用地规模约85平方千米,人均城市建设用地指标控制在130平方米/人以 内。 东营市中心城根据现状用地布局特点,确定城市建设发展策略为“开发新区、 优化老城、完善功能、提升环境”。 2.近期建设规划 《东营市中心城近期建设规划》提出的城市发展目标为:完善城市发展的空 间框架,引导功能集聚、促进中心区的形成,整合现有用地布局、改善城区风貌, 保持和促进城市社会经济的综合发展。 2010年, 全市国内生产总值达到2000亿元,人均达到80000元,三次产业结 构调整为5∶75∶20。 近期建设发展规模:至2010年,城市人口规模达到65万人左右,城市建设用 地规模约92.07平方千米,人均城市建设用地指标控制在142平方米/人以内。 中心城人均住宅建筑面积35平方米。 3.《东营市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》对东营发展的定位 是:提高经济质量,膨胀经济总量,内联半岛城市群,外接东北和中原经济区, 融入环渤海经济圈,建设山东经济强市,辐射带动黄河三角洲区域,努力打造现 代化的黄河三角洲中心城市和高效生态经济示范城市。 房地产业发展目标:继续实施安康居住工程,搞好城市廉租住房、经济适用 房和农村特困房建设,培育和发展住房二、三级市场。 4.东营市“十一五”发展规划 房地产发展目标:整合房地产资源,规范土地市场,优化住宅供应结构,大 力实施安康居住工程,切实搞好城市廉租住房、经济适用房和农村特困房建设, 严格控制别墅等高档房地产项目,提升商务楼宇规划建设档次。加强土地一级市 场的调控,激活住房二、三级市场,扩大商品房市场有效需求。 (三)需求量预测 东营市中心城规划期内住房需求主要来源于以下几个方面: 1.中心城城市整体吸引力的提高,吸引力将会增强,会吸引越来越多的人口 到中心城区定居; 2.随着城市居民生活水平的提高和房地产市场产品的不断发展,一部分已有 住房者,已不满足于原有的住房,需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新 居; 3.油田职工住房已远远不能满足其需求; 4.农村村民向城市居民过渡对住房的需求; 5.城市低收入居民对住房的需要; 6.新分配的大中专毕业生、企事业单位新增加的职工和军队转业干部、复退 军人对住房的需求。 现状人均住房面积为27.12平方米, 2000~2006年的年增幅度6.19%,根据 “十一五”发展规划和国家的经济发展速度确定2007~2010年的住房年增幅度为 5.5%左右,规划增长系数约为1.02,规划年限为4年。 住宅建设总量: “十一五”规划期间新增住宅总面积970万平方米,其中经 济适用住房88.5万平方米, 解决10000户低薪收入家庭住房困难;以租金补贴方 式解决特困市民住房租金补贴。到规划期末累计解决特困市民住房2000户,达到 廉租住房11.5万平方米;普通商品房新增约610万平方米;中高档住宅新增约260 万平方米。 四、住房建设发展目标 规划总目标:住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需 求增长。“十一五”期间,东营市中心城住宅供应总量控制在2200万平方米左右, 根据“十一五” 社会经济环境和宏观调控政策变动,总量变动幅度控制在±5% 之间。其中中低价位、中小套型普通商品住宅(含经济适用住房和廉租住房)达 到70%以上。到2010年末,城市人均住房建筑面积达到35平方米。 (一)发展目标 1.廉租住房保障双困家庭住房需求; 2.经济适用住房和廉租住房保障低收入和最低收入家庭住房需求; 3.中低价位、中小套型普通商品住房满足中低收入和中等收入家庭住房需求; 其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。 (二)规模目标 科学规划和供应土地,合理布局基础设施配套,方便居民生活与工作,优化 住宅区域供应结构,实现需求与供应的区域结构基本平衡。 在套型结构比例上,中心城按总量原则控制,分用地区域类别按项目原则控 制,确保年度新审批、新开工的商品住宅总面积中,套型建筑面积90平方米以下 住房(含经济适用房和廉租住房)面积所占比重达到70%以上。 (三)品质目标 1.新建住宅全面实施节能65%的设计标准; 2.建筑节能试点示范工程累计达到100万平方米以上; 3.康居示范工程新增项目累计达到3个以上; 4.