《东营市城市总体规划》预测2010年中心城区人口为65万人左右。中心城根
据现状及用地特点，对住房建设进行了规划（2006～2010年）。2008年1月6日，
东营市编制完成了2008、2009年以及2008～2012年五年住房建设规划。
一、规划背景
2005年后，国务院和建设部先后制定了一系列稳定住房价格的政策，各地逐
渐对房地产市场进行了调控。
东营市房地产正处于转型调整期，住房结构性矛盾和市场不够规范的问题仍
然比较突出，要进一步加强房地产市场引导，切实落实国家宏观调控政策，保持
房地产市场的稳定，促进房地产业朝着有利于国民经济发展的方向平稳较快增长，
满足广大群众的基本住房消费需求，实现经济社会又快又好发展。
二、住房现状及特点
（一）中心城规划区内住房现状
东营市“十五”期间住宅建设有了较大发展，住房保障体系初步建立，为东
营市“十一五”住宅发展创造了良好条件。
根据东营市2006年住房调查报告， 至2006年12月底， 中心城规划区内人口
48.2万人，住房总建筑面积为1307万平方米（含胜利油田），其中地方住房建筑
面积为521万平方米， 油田住房建筑面积为786万平方米。 人均住房建筑面积为
27.12平方米。 2000～2006年的年增幅度为6.19％。中心城现状居住用地面积为
2069.95公顷，占现状城市建设总用地的26.58％，人均居住用地41.7平方米。90
平方米以下住房为134006户，其中油田84319户，地方49687户。经分析，东营市
现状住宅形式主要为城市住宅区、新建在建的住宅区、油田社区、油建村、农村
居民点等几种类型。随着当前城市建设的快速推进，大量房地产开发项目破土动
工，并以较快的速度增长变化，这类住宅建设标准较高，户均面积大，形成了城
市居住用地大幅度扩张的新特征。
（二）中心城规划区内住宅用地供给及开发现状
1.住宅用地供应现状
近年来，东营市中心城住宅用地供应面积呈逐年上升趋势。2006年住宅用地
供应面积为158.58公顷，建筑总容量为160.19万平方米，平均建筑容积率为1.01，
其中西城住宅供应面积为66.43公顷，占41.9％，东城住宅供应面积为92.15公顷，
占58.1％。
2.住房开发概况
“十五”期间，东营市中心城房地产发展迅速，住宅销售面积逐年提高，年
施工面积由2001年的115.3万平方米增至2006年的292.8万平方米，完成投资额由
2001年的3.8亿元增至2006年的17.15亿元，住宅累计竣工面积达到286.98万平方
米，年均增长16.8％。
（三）中心城保障性住房现状
2006年，东营市按照国家、省住房供应及保障政策规定和实施安康居住工程
的要求，全面实施安康居住工程，组织建设了市直首期经济适用住房。在城市房
地产开发过程中，按不小于商品住宅建设规模15％的比例搭配建设经济适用住房，
纳入政府住房保障房源，用于解决城市低收入居民家庭住房困难。2006年，中心
城廉租住房保障工作完成，同时逐步扩大廉租住房保障覆盖面，切实解决住房及
经济双重困难的最低收入家庭住房问题。
2006年4月进行的全市城市低收入居民家庭住房状况调查， 显示东营市中心
城低收入居民家庭的收入标准为31477元。 中心城（不含开发区及东营区所属建
制镇） 符合经济适用住房购买条件的低收入居民家庭12099户。 其中， 无房户
7762户， 人均住房建筑面积10平方米以下的665户，人均住房建筑面积10～20平
方米的3670户；低收入居民人数41346人，人均住房建筑面积3.10平方米。
三、住房需求量预测
（一）中心城规划区内住房需求
根据《东营市城市总体规划》（2006～2020）和《东营市中心城近期建设规
划》（2006～2010），到2010年，城市人口规模达到65万人，城市建设用地规模
约92平方千米，人均城市建设用地指标控制在142平方米/人左右，人均住房建筑
面积不低于32平方米。在住房调查中，有26.4％的家庭表示在“十一五”期间有
购房或换房需求。随着城市建设发展的需要，特别是广利河改造的实施，“十一
五”期间中心城市项目建设须拆迁房屋总建筑面积达10万平方米以上，新的房屋
拆迁政策推行货币安置，也将在很大程度上提高商品房的需求量。
区域需求：从区域来看，西城的需求较为旺盛，东城的需求逐步趋旺，对接
区相对较为平稳。
价格需求： 对经济适用住房价格的需求主要集中在1700～2000元/平方米之
间， 这与当前经济适用住房的价格现状密切相关。此外，对单价在2300元/平方
米左右的项目存在较大的需求，而这样的项目主要以市场供给为主。
