房产管理

【房产管理概况】2002年2月，根据泰安市编委《关于市房产管理机构改革调整的通
知》(泰编［2002］3号)，撤销市房地产管理处和市住房委员会办公室，成立市房产
管理局，为正县级事业单位。内设办公室、财务审计科、房改指导科、房产管理科(
挂物业管理办公室牌子)、房产交易科、法规信息科6个职能科室，下设市房产交易中
心、岱庙房管所、财源房管所、新区房管所、天元房地产开发有限责任公司5个直属
单位，有职工472人。
市房产管理局主要职责是：贯彻执行国家关于房产管理的方针、政策，研究制订
全市房产管理工作的规范性文件并监督实施；负责协调全市房产权属登记、发证、产
权产籍管理；指导全市房产交易管理工作；对全市房地产开发单位房屋销售实施管理
监督，按照权限负责市区房产交易和住房置业担保的管理工作；负责物业行业管理和
物业从业机构资质的申报、审批工作；负责指导全市住房制度改革工作；负责市区直
管公房的管理；负责市属安居工程的开发建设管理；指导协调全市商品房销(预)售登
记管理，按照权限负责市区商品房销(预)售工作；负责全市房地产价格评估、房地产
咨询、房地产经纪、房地产测绘等中介机构的资质审核、申报、认证等工作；负责全
市落实私房政策、房屋安全鉴定的管理工作；负责市区房地产业行政执法检查、行政
执法监督等工作。
房产市场管理加强房产市场地方法规建设，年内，起草《泰安市房产交易管理办
法》、《泰安市村镇产权产籍管理办法》、《泰安市房屋租赁管理办法》、《房地产
抵押管理办法》、《泰安市企业职工集资建房管理意见》、《泰安市房改换购住房暂
行规定》等地方性政策法规6个，出台《泰安市人民政府关于进一步放开搞活住房二
级市场的意见》、《关于深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的实施意
见》，为进一步加强房地产管理、活跃房产交易、激活住房二级市场提供了必要的政
策支持。全市自2002年8月1日起实行商品房买卖合同登记备案制度。年内重点清理查
处不具备资质的房产评估、房产中介机构、房地产开发商的非法预(销)售行为，调查
清理45个单位，并责令违规者限期整改。与新闻单位合作，加强商品房预(销)售广告
管理，禁止发布无商品房预(销)售许可编号的广告信息。市房产交易中心建成集房屋
发证、交易、租赁、评估、测绘、中介管理、政策咨询为一体的服务机制，实现一站
式服务。全市共办理房产交易手续6306起，比上年增长12.8%，交易面积142.65万平
方米，比上年增长45%；办理抵押手续3463起，比上年增长50%，抵押面积132.82万平
方米，比上年增长24.66%；办理评估业务885起，评估面积36.57万平方米；办理
租赁业务893起，比上年增长206.90%，租赁面积12.98万平方米，比上年增长67
.5%。
产权产籍管理解决了市本级、泰山区、岱岳区3家房管部门同时发放泰城房屋产
权证的问题。泰山区、岱岳区停止发证，通过两区初审、市里审核后，由市房产局换
发全国统一房产证。建立健全产籍资料档案，完善了档案分类方案和档案管理网络，
年内，6.9万卷档案全部重新分类、编号、整理入库。市房产交易中心档案室被评为
国家二级科技事业档案管理单位。年内，全市共完成测绘210万平方米，登记验证51
68.88万平方米；发放房屋权属证书31871本，比上年增长58.6%，其中发放所有权证
书28676本、发放共有权证书117本、发放他项权证书3078本；办理房改单位136个，
房改发证14153套，比上年增长111%；代征契税425.19万元，代征印花税62.6万
元，代收房屋权属登记费56.32万元。
物业管理年内，全市审批物业管理公司5个，累计达27个，从业人员2000人。市
房产局注重提高物业管理水平，年内投入2000多人次，进行小区环境卫生、安全综合
整治。在2002年市爱卫会卫生检查评比中，乐园小区荣获最佳居民小区与城区行政村
第一名。加强直管公房维修工作，在维修资金缺口大、欠账多的情况下，合理调剂资
金，年内维修直管公房1.1万平方米。拓展物业服务领域，先后接管泰山广场、市检
察院及市法院办公楼3个物业管理项目，创收24.25万元；特丽洁公司先后承担市公安
局等13个单位的开荒工程及清洗保洁工作，完成产值27.49万元。
(牛家利蒋志虔)
2002年，市房产交易中心建成集房屋发证、交易、租赁、评估于一体的服务机制，实
现一站式服务。图为提供即时信息的房地产信息展示区

