蓬莱市房地产开发经营管理规定
（蓬政发[1997]112号文公布）
第一章总则
第一条为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房
地产市场秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进房地产业的健康
发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省城市房地产开
发经营管理条例》及烟台市政府有关规定等有关法律、法规结合我市实际，
制定本规定。
第二条本规定所称房地产开发，是指市政府将其确立的房地产开发项目，通
过招标、拍卖或协议方式确定给房地产开发经营企业（以下简称开发企业），
由开发企业在依法取得使用权的国有土地上进行城市基础设施和房屋等建设
的行为。
本规定所称房地产经营，是指开发企业将其开发的房地产依法转让给他人的
行为。
第三条在本市规划区内，从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，
均应当遵守本规定。
自建、自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本规定，但本规定第
二十八条规定除外。
第四条房地产开发实行市政府总揽，以市场为导向，以项目带开发的方针，
严格执行城市总体规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。
实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
严格限制零星项目建设。
第五条房地产开发必须严格执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，
切实保护文物古迹、风景名胜和园林绿地。
第六条房地产开发应当符合国家的产业政策，鼓励和扶持居民住宅的开发建
设，严格控制建设高档房地产开发项目。
第七条市建委是全市房地产开发行政主管部门，主管全市房地产开发经营管
理工作，市房地产综合开发管理办公室（简称开发办）是业务职能管理单位，
负责房地产开发日常管理工作。
市计划、土地管理、工商行政等有关部门按照各自的职责分工，负责房地产
开发经营管理的有关工作。
第二章房地产开发企业
第八条开发企业是以营利为目的，从事房地产开发经营的公司或其它企业法
人。
开发公司包括专营开发公司和项目开发公司。
第九条设立开发公司必须具备以下条件：
（一）、有公司名称、法定代表人、组织管理机构、公司章程、管理制度和
固定的办公场所；
（二）、有相应的自有流动资金和专职建筑、土木工程、财务管理、建筑或
房地产经济类的专业管理人员；
（三）、项目公司还须有市建委认可的房地产项目，对已按本规定取得该项
目开发经营许可证。
第十条专营公司各级资质标准，除具备《山东省房地产开发公司成立及资质
管理规定》外，还应具备下列条件：
（一）、注册资金不得低于500万元；
（二）、有8名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管
理人员和两名以上持有资格证书的专职会计人员。
第十一条项目公司的资质根据项目规模、计划投资及人员条件确定，不定等
级，但注册资金不得低于该项目投资总额的30％。
开发项目完成后，项目开发公司的房地产开发经营业务即行终止，并按规定
办理注销登记。
第十二条开发公司的资质管理，按《山东省房地产开发公司成立及资质管理
规定》和本规定要求执行。
专营公司数量从严控制，做到其总开发能力和总开发规模及社会总需求基本
适应。
市区内各村经市政府批准允许按规划要求在旧村范围内，结合旧村改造进行
房地产开发经营，但必须按本规定要求纳入市建委行业管理，按规定办理计
划、土地、开发建筑、工商等手续，交纳土地使用权出让金、综合开发费等
有关费用。
第十三条房地产开发经营活动，必须由依法设立并取得资质证书的开发企业
进行，其它任何单位或个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
开发企业应根据其资质等级承担相应的开发项目。
外地进蓬进行开发经营的企业，必须到市建委、市工商进行资质审核、验证
和登记，经批准后方可承担开发任务。
第十四条对本规定施行前，设立的各类开发公司，由市建委会同市工商进行
重新审查，凡符合本规定的予以保留，不符合本规定的，应限期整顿或依法
予以撤销。
第十五条按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》的规定，一年内无
房地产开发业务的房地产开发专营公司，取消其房地产开发资质，并向市工
商局办理注销登记；房地产开发项目公司，一年内未开展房地产开发经营活
动，取消其开发经营资格，市工商局依法核减其经营范围。
第十六条凡撤销的房地产开发公司和取消房地产开发经营资格的公司，不得
再新开工作，其在建工程，根据实际情况，在市建委的组织下，或予以转让，
或准其暂时营业等至在建工程完毕，其存量资产、债权、债务的清理处置以