面积及户型需求：随着房价的稳步增长，市民对于住房的需求将更加理性，
市场需求主力将会集中在紧凑实用的2房和3房，市场中主力户型面积将会有一定
缩小，逐步朝紧凑实用的方向发展。
（二）各规划对住房建设的界定
1.东营市城市总体规划
《东营市城市总体规划》预测2010年中心城区总人口为65万人左右。2010年
城市建设用地规模约85平方千米，人均城市建设用地指标控制在130平方米/人以
内。
东营市中心城根据现状用地布局特点，确定城市建设发展策略为“开发新区、
优化老城、完善功能、提升环境”。
2.近期建设规划
《东营市中心城近期建设规划》提出的城市发展目标为：完善城市发展的空
间框架，引导功能集聚、促进中心区的形成，整合现有用地布局、改善城区风貌，
保持和促进城市社会经济的综合发展。
2010年， 全市国内生产总值达到2000亿元，人均达到80000元，三次产业结
构调整为5∶75∶20。
近期建设发展规模：至2010年，城市人口规模达到65万人左右，城市建设用
地规模约92.07平方千米，人均城市建设用地指标控制在142平方米/人以内。
中心城人均住宅建筑面积35平方米。
3.《东营市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》对东营发展的定位
是：提高经济质量，膨胀经济总量，内联半岛城市群，外接东北和中原经济区，
融入环渤海经济圈，建设山东经济强市，辐射带动黄河三角洲区域，努力打造现
代化的黄河三角洲中心城市和高效生态经济示范城市。
房地产业发展目标：继续实施安康居住工程，搞好城市廉租住房、经济适用
房和农村特困房建设，培育和发展住房二、三级市场。
4.东营市“十一五”发展规划
房地产发展目标：整合房地产资源，规范土地市场，优化住宅供应结构，大
力实施安康居住工程，切实搞好城市廉租住房、经济适用房和农村特困房建设，
严格控制别墅等高档房地产项目，提升商务楼宇规划建设档次。加强土地一级市
场的调控，激活住房二、三级市场，扩大商品房市场有效需求。
（三）需求量预测
东营市中心城规划期内住房需求主要来源于以下几个方面：
1.中心城城市整体吸引力的提高，吸引力将会增强，会吸引越来越多的人口
到中心城区定居；
2.随着城市居民生活水平的提高和房地产市场产品的不断发展，一部分已有
住房者，已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新
居；
3.油田职工住房已远远不能满足其需求；
4.农村村民向城市居民过渡对住房的需求；
5.城市低收入居民对住房的需要；
6.新分配的大中专毕业生、企事业单位新增加的职工和军队转业干部、复退
军人对住房的需求。
现状人均住房面积为27.12平方米， 2000～2006年的年增幅度6.19％，根据
“十一五”发展规划和国家的经济发展速度确定2007～2010年的住房年增幅度为
5.5％左右，规划增长系数约为1.02，规划年限为4年。
住宅建设总量： “十一五”规划期间新增住宅总面积970万平方米，其中经
济适用住房88.5万平方米， 解决10000户低薪收入家庭住房困难；以租金补贴方
式解决特困市民住房租金补贴。到规划期末累计解决特困市民住房2000户，达到
廉租住房11.5万平方米；普通商品房新增约610万平方米；中高档住宅新增约260
万平方米。
四、住房建设发展目标
规划总目标：住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需
求增长。“十一五”期间，东营市中心城住宅供应总量控制在2200万平方米左右，
根据“十一五” 社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在±5％
之间。其中中低价位、中小套型普通商品住宅（含经济适用住房和廉租住房）达
到70％以上。到2010年末，城市人均住房建筑面积达到35平方米。
（一）发展目标
1.廉租住房保障双困家庭住房需求；
2.经济适用住房和廉租住房保障低收入和最低收入家庭住房需求；
3.中低价位、中小套型普通商品住房满足中低收入和中等收入家庭住房需求；
其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。
（二）规模目标
科学规划和供应土地，合理布局基础设施配套，方便居民生活与工作，优化
住宅区域供应结构，实现需求与供应的区域结构基本平衡。
在套型结构比例上，中心城按总量原则控制，分用地区域类别按项目原则控
制，确保年度新审批、新开工的商品住宅总面积中，套型建筑面积90平方米以下
