第五节契税

1950年，政务院发布《契税暂行条例》，以后契税征收制度、征收减免政策曾作
过许多修改、补充和解释。由于征税对象和范围的缩小，山东省契税征收工作一度处
于停滞状态。
1981年，财政部下发《关于改进和加强契税征收管理工作的通知》。1990年，财
政部下发《关于加强契税工作的通知》，要求各地按《契税暂行条例》和现行规定，
把城乡契税征收工作开展起来。同年，省财政厅要求各地对1990年1月1日以后发生的
房屋买卖行为，恢复征收契税。凡房屋的买卖、典当、赠与和交换，由承受人申报并
完纳契税。税率为：买契税按买价征收6%；典契税按典价征收3%；赠与契税按现值价
格征收6%；交换的房屋双方交换价值相等的，免征契税。价值不等的，其超过部分按
买契税率纳税。优惠和减免政策为：1.机关、部队、学校、党派、团体、国营、合作
社(包括供销社、信用合作社)以及乡(镇)、村各级集体举办的企事业单位等所有房屋
的买、典、受赠与交换免税；农民以及其他个人的房屋被国家征用占用后，以所得到
的补偿费另行购买或典入的房屋免税；分拆、继承及房屋产权证的损坏、遗失申请补
契，征收机关审查属实的免征契税，发给或申请补发契证，只收工本费。2.对到农村
安家落户的复员军人，离、退休老干部买、典、受赠或房屋交换，照章纳税。如生活
确实困难，无负担能力的，经乡(镇)人民政府审查，报县(市、区)人民政府批准，适
当减免。3. 对已实施住房制度改革的城市和县镇，年收入1万元以下、家住城镇有正
式城镇户口的职工，第一次购买公房免缴契税，每户享受一次。契税属地方预算收入，
按现行财政体制征收使用，省财政不参加分成。
1997年，为规范房地产交易行为，增加财政收入，国务院颁布《中华人民共和国
契税暂行条例》。1998年6月，省政府制定《山东省契税征收规定》，主要内容：1.
凡在山东省行政区域内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人，包括
各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织和个人，外商
投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及香港、澳门和台湾同胞等。
2.契税课税对象为土地、房屋权属转移行为。征收范围为：国有土地使用权出让；土
地使用权转让，包括出售、赠与交换(不包括农村集体土地承包经营权的转移)；房屋
买卖；房屋赠与；房屋交换。以投资、入股、抵债、获奖、预购、集资建房等方式转
移土地使用权或房屋所有权，视同权属转移，征收契税。3.契税采用比例税率，山东
省契税税率为3%。4. 计税依据：(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买
卖，为成交价格。(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、
房屋买卖的市场价格核定；土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房
屋的价格的差额。5.纳税人自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契
税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。6.减免契税范
围：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、
医疗、科研和军事设施的，免征；事业单位必须是按《事业单位财务规则》进行财务
核算的事业单位；(2) 城镇职工在国家规定标准面积以内第一次购买公有住房的，免
征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；(4)土地、
房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其实际支付金额
没有超出土地、房屋补偿费和安置补助费的, 免征；其实际支付金额超出土地、房屋
补偿费和安置补助费的部分，纳税确有困难的，经县以上契税征收机关批准，可予以
减免；(5) 纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业
生产的，免征；(6) 依照国家法律规定以及缔结或者参加的双边和多边条约或者协定
的规定应予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官
员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，免征。
1999年10月10日，省财政厅、省地税局转发财政部、国家税务总局《关于调整房
地产市场若干税收政策的通知》，要求自1999年8月1日起，对个人购买自用普通住宅，
契税暂给予减半征收；普通住宅标准，由各地根据当地情况界定。同时，对积压空置
商品住房(限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房) 销售时购房人应缴纳的
契税在2000年底前予以免征。2001年，调整积压空置商品房有关税费政策：1.对购买
1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房免征契税的优惠政策，延期执行至20 02
年12月31日。对纳税人销售1998年6月30日以前建成的别墅、度假村等高消费性空置
商品房，自2001年1月1日起恢复征收契税。2. 纳税人在1998年6月30日以前建成的商
业用房、写字楼，在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征契税；同时，
山东省对消化空置商品房有关税费也作出规定：继续享受免征契税优惠政策的199 8
年6月30日以前建成尚未售出的商品房，仅限于安居工程和经济适用房；对纳税人销
售1998年6月30日以前建成的其他商品住房，自2001年1月1日起恢复征收契税。
2001年，省财政厅转发财政部、国家税务总局《关于企业改革中有关契税政策若
干问题的通知》，对企业改革中有关转制重组的契税政策提出要求：1.在公司制改造
中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，
免征契税；对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免
征契税；对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公
司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；对其余涉及土地、房屋权属转移的，征
收契税。2.企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前
各方为相同投资主体的则不征收契税，其余征收契税。3.企业分立中，对派生方、新
设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。4.在股权转让中，单位、个人承受企
业股权，企业的土地、房屋权属发生转移，不征收契税；在增资扩股中，对以土地、
房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。5.企业破产清算期间，对债权
人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属，以抵偿债务的，免征契税；对
非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。
为加快建立现代企业制度步伐，2003年10月，财政部、国家税务总局制定企业改
制重组中涉及的契税政策：1. 非公司制企业整体改建为有限责任公司(含国有独资公
司) 或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公
司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责
任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所
占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司) 的土地、房屋权属，免征
契税。2.在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，
不征收契税。国有、集体企业实施企业股份合作制改造，由职工买断企业产权，或向
其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企
业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。3.两个
或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定合并改建为一个企业，对其合并后的企
业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。4.企业依照法律规定、合同约定分
设为两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，
免征契税。5.国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置
原企业30%以上的职工，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部
安置原企业职工的，免征契税。6. 企业依法实施关闭、破产后，债权人(包括关闭、
破产企业职工) 承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的减半
征收契税，全部安置原企业职工的免征契税。7.经国务院批准实施债权转股权的企业，
对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。政府主管部
门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，免征契税。
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，
免征契税。
2005年，省建设厅、省财政厅、省地税局制定享受税收优惠政策的普通住房标准：
凡同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价
格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的为普通住宅。允许单套建筑面积
和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%。具体单套建筑面积和实际成交价格按
各市政府或建筑部门公布的标准执行。对同一纳税人购买一套用于自己家庭长期居住
的普通住房，减半征收契税。购买两套以上普通住房的，应从第二套起全额征收契税。
山东省契税征收政策措施自1997年后逐步完善，2001年后契税收入大幅增加。至
2005年，全省契税收入达52.09亿元，占地方财政收入的4.8%。