住宅小区绿地率达到40%左右。 5.建设健康型、舒适型、安全型的小区。到2010年末,中心城小区物业管理 覆盖率100%。 五、住房建设规划 (一)住房建设结构指引 单套建筑面积在90平方米以内的商品住房(含政策性住房)总建筑面积应达到 开发建设总建筑面积70%以上;单套经济适用房面积一般控制在90平方米以内, 廉租住房控制在60平方米左右。 (二)住房建设区域指引 根据《东营市城市总体规划》和《中心城近期建设规划》所确定的人口密度 和人口分布,建立东营市中心城住房建设区域指引: 东城区内建设住房建筑面积约440万平方米, 建设政策性住房建筑面积约56 万平方米,其中经济适用房建筑面积约50.5万平方米(含2006年建设的11.9万平 方米),廉租住房建筑面积约5.5万平方米。 西城区内建设住房建筑面积约530万平方米, 建设政策性住房建筑面积约44 万平方米, 其中经济适用房建筑面积约38万平方米,廉租住房建筑面积约6万平 方米。 (三)住房建设空间布局指引 按照城市总体规划确定的“近期城市以东城片区向西、西城片区向东发展为 主导,远期东、西城片区、中心区分别以向北发展为主导,向南适度发展”的总 体布局结构,以及近期建设规划确定“开发新区、优化老城、完善功能、提升环 境”的空间发展方向,新建居住区主要分布在中心区北一路至北二路区间,西城 片区东南部耿井新区、西城东营村附近、东城片区北部、西部开发区居住组团。 近期中心城住宅建设以完善现有已批在建项目为主,重点开发区域包括东城 以天鹅花园及规划国际新城为主体的北部片区、中心区住宅开发,西城东部耿井 居住区及南部胜南居住区 六、住房用地供应规划 (一)住房用地供应指导思想 规划期内,重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应; 坚持新增供应与存量挖潜相结合,积极促进闲置土地盘活;坚持区域住房发展合 理布局,进一步促进房地产市场发展重心向老城区外转移。 (二)住房用地供应总量 依据《东营市城市规划管理技术规定》,居住用地容积率在控制中应适当提 高,平均容积率控制在1.2~1.4左右,2006~2010年新增居住用地为: 970÷1.4=692公顷 按照预测规划,预测2006~2010年新增住房用地为690公顷左右。 《东营市中心城近期建设规划》中提出2005年城市建设用地7753公顷,扣除 胜北社区划入用地463公顷后比2000年5360公顷增长1930公顷,年增用地386公顷, 年增幅达到6.3%。结合现阶段国家土地政策和东营市的现状,按年增幅达到6.5 %~7.0%计算,则中心城2010年用地规模将达10400公顷。 规划到2010年住房用地新增650公顷,总量变动幅度控制在±5%之间,满足 约970公顷的住宅用地需求总量, 其中用于中低价位、 中小套型普通商品住宅 (含经济适用住房和廉租住房)的建设用地占70%以上。 (三)住房用地供应结构指引 1.住房建设用地结构 2006~2010年规划期内,新供应的650公顷住宅用地中,410公顷的住宅用地 用于供应中低价位、中小套型普通商品住房;经济适用房用地约为60公顷,廉租 住房用地约为8公顷。 2.住房用地供应分区布局 根据《东营市近期建设发展规划》,重点开发区域包括东城以天鹅花园及规 划国际新城为主体的北部片区、中心区住宅开发,西城东部耿井居住区及南部胜 南居住区。强调居住用地相对集中开发的原则,完善配套服务设施,促进新区建 设中人气的集聚和社区氛围的形成。现状2006年的住宅用地供应中,西城住宅供 应面积为66.43公顷,占41.9%,东城住宅供应面积为92.15公顷,占58.1%,但 由于西城中心区居住用地紧张,应适当加大西城东部耿井居住区及南部胜南居住 区住宅用地供应,且应重点发展普通商品房和经济适用房。 规划期内, 新供应的650公顷住房用地中,西城380公顷,东城270公顷。普 通商品房的410公顷住房用地中, 西城230公顷,东城180公顷;经济适用房的60 公顷住房用地中, 西城34公顷,东城26公顷;廉租住房的8公顷住房用地中,西 城4.5公顷,东城3.5公顷。 3.建设区域指引 天鹅花园区域 该区域范围:淮河路以北,北一路以南,东二路以东,郑州 路以西。整个区域总面积为65公顷,其中居住用地面积约为55公顷。建设住宅总 面积为70万平方米, 其中普通商品房面积为40万平方米,保障性住房面积为6万 平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比例控制在65%以上。 