住房（含经济适用房和廉租住房）面积所占比重达到70％以上。
（三）品质目标
1.新建住宅全面实施节能65％的设计标准；
2.建筑节能试点示范工程累计达到100万平方米以上；
3.康居示范工程新增项目累计达到3个以上；
4.住宅小区绿地率达到40％左右。
5.建设健康型、舒适型、安全型的小区。到2010年末，中心城小区物业管理
覆盖率100％。
五、住房建设规划
（一）住房建设结构指引
单套建筑面积在90平方米以内的商品住房(含政策性住房)总建筑面积应达到
开发建设总建筑面积70％以上；单套经济适用房面积一般控制在90平方米以内，
廉租住房控制在60平方米左右。
（二）住房建设区域指引
根据《东营市城市总体规划》和《中心城近期建设规划》所确定的人口密度
和人口分布，建立东营市中心城住房建设区域指引：
东城区内建设住房建筑面积约440万平方米， 建设政策性住房建筑面积约56
万平方米，其中经济适用房建筑面积约50.5万平方米（含2006年建设的11.9万平
方米），廉租住房建筑面积约5.5万平方米。
西城区内建设住房建筑面积约530万平方米， 建设政策性住房建筑面积约44
万平方米， 其中经济适用房建筑面积约38万平方米，廉租住房建筑面积约6万平
方米。
（三）住房建设空间布局指引
按照城市总体规划确定的“近期城市以东城片区向西、西城片区向东发展为
主导，远期东、西城片区、中心区分别以向北发展为主导，向南适度发展”的总
体布局结构，以及近期建设规划确定“开发新区、优化老城、完善功能、提升环
境”的空间发展方向，新建居住区主要分布在中心区北一路至北二路区间，西城
片区东南部耿井新区、西城东营村附近、东城片区北部、西部开发区居住组团。
近期中心城住宅建设以完善现有已批在建项目为主，重点开发区域包括东城
以天鹅花园及规划国际新城为主体的北部片区、中心区住宅开发，西城东部耿井
居住区及南部胜南居住区
六、住房用地供应规划
（一）住房用地供应指导思想
规划期内，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应；
坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合
理布局，进一步促进房地产市场发展重心向老城区外转移。
（二）住房用地供应总量
依据《东营市城市规划管理技术规定》，居住用地容积率在控制中应适当提
高，平均容积率控制在1.2～1.4左右，2006～2010年新增居住用地为：
970÷1.4＝692公顷
按照预测规划，预测2006～2010年新增住房用地为690公顷左右。
《东营市中心城近期建设规划》中提出2005年城市建设用地7753公顷，扣除
胜北社区划入用地463公顷后比2000年5360公顷增长1930公顷，年增用地386公顷，
年增幅达到6.3％。结合现阶段国家土地政策和东营市的现状，按年增幅达到6.5
％～7.0％计算，则中心城2010年用地规模将达10400公顷。
规划到2010年住房用地新增650公顷，总量变动幅度控制在±5％之间，满足
约970公顷的住宅用地需求总量， 其中用于中低价位、 中小套型普通商品住宅
（含经济适用住房和廉租住房）的建设用地占70％以上。
（三）住房用地供应结构指引
1.住房建设用地结构
2006～2010年规划期内，新供应的650公顷住宅用地中，410公顷的住宅用地
用于供应中低价位、中小套型普通商品住房；经济适用房用地约为60公顷，廉租
住房用地约为8公顷。
2.住房用地供应分区布局
根据《东营市近期建设发展规划》，重点开发区域包括东城以天鹅花园及规
划国际新城为主体的北部片区、中心区住宅开发，西城东部耿井居住区及南部胜
南居住区。强调居住用地相对集中开发的原则，完善配套服务设施，促进新区建
设中人气的集聚和社区氛围的形成。现状2006年的住宅用地供应中，西城住宅供
应面积为66.43公顷，占41.9％，东城住宅供应面积为92.15公顷，占58.1％，但
由于西城中心区居住用地紧张，应适当加大西城东部耿井居住区及南部胜南居住
区住宅用地供应，且应重点发展普通商品房和经济适用房。
规划期内， 新供应的650公顷住房用地中，西城380公顷，东城270公顷。普
通商品房的410公顷住房用地中， 西城230公顷，东城180公顷；经济适用房的60
公顷住房用地中， 西城34公顷，东城26公顷；廉租住房的8公顷住房用地中，西
城4.5公顷，东城3.5公顷。
3.建设区域指引
天鹅花园区域 该区域范围：淮河路以北，北一路以南，东二路以东，郑州