1989-2005年山东省契税收入统计表
表1-9
单位：万元

续表

┌────────┬────────┬────┬────┬──┬────┬────┬────┬───┐
│年份项目│房地产权属转移 │平均单 │计税金额│税率│计征税额│减免税额│实征税额│实际入│
│ ├───┬────┤价(元/ │ │(％)│ │ │ │库税额│
│ │件数 │面积(万 │平方米) │ │ │ │ │ │ │
│ │(件) │平方米) │ │ │ │ │ │ │ │
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│1995 │28053 │272 │251.88 │68512 │6.00│4111 │49 │4062 │3737 │
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│1996 │35113 │305 │349.07 │106467 │6.00│6385 │553 │5832 │5832 │
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│1997 │44125 │429 │347.19 │148766 │5.63│8372 │484 │7888 │7265 │
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│1998 │120295│2785 │261.48 │728277 │3.00│22236 │4800 │17297 │15731 │
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│1999 │158193│4939 │202.93 │1002219 │3.00│29347 │2981 │26438 │24143 │
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│2000 │315768│7916 │252.83 │2001494 │3.00│53488 │9745 │43815 │40160 │
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│2001 │206283│8693 │319.20 │2774911 │3.00│67203 │11344 │55862 │51420 │
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│2002 │262916│11318 │322.23 │3647036 │3.00│106957 │20062 │86752 │86752 │
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│2003 │346759│19301 │321.78 │6210610 │3.00│185985 │32697 │153278 │153278│
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│2004 │ │38331 │369.15 │14149953│2.89│408519 │68077 │340485 │340485│
├────────┼───┼────┼────┼────┼──┼────┼────┼────┼───┤
│2005 │ │44533 │508.57 │22648274│3.00│679448 │164337 │520895 │520895│
└────────┴───┴────┴────┴────┴──┴────┴────┴────┴───┘