国际新城区域 该区域范围:北一路以北,北二路以南,胶州路以东,登州 路以西。整个区域总面积约为200公顷,其中居住用地面积为155公顷左右。建设 住宅总面积为200万平方米,其中普通商品房面积为125万平方米,保障性住房面 积为16.5万平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比例控制在72%以上。 耿井居住区西南区域 该区域范围:南一路以北,菏泽路以南,西二路以东, 西一路以西。整个区域总面积为250公顷,其中居住用地面积约为180公顷。建设 住房总面积为280万平方米,其中普通商品房面积为210万平方米,保障性住房面 积为18万平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比例控制在75%以上。 胜南居住区部分区域 该区域范围:南二路以北,枣庄路以南,西三路以东, 西二路以西。整个区域总面积为160公顷左右,其中居住用地面积为100公顷。建 设住房总面积为165万平方米, 其中建设普通商品房面积为85万平方米,保障性 住房面积为35万平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比例控制在75%以上。 东营区新区北部区域 该区域位于东营区新区北部,北一路以北,规划面积 约50公顷,其中居住用地面积为30公顷左右。建设住房总面积为45万平方米,建 设普通商品房面积为29万平方米, 保障性住房面积为3.5万平方米。90平方米以 下套型占总建设面积的比例控制在70%以上。 其他住宅规划用地 包括西城东营村附近居住用地、开发区内居住用地、胜 北茶坡水库附近用地等, 居住用地面积约130公顷,其中西城约为70公顷,东城 约为60公顷。建设住房总面积为220万平方米,其中建设普通商品房面积为121万 平方米, 保障性住房面积约为9万平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比 例控制在60%以上。 该规划对2007~2008年供应住房用地布局、建筑量及分类控制要求、建设周 期均作了详细要求。 七、住宅产业化规划 根据国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》和 《东营市中心城市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》,制定住房产业 化规划。 (一)基本原则 合理利用自然资源,节约使用能源,开发利用清洁能源,降低物耗、能耗, 大力推进节能、省地、环保型住宅建设,对已建旧住宅进行综合改造,改善居住 功能,提高节能水平,最终实现“四节一环保”(节能、节地、节水、节材和环 保)。坚持以人为本,改善住宅质量和性能、科技进步及整体推进原则;积极推 广应用先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺原则。 (二)主要目标 在整体推进同时,以住宅建设为重点,以工业化住宅生产方式为突破口,围 绕增加品种、改善质量、提高性能、节能降耗、保护环境、增加科技含量和提高 劳动生产率做文章,促进住宅产业的改组改造,加快住宅产业和产品结构的优化 升级,提高住宅建设工业化、信息化、集约化水平,推进住宅产业由粗放型向集 约型转变,并在节能型、生态型、智能型住宅建设方面有所突破。 到2010年,初步形成先进适用、符合住宅产业现代化发展方向的成套住宅技 术体系和标准化体系,初步建立以工业化、信息化为基础的住宅生产组织体系。 通过技术进步、产品换代,大幅度提高住宅产品及其建材、部品的安全性、 适用性、耐久性、环保性和经济性,解决新建住宅工程质量通病,提高住宅整体 质量水平。 信息化技术基本普及于住宅建设的各环节、各产业部门;智能化基本配置在 新建住宅小区,达到普及。 实现新建住宅装修率达到80%;初步建成住宅生态、环保、节能成套技术应 用的住宅小区20个左右。 在室内外热环境相同的前提下,与现有住宅相比,争取新建住宅建筑使用能 耗降低50%。 科技进步对住宅产业发展的贡献率在现有基础上提高10%~15%。 发展规划还对中心城住房成套技术体系、质量保证体系、产业信息化体系、 建材体系以及建设的发展策略、实施规划的措施都作了详细的规划。