路以西。整个区域总面积为65公顷，其中居住用地面积约为55公顷。建设住宅总
面积为70万平方米， 其中普通商品房面积为40万平方米，保障性住房面积为6万
平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比例控制在65％以上。
国际新城区域 该区域范围：北一路以北，北二路以南，胶州路以东，登州
路以西。整个区域总面积约为200公顷，其中居住用地面积为155公顷左右。建设
住宅总面积为200万平方米，其中普通商品房面积为125万平方米，保障性住房面
积为16.5万平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比例控制在72％以上。
耿井居住区西南区域 该区域范围：南一路以北，菏泽路以南，西二路以东，
西一路以西。整个区域总面积为250公顷，其中居住用地面积约为180公顷。建设
住房总面积为280万平方米，其中普通商品房面积为210万平方米，保障性住房面
积为18万平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比例控制在75％以上。
胜南居住区部分区域 该区域范围：南二路以北，枣庄路以南，西三路以东，
西二路以西。整个区域总面积为160公顷左右，其中居住用地面积为100公顷。建
设住房总面积为165万平方米， 其中建设普通商品房面积为85万平方米，保障性
住房面积为35万平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比例控制在75%以上。
东营区新区北部区域 该区域位于东营区新区北部，北一路以北，规划面积
约50公顷，其中居住用地面积为30公顷左右。建设住房总面积为45万平方米，建
设普通商品房面积为29万平方米， 保障性住房面积为3.5万平方米。90平方米以
下套型占总建设面积的比例控制在70％以上。
其他住宅规划用地 包括西城东营村附近居住用地、开发区内居住用地、胜
北茶坡水库附近用地等， 居住用地面积约130公顷，其中西城约为70公顷，东城
约为60公顷。建设住房总面积为220万平方米，其中建设普通商品房面积为121万
平方米， 保障性住房面积约为9万平方米。90平方米以下套型占总建设面积的比
例控制在60％以上。
该规划对2007～2008年供应住房用地布局、建筑量及分类控制要求、建设周
期均作了详细要求。
七、住宅产业化规划
根据国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》和
《东营市中心城市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》，制定住房产业
化规划。
（一）基本原则
合理利用自然资源，节约使用能源，开发利用清洁能源，降低物耗、能耗，
大力推进节能、省地、环保型住宅建设，对已建旧住宅进行综合改造，改善居住
功能，提高节能水平，最终实现“四节一环保”（节能、节地、节水、节材和环
保）。坚持以人为本，改善住宅质量和性能、科技进步及整体推进原则；积极推
广应用先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺原则。
（二）主要目标
在整体推进同时，以住宅建设为重点，以工业化住宅生产方式为突破口，围
绕增加品种、改善质量、提高性能、节能降耗、保护环境、增加科技含量和提高
劳动生产率做文章，促进住宅产业的改组改造，加快住宅产业和产品结构的优化
升级，提高住宅建设工业化、信息化、集约化水平，推进住宅产业由粗放型向集
约型转变，并在节能型、生态型、智能型住宅建设方面有所突破。
到2010年，初步形成先进适用、符合住宅产业现代化发展方向的成套住宅技
术体系和标准化体系，初步建立以工业化、信息化为基础的住宅生产组织体系。
通过技术进步、产品换代，大幅度提高住宅产品及其建材、部品的安全性、
适用性、耐久性、环保性和经济性，解决新建住宅工程质量通病，提高住宅整体
质量水平。
信息化技术基本普及于住宅建设的各环节、各产业部门；智能化基本配置在
新建住宅小区，达到普及。
实现新建住宅装修率达到80％；初步建成住宅生态、环保、节能成套技术应
用的住宅小区20个左右。
在室内外热环境相同的前提下，与现有住宅相比，争取新建住宅建筑使用能
耗降低50％。
科技进步对住宅产业发展的贡献率在现有基础上提高10％～15％。
发展规划还对中心城住房成套技术体系、质量保证体系、产业信息化体系、
建材体系以及建设的发展策略、实施规划的措施都作了详细的规划。