说明：本表所列实征税额为征收部门征收数，与决算统计数有差异。

1986-2005年山东省
表1-10

┌─────────────────┬───┬───┬───┬────┬────┬────┬────┬────┐
│年份项目 │1986 │1987 │1988 │1989 │1990 │1991 │1992 │1993 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│产品税 │198195│200820│197036│200748 │231107 │253575 │284988 │421673 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│增值税 │86295 │108185│192216│223717 │241241 │264599 │312552 │545599 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│营业税 │131138│159799│216442│274118 │291283 │315116 │367710 │458562 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│企业所得税类 │161599│167836│178333│171535 │157593 │158581 │134997 │140041 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│其中：企业所得税 │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│国营企业所得税 │107074│107792│110883│99463 │84831 │89766 │76817 │85379 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│集体企业所得税 │54214 │59473 │66671 │71115 │71388 │66889 │55817 │50007 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│私营企业所得税 │ │ │ │72 │81 │128 │145 │249 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│中外合资经营企业所得税 │27 │236 │301 │413 │532 │611 │158 │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│外国企业所得税 │284 │335 │478 │472 │761 │1187 │3 │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│外商投资企业和外国企业所得税2057 │4032 │ │ │ │ │ │ │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│所得税退税及其他 │ │ │ │ │ │ │ │374 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│个人所得税类 │1205 │1671 │2631 │5583 │5905 │6951 │7409 │14599 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│其中：个人所得税 │498 │515 │371 │452 │687 │744 │980 │1566 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│城乡个体工商业户所得税 │707 │1048 │1787 │2319 │1732 │2359 │2551 │3683 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│个人收入调节税 │ │108 │473 │2812 │3486 │3848 │3878 │9350 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│农业税 │25866 │27198 │26080 │27331 │27614 │29097 │33379 │41189 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│农业特产税 │ │ │1711 │7768 │9929 │10650 │10765 │12635 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│耕地占用税2227 │16242 │15797 │13291 │13799 │15582 │10958 │ │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│契税 │31 │53 │63 │146 │238 │482 │604 │1137 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│资源税 │1751 │3002 │2795 │3230 │3478 │3994 │5143 │5488 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│城市维护建设税 │37058 │41417 │51037 │59324 │63936 │71381 │77163 │90282 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│固定资产投资方向调节税4373 │19734 │25278 │ │ │ │ │ │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│房产税 │441 │10663 │11012 │14781 │19110 │26116 │27263 │32420 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│印花税362 │7451 │5754 │5994 │6175 │6515 │ │ │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│城镇土地使用税 │ │ │5 │9430 │12037 │13648 │11935 │10989 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│土地增值税 │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│车船使用(牌照)税 │51 │4210 │4412 │4888 │4587 │5157 │5434 │6401 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│屠宰税 │64 │99 │130 │111 │135 │144 │169 │149 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│工商统一税 │725 │996 │1709 │3480 │5081 │10767 │22941 │70493 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│牲畜交易税 │62 │121 │178 │167 │161 │268 │169 │287 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│国营企业奖金税 │2131 │705 │1450 │1266 │1879 │1102 │870 │1007 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│集体企业奖金税 │684 │306 │260 │693 │630 │490 │403 │223 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│事业单位奖金税 │174 │96 │108 │174 │340 │247 │270 │121 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│国营企业工资调节税 │38 │59 │162 │1132 │2359 │1330 │1462 │1396 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│国营企业调节税 │9722 │3323 │9270 │12246 │11602 │3922 │5975 │-9 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│筵席税9 │5 │1 │ │ │ │ │ │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│建筑税 │14199 │17962 │18637 │20123 │29790 │21486 │2877 │ │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│盐税 │12375 │12456 │12927 │16303 │14670 │13037 │11779 │8470 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│工商税收税款滞纳金、补税罚款收入等│343 │724 │626 │3276 │1423 │2551 │2378 │3025 │
├─────────────────┼───┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┤
│合计 │684147│763928│945834│1084827 │1155178 │1238858 │1370126 │1908928 │
└─────────────────┴───┴───┴───┴────┴────┴────┴────┴────┘