【房地产开发概况】年内，全市有各类房地产开发公司85家，其中一级1家、二级7家
、三级11家、四级26家；有房地产估价师29人、房地产经纪人15人。全市房地产业完
成投资额9.93亿元，比上年增长10.8%；房地产开发施工面积161.1万平方米，比上年
增长7.7%，新开工面积79.08万平方米，比上年增长12.2%；房地产开发住宅面积136
.7万平方米，比上年增长11.2%，新开工住宅面积70.2万平方米，比上年增长10.3
%；商品房屋竣工面积87.9万平方米，比上年增长16.0%；商品房屋销售面积71.5万
平方米，比上年增长10.4%；房地产开发经营收入7.88亿元，比上年增长11.2%；
土地开发面积35.8万平方米，比上年增长16.9%。
(王尧)
【住房制度改革】年内，全市住房分配货币化体制进一步深化。(1)公有住房套改工
作进展顺利。市直及省以上驻泰单位的套改工作全部完成，计432个单位、5万余套；
审核公有住房买卖契约318个单位、3.09万套，分别占套改单位的73.6%和62.6%；审
核注销房产证手续119户；公有住房套改微机录入完成220个单位、2.5万户，分别占
套改单位的51.2%和50.7%。6个县市区的套改工作也已基本完成。(2)住房公积金管理
。年内，转发省有关部门《关于住房公积金管理机构调整工作实施意见》、《关于完
善住房公积金决策制度的意见》等文件，累计归集公积金6.5亿元，单位、个人归集
率分别达92%和91%，其中市直累计归集4亿元，单位、个人归集率均达99%；全市累计
出售公有住房774.6万平方米，占可售量的96%，归集售房款5亿元，其中市直累计出
售公有住房373万平方米，占出售量的99%，归集售房款2.88亿元；全市未售公房全部
按第三步租金标准提租，提租率达96%。(3)房产交易和企业房改工作。进一步放开搞
活住房二级市场，出台《泰安市房改换购住房暂行规定》、《关于进一步放开搞活住
房二级市场的通知》，年内办理公房上市交易手续37户，建筑面积3171.15平方米。
出台《关于深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的实施意见》、《泰安
市企业职工集资建房管理意见》，办理13个单位集资建房审核认定手续，计1054套，
建筑面积8.8万平方米。(4)清理两套住房户。年内查出占有两套公有住房户47户，印
发清理两套住房通知书，并责令清退。

【经济适用住房建设】2002年，全市计划建设经济适用住房62.6万平方米，其中续建
面积56.6万平方米，新开工面积6万平方米；年度投资计划5.15亿元，其中银行
贷款指导性计划1.13亿元，自筹资金计划4.02亿元。实际施工面积41.96万平方
米，占年度施工计划的67%；实际完成投资1.6亿元，占年度投资计划的31%；竣工面
积10.81万平方米，销售面积25.96万平方米。基本建成了泰城温泉、堰岭、肥城
丰园、宁阳府东等11个经济适用住房小区，解决了1.67万户中低收入家庭的住房问题
。(牛家利蒋志虔)

附：关于泰城居民住房
建设情况的调查报告(摘要)

