威海市中心镇集体所有建设用地
使用权流转管理暂行办法
（2002年12月26日 威海市人民政府令第42号发布）
第一条 为加强中心镇集体所有建设用地（以下简称集体建设用地） 使用权的流
转管理， 维护土地所有者和使用者的合法权益， 促进小城镇快速、健康发展，根据
《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规和《山东省人民政府关于加强和改
进小城镇建设用地管理的通知》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 经省、 市人民政府确定的中心镇规划区范围内的集体建设用地使用权流
转管理，适用本办法。
第三条 本办法所称集体建设用地， 是指符合土地利用总体规划，依法批准为建
设用地的农民集体所有土地。
本办法所称集体建设用地使用权流转,是指集体建设用地使用权发生转移的行为,
包括集体所有建设用地使用权转让、租赁、作价入股、联营联建等。
第四条 新增集体建设用地的流转限定在中心镇工业园区内的工业、 仓储用地；
存量集体建设用地除农村宅基地、房地产开发用地外，可按原用途对外流转。
第五条 市、 县级市人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内集体建设
用地使用权流转的监督、管理。
第六条 市、 县级市人民政府国土资源行政主管部门要严格执行土地利用总体规
划和土地利用年度计划，严格控制新增建设用地，防止乱圈乱占和荒芜闲置土地。集
体建设用地总量达到土地利用总体规划确定的集体建设用地规模，但又确需增加新的
建设用地的，可申请实行建设用地规模调整、指标置换等政策，增加建设用地指标。
第七条 集体建设用地流转后的用途必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划。
已建的不符合现行规划用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。
第八条 中心镇依据土地利用总体规划和建设规划、 国民经济和社会发展计划及
土地利用的实际情况，提出下一年度土地利用年度计划建议，经县级市人民政府审查
同意后，报经市人民政府国土资源行政主管部门批准。
第九条 中心镇范围内的新增集体建设用地， 由镇人民政府按照城镇发展规划和
年度建设用地计划，分期分批次依法办理农用地转用及使用手续，由镇人民政府统一
对外流转。
第十条 存量集体建设用地符合城镇规划的，根据其所有权归属,分别由镇人民政
府、村民委员会或原土地使用者对外流转，其中由原土地使用者流转的，需经镇人民
政府或村民委员会同意。
第十一条 中心镇人民政府使用农村集体土地, 应征得土地承包者的同意,并按照
征地标准支付给承包者青苗补偿费及地上附着物补偿费。
第十二条 中心镇建设占用耕地的， 由用地者自行开发与所占耕地数量和质量相
当的耕地，或者按规定向市、县级市人民政府国土资源行政主管部门缴纳耕地开垦费。
耕地开垦费的征收标准可按《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定
的标准从低征收。
第十三条 集体建设用地使用权的流转年限， 参照《中华人民共和国城镇国有土
地使用权出让和转让暂行条例》执行。
第十四条 依法分批次转用后的集体建设用地使用权首次流转， 由镇人民政府持
农用地转用批复、书面流转合同、土地所有者同意流转的证明文件、建设规划许可证
向土地所在地的市、县级市人民政府国土资源行政主管部门提出流转许可申请。
第十五条 存量集体建设用地首次流转， 流转双方应当持《集体土地使用证》、
地上建筑物权属证明、书面流转合同、土地所有者同意流转的证明文件向土地所在地
的市、县级市人民政府国土资源行政主管部门提出流转许可申请。
第十六条 市、县级市人民政府国土资源行政主管部门接到申请资料后进行审查。
对于材料齐全、土地权属清楚、符合规划的，由国土资源行政主管部门下达集体建设
用地使用权流转许可文件。
对不符合流转条件不能批准流转的，市、县级市人民政府国土资源行政主管部门
应当书面通知申请人，并说明理由。
第十七条 集体建设用地使用权流转许可文件下达后15日内， 流转双方应当持有
关资料到国土资源行政主管部门办理土地变更登记手续，换领《集体建设用地使用证》。
第十八条 土地使用者应当按照流转许可文件以及 《集体建设用地流转合同书》
的约定使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当经规划部门和
土地所有者同意，并报市、县级市人民政府国土资源行政主管部门批准。
第十九条 集体建设用地使用权再次流转的，由流转双方持《集体土地使用证》，
原《集体建设用地流转合同书》，双方签定的新的流转合同、地上建筑物权属证明等
文件，向土地所在地的市、县级市人民政府国土资源行政主管部门申请变更土地登记。
第二十条 集体建设用地使用权再次流转， 原《集体建设用地流转合同书》载明
的权利义务随之流转。
第二十一条 集体建设用地使用权流转， 其地上建筑物随之流转；地上建筑物流
转时，其使用范围内的土地使用权随之流转。
第二十二条 《集体建设用地使用权流转合同书》 约定的使用期届满，土地使用
权由土地所有者收回，其地上建筑物、附着物归土地所有者所有。
第二十三条 土地使用期满，土地使用者要求续期的，可在使用期满前6个月内持
集体土地所有者同意续期的证明文件，向市、县级市人民政府国土资源行政主管部门
提出集体建设用地使用权流转申请，经批准同意后，按本办法规定重新办理集体建设
用地流转手续。
第二十四条 集体建设用地使用权的流转价格， 参照国有土地使用权价格执行，
各市、区人民政府应根据本地实际，制定最低限价。
第二十五条 新增集体建设用地使用权首次流转的流转收益 （指流转价格扣除支
付给农民个人补偿后的剩余部分），由市、市（区）、镇、土地所有者按照1：1：3：
5的比例分成。 土地使用权流转价格由中心镇人民政府与土地所有者在最低限价的基
础上协商确定。存量集体建设用地使用权的流转收益根据其所有权归属，分别归镇人
民政府或村民委员会所有。
第二十六条 集体建设用地首次流转后再次流转的，应向政府缴纳土地增值收益。
增值额在20%以内的免缴增值收益， 增值额在20%以上的部分按40%的比例缴纳增值收
益。土地增值收益的缴纳人，由流转合同约定。该收益由县级市区人民政府与中心镇
人民政府按3：7的比例分成。
第二十七条 所有的集体建设用地流转收益， 由市、县级市人民政府国土资源行
政主管部门在审批时代为收取，应当返还的按季返还给镇人民政府及土地所有者。
第二十八条 市、 县级市区、镇集体建设用地流转收益纳入财政专户管理，实行
专款专用，用于土地开发整理和小城镇建设；返还给村的土地收益由村民委员会管理
使用，用于发展本村经济。国土资源行政主管部门和财政部门对费用的使用情况应定
期进行监督检查。
第二十九条 《使用集体土地协议书》 、《集体建设用地使用权流转合同书》的
文书格式，由威海市国土资源局统一制定。
第三十条 经市人民政府批准， 城市规划区外经济发达的非中心镇的集体建设用
地使用权流转管理，可参照本办法执行。
第三十一条 本办法由威海市国土资源局负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行。