税收收入统计表

单位：万元

┌────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐
│1994 │1995 │1996 │1997 │1998 │1999 │2000 │2001 │2002 │2003 │2004 │2005 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│363371 │416392 │518976 │617844 │701402 │782176 │896895 │1002918 │1112319 │1260824 │1160390 │1930040 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│311355 │405456 │515829 │622148 │752239 │789669 │876638 │926921 │1176414 │1447077 │1764502 │2177928 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│153863 │261442 │399541 │528815 │514565 │630445 │818251 │1491110 │783934 │664382 │860624 │1108282 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│163942 │256396 │365781 │484919 │468054 │631666 │818659 │1491110 │783934 │664382 │860624 │1108282 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│7532 │16632 │37497 │48173 │46402 │ │ │ │ │ │ │ │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│-17611 │-11586 │-3737 │-4277 │109 │-1221 │-408 │ │ │ │ │ │
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│22983 │55930 │89493 │126801 │166968 │187585 │247492 │369925 │310934 │260262 │319637 │388938 │
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│22983 │55930 │89493 │126801 │166968 │187585 │247492 │369925 │310934 │260262 │319637 │388938 │
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│63185 │65622 │96347 │94261 │96758 │89021 │76084 │97073 │352049 │424030 │251102 │54376 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│41648 │62874 │93926 │126292 │136121 │159609 │176148 │181590 │131572 │120176 │12699 │11199 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│20071 │19347 │22821 │23159 │19190 │26471 │31222 │30469 │47761 │86975 │183219 │310785 │
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│2235 │3742 │5381 │7266 │15730 │24144 │40160 │51423 │86752 │153276 │340488 │520896 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│46941 │51835 │50359 │56732 │53931 │59698 │62164 │64405 │97605 │104760 │135148 │182437 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│117238 │140782 │172075 │202164 │226211 │238123 │276205 │290458 │373978 │444019 │549266 │659514 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│34141 │44338 │62901 │83067 │131149 │181415 │107162 │36530 │41006 │24299 │14679 │5376 │
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│38577 │49773 │61064 │80812 │107540 │134879 │155591 │165321 │209770 │244706 │267768 │327950 │
├────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│7115 │9273 │10053 │13373 │17573 │19983 │22440 │26963 │37256 │46613 │62914 │92515 │
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│27930 │27216 │31879 │32531 │47480 │71806 │88204 │89095 │117198 │198074 │211717 │294438 │
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│ │9 │194 │811 │2976 │3503 │7423 │10656 │19776 │54899 │90831 │143916 │
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│6739 │8382 │11353 │13706 │17501 │19400 │31852 │36376 │43618 │48420 │49347 │56022 │
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│2558 │6802 │9410 │11412 │11690 │11503 │15091 │12189 │8324 │28 │ │ │
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│4692 │5924 │4731 │7499 │ │ │ │ │ │ │ │ │
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│1264642 │1635139 │2156333 │2648693 │3019024 │3429430 │3929022 │4883422 │4950266 │5582820 │6274331 │8264612 │
└────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘

第五节 契税