房地产交易管理

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房地产交易管理 房地产交易的内容主要包括房地产转让和房屋租赁。 房地产转
让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
根据《东营市城市房地产交易管理暂行办法》第七条的规定,下列行为也视为房地产
转让:①以房地产作为出资,与他人成立企业法人的;②一方提供土地使用权,另一
方或者多方提供资金,合作开发房地产的;③收购企业时,房地产转移给新权利人的;
④以房地产抵债的。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使
用,由承租人向出租人支付租金的行为。将房屋的一部分供给他人有偿使用的及以借
用名义将房屋提供给他人作生产经营用房的也视为房屋租赁。
房地产转让程序:①房地产转让当事人签订书面转让合同;②房地产转让当事人
在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等
有关文件向市房地产交易市场管理处提出申请,并申报成交价格;③市房地产交易市
场管理处对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日
内未作书面答复的,视为同意受理;④市房地产交易市场管理处核实申报的成交价格,
并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;⑤房地产转让当事人按照规定缴纳
有关税费;⑥房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。
房屋租赁程序:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当
事人应当向市房地产交易市场管理处登记备案。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订
后30日内,持下列文件到市房地产交易市场管理处办理登记备案手续:①书面租赁合
同;②房屋所有权证书;③当事人的合法证件;④城市人民政府规定的其他文件;⑤
出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明;⑥出租委托代管房屋,还须提
交委托代管人同意出租的证明。房屋租赁申请经市房地产交易市场管理处审查合格后,
颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证,严禁伪造、涂改、
转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
下列房地产不得转让:《城市房地产转让管理规定》第六条、《东营市城市房地
产交易管理暂行办法》第八条规定下列房地产不得转让:①以出让方式取得土地使用
权但不符合下列规定条件的:一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,
并取得土地使用权证书;二是按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,
应完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的,依照规划对土地进
行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施
的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件;②司法机关和行政机
关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;
④共有房地产,未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议或者权证与标的物不相符
的;⑥未依法登记领取权属证书的;⑦设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;
⑧商品房未办理预售审批手续的;⑨法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
有下列情形之一的房屋不得出租:①未依法取得房屋所有权证的;②司法机关和
行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③共有房屋未取得
共有人同意的;④权属有争议的;⑤属于违法建筑的;⑥不符合安全标准的;⑦已抵
押,未经抵押权人同意的;⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;⑨有
关法律、法规规定禁止出租的其他情况。
房地产转让合同应当载明的主要内容:双方当事人的姓名或者名称、住所;房地
产权属证书名称和编号;房地产坐落位置、面积、四至界限;土地宗地号、土地使用
权取得的方式及年限;房地产的用途或使用性质;成交价格及支付方式;房地产交付
使用的时间;违约责任;双方约定的其他事项。
收费项目及依据: 根据省物价局、省建设厅鲁价费发[2000]150号文件规定,
经市物价部门批准,收费及标准如下:①新建商品房卖出,按成交价的 (经济适用住
房按价格主管部门核定价格) 0.5%计收,由卖方当事人交纳。②职工按房改政策所购
公有住房、安居工程住房、经济适用住房以及集资合作建房,取得所有权后第一次卖
出,按成交价的0.5%计收,买卖双方均摊。③职工按房改政策所购住房由原产权单位
回购,按回购价与原公房售价的0.5%计收,由卖方当事人交纳。④其他存量房屋卖出,
按成交价的1%计收,由卖方当事人交纳。⑤房屋产权交换,按房屋交换差价的1% (最
低100元)计收,双方均摊。⑥房屋出租:按使用面积计收,由出租人交纳,商业经营
用房, 按地段位置分档,每平方米最高不超过7元;生产、仓储及其他非住宅房屋,
每平方米最高不超过5元;住宅房屋,每平方米2元。⑦房屋抵押:按房产抵押金额,
采取差额定率分档累进计收,由抵押人交纳:2000万元(含2000万元) 以下部分,按2
‰计收;2000万元~5000万元(含5000万元)部分,按0.5‰计收;5000万元~10000万
元(含10000万元)部分,按0.3‰计收;10000万元以上部分,按0.1‰计收。⑧办理房
产赠与、 继承、分割析产,按每平方米1元计收,由受赠人、继承人、分割析产后房
产的所有权人交纳。