青岛建置后,随着城市的发展,居民增加,建房日盛。住宅房屋多为私人建造, 除了自家居住外,有不少房主和商家以租赁房屋谋利。这些房屋以20年代初期至30年 代末期所建的里院式居多,每间居住面积约10~15平方米,大都为平房或二、三层楼 房,每层或每院一个公共厕所和水龙头。出租私房及收取租金方式不一,有的由房主 直接办理,有的委托房产中介机构的“经租帐房”负责租赁收租,还有的则委托他人 即二房东转租。租赁手续很简单。如向房主租赁整栋房屋者,须铺保 (长住本市居民 或单位做保证人) 立具租约,预付租金后再住。租约由财政局统一印制,系备缴纳税 金等具有法律效力的凭据。至于向二房东承租的熟客,大抵并无租约,仅用口头约定 先缴纳一月房租费用,即可以进屋居住; 但对陌生客人,须出立租约,找铺保印证方 可居住。 1946年末,青岛市供出租使用的里院建筑共有506处,16701间,住户10669 家。赁居者分上、中、下三等收租,根据房屋坐落、地角、朝向、居住条件和房间大 小等因素定租金,一般比政府租金高出0.5~2倍不等。政府不管民间租赁的具体事务, 但规定对房屋出租的单位和个人,按其全年租金征收10%的房捐(房产税);铺面房出租 者, 按其全年租金征收20%的房捐。由于无严格的法规和监督管理制约,私房租赁中 的转租、转兑、转让以及欠租现象普遍,房屋纠纷案件多。 青岛解放初期,市区人口增多,住房缺少,民有房产的租赁关系和所有权关系混 乱,房屋长期失修,租额畸高畸低,市民住房有不少遭受二房东的中间剥削。为整治 房屋租赁秩序,青岛市军管会房产部于1949年8月先后公布了“公房租赁暂行办法”、 “公房租额等级”、“公房等级分区说明”等章则办法;1951年6月颁布了《青岛市民 有房地产管理暂行条例》,使全市私房租赁管理逐步走向规范化的轨道。私房租金原 则上确定参照公房租金标准,由主客协议评定,并强调不得过高或过低。发生纠纷时, 一般按照公房标准予以调解处理。 1955年10月, 青岛市区私有房产6168处,建筑面积2478094平方米,占全市房屋 总建筑面积的40.5%,外侨、外商及外籍教会共有房产35处,建筑面积32204平方米, 占全市房屋总建筑面积的0.53%。在私有房产中(不包括外侨外商占用部分) ,按建筑 面积计算,完全出租者占全部私有房产总面积的70.6%,自用与自住者占总数的18.1%; 部分自住部分出租者占11.3%。 私有房屋全部出租与部分出租者4062处, 建筑面积 2029688平方米, 占私房总数的81.91%。出租房屋者以工商业兼有房产以及房产资本 家业主占绝大部分,约占全部出租私房总数的60%以上;拥有房屋较少,但依靠出租房 屋收取租金维持生活者,约占全部出租私房总数的35%。 私人出租房屋的管理形式大体可分为三种,一是自行管理,共有房屋3360处,建 筑面积1409439平方米,占出租房屋总数的69.44%;二是委托市房地产管理局经租管理, 共有房屋473处,建筑面积367319平方米,占出租房屋总数的18.10%;三是业主委托私 人“经租帐房” 或代理人管理,共有229处,建筑面积252930平方米,占出租房屋总 数的12.46%。委托市房地产管理局管理的房屋,由市房地产管理局负责出租、承租等 一切事务,租金一般按出租公房的标准计收,从而解决了租金畸高畸低的现象,破漏 房屋也可及时督促房主修缮。 根据1950年9月19日制定的《青岛市房地产信托公司接 受委托经租私有房产简则》规定,凡委托该公司经租之手续费 (包括广告、办公、工 作人员薪资等在内),按照实收租额与委托人协议规定,最高不超过20%,不包括房屋 修缮费。如愿委托信托公司修缮时,可随时面议。房捐 (房产税及土地常年租金或地 价税等费) ,由委托人自行缴付或由信托公司代缴。如由信托公司经租的房屋,按月 租的3倍预收保证金,在租赁合同期满时发还。1955年废除缴保证金的规定。 1955年10月, 全市有两家私人“经租帐房”,设有门市房,雇用职工9人,每月 按所收取的租金扣除10%~15%的手续费。房主雇用的代理人全市共66人,每人一般管 理一二处房屋,个别管理七八处。其中,36人是按月领取工资,约50元; 另有21人是 按月吃扣佣, 一般按实收租金的10%~20%不等。所余9人是免租住房,无其他报酬。 房主自行管理或委托“经租帐房”与代理人管理的房屋,多数有租赁契约,但一般流 于形式而无实际作用,致使欠租现象多,房屋租赁纠纷多。 私有房屋所收取的租金,在开支上主要有房地产税(公地即缴纳地租)、修缮费两 项,有的还开支保险费或管理费。除了私人工厂、企业服务于生产的房屋 (作为工厂 资金)按年提取折旧租金外,其他各类房屋均无此项开支。1949年6月至1955年10月底, 全市私房出租按建筑面积每平方米月租0.15元计算,全年可收租金3653438元。其中, 用于缴纳房地产税或地租占23.4%,修缮费用占18.8%,管理费5.6%,保险费占0.7%, 总开支占其收入的48.5%; 净剩租金占51.5%。若房屋破坏严重,修缮投资较大者,其 开支比数即大, 但不超过租金收入的25%。对机关、团体与事业等单位因用房紧张需 租赁私房者,多年一直采取严加控制的办法,如确有需要,必须由主管机关批准后, 并取得市房产部门的同意,始得与房主进行协商,必要时由房产部门予以协助,租金 以不超过公房租金的20%左右为标准;与私房主订立租约时需向市房地产管理局履行监 证手续(由房地产交易所办理)。但对民间私房租赁活动管理较困难,由于没有统一的 私房租金标准,一般私房租金比公房高30%~50%,个别的高2~3倍,甚至更高。租赁 私房租金支出一般占职工收入的10%,最高的达20%以上。 1956年6月,对青岛市区私人出租面积300平方米以上的房产业主出租的数量、分 布、 管理使用及破漏情况进行了调查摸底。在市区私有房屋中,占有面积300平方米 以上的业主共1496户,占总户数的5.13%,面积1294429平方米,占全市私房总建筑面 积的46.13%,绝大多数出租。 1958年5月8日,中共青岛市委批转中共青岛市人民委员会党组《关于青岛市私有 房产社会主义改造方案》 ,确定青岛市以出租面积在100平方米以上作为改造起点。 经过私房改造后,青岛市区私人出租的户数由改造前的8220户减少到5184户,出租总 建筑面积由改造前的1969189平方米减至209393平方米。 其中,委托市房产管理局经 租面积74423平方米。私房租赁租金的标准基本参照公房租金标准收取。 1976年,全市私有房产共88万平方米。其中,大部分系自住房,出租建筑面积仅 7.7万平方米,占私房总建筑面积的9%;平均月租金每平方米0.39元,大体相当于公房 租金每平方米0.13元的2~3倍,最高的相当于5倍。