房地产开发与管理

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【概况】 2011年,威海市房地产开发与管理工作以改善城镇居民住房条件为出
发点,加快推进保障性安居工程建设和住宅产业现代化步伐,综合运用税收、信
贷、土地、市场监管等手段,加大供应和需求双向调节力度,编制完成了《威海
市住房与房地产业“十二五”发展规划》,全市房地产市场平稳健康有序发展。
全市房地产业完成投资352.3亿元, 比上年增长30.6%;实现税收37.66亿元,增
长29.82%。 平均房价4023元/平方米,圆满完成了年初确定的调控目标。房地产
企业开发实力明显增强,形成了一批骨干开发企业,住宅品质稳步提升。至2011
年末, 全市具有三级以上资质的房地产开发企业104家,创建国家住宅产业化基
地1个, 新增国家康居示范工程2个,全市国家康居示范工程达4个,是全国唯一
的各市(区) 都有康居示范项目的样板地级市。同时,4个住宅小区项目通过国
家A级性能认定,5家企业入围“山东省2010年度房地产开发综合势力50强企业”。

【5家房地产企业入围全省综合实力50强】 8月19日,在省住房和城乡建设厅与
省统计局联合开展的“山东省2010年度房地产开发综合实力50强”评选中,赤山
集团有限公司、乳山市长城住宅开发有限公司、威海冠宏房地产开发有限公司、
乳山市益天房地产开发有限公司和威海华夏城房地产开发有限公司等5家企业当
选。

【房地产业“十二五” 发展规划】 6月,市城乡建设委在《全市服务业“十二
五”规划纲要》和《山东省住房与房地产业“十二五”发展规划》指导下,编制
完成了《威海市住房与房地产业“十二五”发展规划》,并经市服务业办公室修
改通过。 9月14日,市城乡建设委以威建发〔2011〕28号文件印发该规划。规划
明确了编制意义、指导思想、编制原则,回顾了“十一五”期间房地产业发展,
对“十二五”期间国内房地产业发展趋势、威海市房地产业发展优势条件和战略
机遇以及房地产业发展的制约因素和面临的挑战进行了分析,提出了“十二五”
期间全市房地产业的发展目标:依托得天独厚的人居环境,坚持把房地产业与城
中村改造、城镇改造和社区改造相结合,建立以普通住宅地产为基本、旅游养生
地产为特色、经营性商用地产为亮点的多元化房地产产品供应体系;形成“低端
有保障(廉租房、公租房等)、中端有支持(普通商品房)、高端有市场(高档
商品房)、特色有声誉(旅游地产)”的住房供应体系,全面提升公共设施建设
配套水平和居住品质,完善市场监管体系,实现住宅产业现代化,初步建立起先
进的康居示范城市。至“十二五”末,全市城镇人均住房建筑面积达到38平方米,
城市新建住宅性能认定率和认证部品使用率均达到20%以上。

【房地产市场调控】 3月31日,市政府办公室印发了《关于进一步做好房地产
市场调控工作的通知》(威政办发〔2011〕18号),进一步明确房地产市场调控
目标和责任,确定2011年城镇新建商品住房价格调控目标为:新建商品住房价格
上涨幅度低于当年城镇居民人均可支配收入增幅, 同比增幅控制在10%以内。同
时要求各市(区)切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任,以不断改善
城镇居民住房条件为出发点,加快推进保障性安居工程建设,综合运用税收、信
贷、土地、市场监管等手段,加大供应和需求的双向调节力度,引导市场理性开
发、理性消费,坚决遏制房价过快增长。

【国家康居示范工程建设】 6月2日和11月23日,文登市龙泽苑小区、乳山市颐
和·八甲山水小区和荣成市丰荟·上海花园分别通过住房城乡建设部组织的国家
康居示范工程评审,威海市成为全国唯一各县级市均有国家康居示范工程项目的
地级市。