一、泰城居住人口住房建设和居民居住情况
近几年，随着国民经济和社会各项事业的不断发展，泰城人口不断增加，城市化
发展进程加快，1997年泰安市区城市居住人口36.1万人，占市区总人口149.15万人的
24.2%；2001年市区城市居住人口发展到46.2万人，占市区总人口的29.76%，每
年平均增长6.53%。泰城住房建设发展速度快于人口增长速度，1997年泰城住宅
施工面积52.22万平方米，竣工面积22.52万平方米；2001年施工面积、竣工面积
分别为199.97万平方米、72.08万平方米，年均分别增长44.05%、40.43%。泰城
居民人均住房面积不断增加，设施明显改善，1997年泰城居民年末实有住宅居住面积
345.3万平方米，平均每人居住面积9.57平方米；到2001年末，实有住宅居住面积达
到527万平方米，平均每人居住面积11.4平方米，平均每年增长4.49%。泰城居民独用
自来水的户数占总户数的98%，拥有厕所、浴室的户数占97%，拥有厨房的户数占98%
，拥有管道煤气(天然气)的户数占74%，拥有暖气和空调的户数占61%。
二、泰城居民住房价格变动情况和趋势分析
1997年以前，泰城居民商品住房的销售价格较低，且比较平稳。1998年年底，全
市按照国务院和省政府的规定停止福利性分房，实行住房货币化分配。各单位为了赶
房改末班车、大量购房，所有的商品住房被抢购一空，从而使商品住房的价格大幅度
上涨，每平方米上涨三、四百元，达到1500～1600元。1999年至2001年，泰城居民商
品住房的价格又趋于稳定，每年都略有上涨。泰城职工所购公有住房即房改房的价格
变动情况为：从房改开始至1996年底以前购房的，执行标准价363元，拥有71%的产权
，成本价510元，按成本价购房，拥有100%产权(下同)；1997年执行标准价格476元，
拥有83%的产权，成本价571元；1998年至2001年9月底执行标准价560元，拥有89%的
产权，成本价为627元(其中有一段时间执行790元)；2001年10月1日后，取消标准价
，成本价为869元。
推动泰城居民住房价格上涨的因素：一是土地价格将有所上涨，从而加大住房建
设成本。二是随着我市经济的发展和城市化进程的加快，泰城人口将会大量增加，居
民的收入也将会有所增加，对商品住宅的需求有所增大。三是随着住房二级市场的进
一步开放和搞活，旧房交易规模将不断扩大，价格趋升。抑制泰城居民住房价格上涨
的因素：一是泰城居民收入偏低，购房有效需求不足。按照房价收入比例理论，成套
房的房价与一般家庭收入之比为4.5倍时较为合理，而泰城成套商品房价为一般家庭
年收入的6倍以上，超过了一般家庭的承受能力。二是泰城商品房供应扩大，房屋销
售困难。2001年泰城房地产开发商品住宅95.6万平方米，而全年住宅销售面积仅为2
3.5万平方米。三是国家取消了房地产开发建设中47项收费项目，降低了10项收费标
准，降低了建房成本。四是各级政府为满足低收入职工的需要，今后将加快经济适用
房的建设，经济适用房的价格将受政府定价的限制，价格有可能降低。五是福利分房
停止后，按照省政府文件规定，职工住房条件差的企业，可在符合城市规划的前提下
，采取职工集资建房或合作建房的方式，解决职工的住房问题。
三、泰城开放住房二级市场的情况
泰城从2001年7月1日起，已购公房正式上市交易，但公房上市交易量却很少。为
搞活住房二级市场，需做好以下几个方面的工作：加大宣传力度，加快已购公房房产
证和土地使用证的发证进度，简化手续、减少限制条件，尽快取消已购公房上市交易
过程中房改部门、原产权单位和售房人夫妻双方单位的审批环节。降低房地产交易税
费，省政府文件规定，个人购买普通自用住宅，契税在按1.5%税率征收的基础上，各
城市可采用减让性补贴的方式，适当减轻购房人的实际负担，建议泰城补贴比例定为
80%；对通过一级市场购买上市的公有住房的，按成交价格的1%从低征收土地出让金
；房产交易已按有关规定收取交易手续费的，不再收取权属登记费和证书工本费。
四、泰城居民住房开发建设中存在的问题
泰城居民住房开发建设中存在的主要问题有：违法建设严重，房地产开发市场混
乱。1996～2000年，泰城违法建设项目达93个，违法建筑面积78.8万平方米，其中绝
大多数是违法住宅。全市70多家房地产开发公司，泰城有46家，其中有资质的22家，
有一级资质的只有1家。由于受开发企业规模小、实力差、设计观念落后等因素的影
响，泰城居民住宅小区规划设计和建筑设计水平普遍偏低，只能满足基本居住功能的
需要。居民住房开发建设收费太高，增加了住房建设成本，仅在市城市项目管理中心
统一收取的费用就有14项。泰城土地多头管理，住宅开发用地总量没有得到很好地控
制。经济适用房价格未纳入政府管理，开发商以市场价出售经济适用房。针对这些问
题，今后应加强对居民住房开发建设的管理和监督，加大对违法建设的查处力度；树
立现代居住区设计与开发新理念，提高规划设计水平；清理整顿居民住宅开发建设收
费，减少项目，降低标准；统一收储供应土地，严格实行土地供应总量控制；尽快将
商品住房价格纳入物价部门管理；规范物业管理体制，提高服务质量。(市物价局)

【拆迁管理】年内，泰城共拆除3392户、86万平方米，其中：住宅3056户、57万平方
米，非住宅336户、29万平方米。安置2553户，其中：货币安置1723户，产权调换83
0户。通过拆迁安置改善了居民的生活居住条件，促进了旧城区改造和新城区建设。
(1)完善拆迁政策。年内，修订新的《泰安市城市房屋拆迁管理办法》。结合市重点
工程，市政府印发泰城道路、旧村改造和高新区拆迁安置等3个规范性文件，进一步
完善拆迁安置补偿标准及安置方式。(2)规范拆迁市场秩序。根据建设项目的批准文
件、拆迁计划、安置方案等资料，泰城共审批发放《拆迁许可证》36个，并在规定时
间内发布拆迁公告，查处无证违法拆迁行为20余处。(3)拆除安全监管。坚持“四有
、三制、两检查、一教育”(“四有”即有三级以上施工资质和拆除方案、有完备的
安全保护措施、有承担拆除任务的能力、有独自履行法律和民事责任的能力，“三制
”即安全责任制、定期检查制和事故责任追究制，“两检查”即定期检查与随机抽查
，“一教育”即安全宣传教育)的安全管理方法，确保旧房拆除人员伤亡率、事故发
生率均为零，泰安市成为全省旧房拆除安全无事故的先进典型。(高伟)