【国家住宅产业化基地建设】 9月1日,住房城乡建设部住宅产业化促进中心和
省住房和城乡建设厅住宅产业化办公室有关专家,对拟申报国家住宅产业化基地
的威海丰荟集团有限公司进行了实地考察,认为该集团在推进住宅产业化的实践
成果及在威海地区的影响具有一定示范、引导作用,基本具备了申报国家住宅产
业化基地的条件。 11月2日,市城乡建设委向住房和城乡建设部推荐该公司申报
国家级住宅产业化基地。11月23日,威海丰荟集团有限公司顺利通过住房和城乡
建设部住宅产业化促进中心专家组评审, 成为继青岛、烟台、淄博后山东省第4
个住宅产业化基地。

【城中村改造回迁房建设现场经验交流会召开】 5月17日,市区城中村改造回
迁房建设现场经验交流会在威海经济技术开发召开。会议实地观摩了威海经济技
术开发区高家庄、杨家滩西区回迁房配套建设和大天东、小天东村已入住回迁房
等3个现场, 威海经济技术开发区建设局、五星房地产、凤林建筑公司、小天东
村民质量监督员代表等4个单位和个人交流了在回迁房建设方面的经验和做法。

【城中村改造成为典型】 威海市城中村改造工作走在了全国、全省前列,产生
了广泛影响。 至2011年末,中心市区77个城中村、3.13万户、342.2万平方米全
部完成拆迁, 基本完成3万户、近10万人回迁安置,达到了共建、共赢、共享的
预期目标。

【环翠区回迁房建设质量实行村民监督制度】 为全面强化回迁房建设质量监管,
让拆迁群众住上放心回迁房,环翠区在农村居住工程工作中实施了村民监督制度。
村民监督员由各回迁村在村民中选举有较高威信、责任心强,并具有一定建设施
工管理基础知识的村民担任,全程参与农房建设质量监督管理。为解决村民监督
员缺乏专业知识,抓不住监管重点等问题,区住建局举办了回迁房建设质量村民
监督员培训班,对全区16个农居工程改造村的39名回迁房建设质量村民监督员进
行了培训。通过培训,增强了村民监督员的责任心,进一步提高了农房建设质量
监管的能力和水平。村民监督员与专业监理公司、质量监管职能部门和区村改办
一起形成四位一体的回迁房建设质量监管体系,确保村民回迁房保质按期交付使
用。

【《威海市区城市居住小区配套公共服务设施建设管理规定》出台】 为规范市
区居住小区配套公共服务设施建设管理工作,依法维护业主和开发单位的合法权
益, 5月26日,市政府印发了《威海市区城市居住小区配套公共服务设施建设管
理规定》 。规定包括总则、规划与建设、权属界定、交付、监督管理、附则共6
章、31条,适用于威海市城市规划区及威海工业新区的山镇、汪疃镇范围内新建、
改建、扩建的城市居住小区、居住组团及零星住宅。与住宅建设项目同步规划,
同步建设,同步交付使用的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理、
市政公用、商业服务等小区公共服务设施必须符合国家有关配套标准,工程竣工
验收后由市政府和区政府(管委)指定的公有资产管理机构负责接收。规定要求
居住小区配套公共服务设施的性质、建筑规模、用地面积、用地位置等由规划行
政主管部门在修建性详细规划中具体规定,明确了幼儿园、社区卫生服务站、社
区居委会用房、 社区服务中心、 警卫室、垃圾分类投放站等产权属于各级政府
(管委)制定的接收单位,各接收单位与使用单位通过《委托管理协议书》确定
权责。规定要求开发建设单位在居住小区工程综合验收备案后90日内,书面通知
接收单位接受非营利性配套公共服务设施;接收单位在接到通知后30日内反馈移
交意见,并且房屋交付过程中承担产生的相关费用。产权归接收单位的居住小区
公共服务设施按照国有资产管理,不得变更用途或者变相转让。该规定自6月1日
起施行。

【城市住宅建设】 2011年,全市住宅建设完成投资307.77亿元,城市新建房屋
竣工面积585.56万平方米,其中住宅竣工面积530.86万平方米。全市实有房屋建
筑面积1.00亿平方米, 实有住宅建筑面积5861.91万平方米,城市居民人均住宅
使用面积29.09平方米,城市居民人均住宅居住面积22.03平方米。全市房产买卖
成交面积651.02万平方米,成交金额233.86亿元。其中,市区完成住宅建设投资
160.15亿元。新建房屋竣工面积217.44万平方米,其中住宅竣工面积197.20万平
方米。实有住宅使用面积1445万平方米,实有住宅居住面积1092万平方米。城市
居民人均使用面积29.19平方米,城市居民人均居住面积22.06平方米,分别比上
年增加0.35平方米和0.27平方米。房产买卖成交面积237.09万平方米,成交金额
82.73亿元。

【房地产开发建设】 2011年,全市登记注册的房地产开发公司558家,其中市
区登记注册的房地产开发公司321家。全市房地产开发累计完成投资352.26亿元,
比上年增长30.6%;房屋建筑施工面积3048.24万平方米、累计竣工735.01万平方
米,分别增长49.2%、44.8%。商品房屋实际销售面积753.88万平方米,增长1.6%;
实际销售额305.81亿元,增长9.2%。
(姜晓飞)

【住房保障】 修订了《威海市区经济适用住房销售和退出管理办法》,将市区
低收入家庭认定标准由4.45万元提高到5.34万元,年人均收入标准由1.48万元提
高到1.78万元;将大龄青年购买经济适用住房的年龄限制,由年满30周岁调整为
28周岁,将家庭人均住房建筑面积低于15平方米且符合购买经济适用住房条件的
家庭全部纳入住房保障范围。 完成保障经济适用住房818套;新增廉租住房租赁
补贴193户; 新建改建公共租赁住房项目17个、3536套,得到住房和城乡建设部
巡视组、省人大视察组和国家人居奖复核组的高度评价和充分肯定。

【房地产交易市场监管】 规范整顿房地产销售现场,对开发企业提出销售现场
公示内容“三上墙”要求,即商品房预售许可证上墙,可售房源位置和价格上墙,
商品房预售管理办法等政策法规上墙, 威海市在建100多处楼盘销售现场基本符
合要求。 办理商品房预售许可证769个,批准预售面积316.34万平方米。整理预
售档案195宗。查处违规违法行为9次,净化了市场环境,维护了市场秩序。办理
房产经纪公司备案证年检5家,办理评估机构资质备案、申报4家。已备案的30家
房地产中介机构和15家房地产评估机构诚信档案已基本建成。7月1日起,在山东
省率先开展开发企业网上提报登记业务。利用信息系统终端,由开发企业提前录
入商品房相关登记信息,网上预审合格后,再由买卖双方到大厅申请登记,有效
规范了开发企业的业务管理,提高了办事效率和服务质量。威海市有16家开发企
业实行网上申报。在全省率先将射频识别防伪技术应用于房产领域,权属证书上
粘贴射频识别防伪标签进行防伪。标签内部放置一个芯片,芯片记载了房屋有关
信息和房主信息, 采用全球唯一编码, 增强了房产证的防伪性能。已申请加密
3700余笔。
对原有威海数字房产进行拓展升级, 将GIS地理信息系统、测绘管理、档案管理
等系统整合,打造集权属登记、档案管理、统计分析与信息发布等功能于一体的
“威海数字房产电子政务平台” ,其中建设威海房屋地理信息系统(房产GIS系
统)时,克服人手少、资金缺的困难,高质量、高标准地完成辖区内所有建筑物
调查摸底和拍照工作,掌握全市房产的第一手宝贵资料;数据整理阶段采取“三
校、二审、一查”方式,对信息系统内的所有房产数据进行拉网式整理。已整理
校对数据信息29万条,解决重证、坐落或楼层错误以及夹空层等历史遗留问题,
为数据与地理信息平台挂接夯实基础。
贯彻落实服务中小企业发展,实行三放宽政策,即放宽企业厂区建设项目抵押登
记限制;放宽在建工程抵押登记限制;放宽企业间货贷担保的抵押登记要求。实
现与各市(区)房地产市场信息系统的互联互通,形成全市统一的房地产市场信
息系统。组织20余家房地产企业参加哈尔滨春季房展会,展会期间接待咨询人数
1万余次, 发放资料8000份,《威海楼市大观》3000份,威海楼市地图4000份。
以威海房地产信息网为平台,开展房地产团购,促成房地产交易23户。

【物业管理】 印发了《威海市区物业管理行业市场秩序专项治理工作实施方案》,
在市区开展行业市场秩序专项治理,重点查处物业管理中存在的不规范、侵犯业
主合法权益行为,加强物业服务企业资质管理,完善物业服务企业信用档案体系
建设, 两者结合,实行动态管理。取消威海市鸿琳物业服务有限公司等6家物业
服务企业资质,净化物业管理市场秩序。制定《威海市物业服务行业持证上岗制
度管理办法》,对全市物业管理从业人员进行培训,实行资格准入和持证上岗,
在资质审核、项目接管、评优达标等方面严格把关。建立物业服务行业人才管理
档案,对经过培训取得上岗证书人员和继续教育情况进行登记和备案,杜绝一证
多用、弄虚作假等行为。举办3期项目经理培训班,培训项目经理500余名,全面
提升行业整体服务水平。积极配合人居环境奖复查和威海市公共文明测评活动,
组织物业服务企业修整破损非市政道路1.1万平方米, 清理绿化区蔬菜9700平方
米,清理乱堆乱放983处。统一制作安装创城公益牌103块。协调执法部门拆除私
搭乱建14处。归集专项维修资金4.17万户、3.18亿元。通过电视、报纸、网络等
宣传媒体进行专项维修资金法规政策的宣传,赢得广大业主的理解和支持。受理
首家住宅专项维修资金申请,按照专项维修资金管理使用规程和有关规定,将业
户所分摊维修单元门的费用及时拨付给西涝台物业服务公司,及时为民解忧。研
发数字化物业综合管理平台,已完成系统安装、调试,进入试运行阶段。

【国有土地房屋征收与补偿】 1月21日,国务院《国有土地上房屋征收与补偿
条例》实施,市住房保障房产管理局积极做好新条例宣传工作,做好新旧条例的
衔接,做好“拆迁”向“征收”,“监管”向“直接组织实施”的职能转变。组
织人员参加住房和城乡建设部、国务院法制办新条例培训班。召开专题会议对征
收机构设置、“公共利益”界定、征收程序、补偿标准、争端解决机制等事宜进
行深入的研究和探讨。借鉴菏泽、临沂等省内外城市的先进经验,结合当地实际,
制定了《威海市国有土地上房屋征收与补偿实施意见(草案)》,待市政府通过
后施行。

【直管公房管理】 直管公房管理数据全部实行电子化,建立公房管理合同化、
市场化新模式。 2011年合同到期的非住宅直管公房全部实行市场租金, 调租率
100%,户均增租幅度15%以上。房屋租金收缴率达99%, 租金收缴总额比上年增加
近20万元。对威海市公房进行安全检查,尤其对栖霞街、井冈山路一带的平房加
大安全隐患排查力度, 维修房屋120余户,防水1600余平方米,清挖粪池和污水
井123个,平房换瓦等若干宗,投入维修资金20余万元。参与乳山市“7·25”受
灾民房安全鉴定, 历时1个多月,协助鉴定民房1300余栋,在规定时间内完成鉴
定任务,为乳山市住房保障房产管理局向各级政府提供救灾补助依据。

【“平改坡”工程】 对市中心区主干道两侧的半坡起脊小、锈漏破损严重、百
姓反映强烈、影响市容市貌的旧住宅楼屋面实施改造。科学组织,灵活调度,避
开雨季,完成市中心区花园小区、古北小区、杏花小区、统一路、文峰五街、西
城路等50栋住宅楼的“平改坡”工程,更换古北小区、塔山小区、光明路、立新
巷50栋锈蚀严重的已改造彩钢瓦屋面。
(赵 鑫)