及人员安置，由公司行政上级主管部门负责处理。
第十七条开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用
或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法
规规定之外的费用。
第三章房地产开发项目的确立与取得
第十八条市建委应根据城市总体规划、土地利用总体规划、市政府制定的社
会发展规划及社会需求总量等，编制本市的房地产开发发展规划，报市政府
批准后实施。
第十九条市建委应根据房地产开发发展规划，制定年度开发计划及确定开发
项目，经计划部门同意后纳入固定资产投资计划：年度开发计划及项目包括
商品房、安居工程用房、市区各单位及住城村以各种方式自建或联建的居民
住宅，是我市住宅建设年度宏观控制指令性计划，年度开发总量，不得突破
年度开发计划，特殊情况应按原程序进行报批。年度开发计划总量中，住房
建设的比重不得低于70％。
第二十条年度开发计划确定后，开发企业进行房地产开发需持有关资料，先
向市建委申请，经审查同意后，按规定转报市计委审批固定资产投资计划，
不经市建委审查转报，市计委不予审批。
市区各单位及住城村自建或联建住宅，需向市建委申请，由市建委审查，纳
入年度开发计划，其建设总量由市建委控制在年度开发计划总量内，报经市
政府同意后，由市计委立项，纳入固定资产投资计划。
第二十一条住房建设要认真贯彻节约、合理用地的原则，充分利用城市土地，
加快旧城改造，对住房建设用地按下列规定执行：
（一）商品房用地，通过出让方式供应；
（二）安居工程用房、经济适用房和城市基础设施、公用设施用地通过划拨
方式供应。
第二十二条开发项目价款中的各项费用应按国家、省政府规定的标准计收。
土地使用权出让金由土管局代收，按规定缴财政、纳入预算，实行计划管理，
专款专用，其它各项费用，涉及到蓬政发[1997]98号文件规定由预算外资金管
理局直接“一票征收”的费种，按98号文件执行，收费收入按蓬政发[1996]85
号文件规定纳入财政预算管理，主要用于城市建设和专项支出。其余各项费
用由原执收单位征收。
第二十三条凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标、拍卖方式
确定开发者，市外的公司企业、及其它具备条件的经济组织和个人，均可申
请参加开发项目的招标、拍卖活动。
不具备招标、拍卖条件的开发项目，可采取协议方式确定开发者。
非开发企业被确定为开发者后，应按项目公司设立的有关规定，到市建委办
理有关手续后，到市工商局办理设立项目开发企业登记手
续。
第二十四条不论以何种方式被确定为项目开发者的开发企业，均应与市建委
签定开发合同，交纳开发项目价款，领取开发项目手册和开发经营许可证后，
即取得项目开发经营权。
开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到市计委办理投资计划，到规划
和土管局办理有关建设手续，申领建设用地许可证和建设用地批准书。
开发企业未取得开发项目的证明文件，而取得规划、土地等部门批准文件的，
其批准文件无效。
第二十五条开发合同应包括下列内容：
（一）开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
（二）开工期限和建设进度；
（三）建设质量要求；
（四）基础设施和配套公用设施的建设要求，及建成后的产权界定；
（五）拆迁补偿安置要求；
（六）市建委应对开发项目提供的配套条件；
（七）开发项目价款及交付方式；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其它事项。
第二十六条以依法取得的国有土地使用权作价入股，合资合作，或者自行开
发经营房地产的应当向市建委提出申请，经批准后视同协议方式取得开发项
目，并应当按本规定办理有关手续。
第二十七条所有住房建设项目均应实行统一开发、配套建设管理，坚决堵住
零星征地、分散建设的口子。
第二十八条其它自建自用，非经营性的房地产投资建设项目，经计划部门立
项后，建设单位应当向市建委提出建设申请，经审查同意，并按规定交纳有
关费用后，方可办理其它基本建设手续。
第二十九条禁止在集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。
任何单位和个人如需在集体所有的土地上进行房地产开发经营时，必须依法
征用，转为国有土地，取得土地使用权后，方可进行。
第四章房地产开发项目的建设
第三十条需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项
目，应当由市建委会同有关单位统一组织完成，也可以委托取得开发项目的
开发企业自行完成。
开发区片内的道路、路灯、上水、下水、供电、供暖、煤气、绿化等基础设
施配套建设，由开发企业按规划要求投资建设，其费用可进入建筑成本造价，
经营性的配套公用设施，由开发企业按规划要求投资建设，实行有偿转让。
开发区片内的幼儿园、派出所、居委、小区管理服务处、垃圾管理站等属社
会服务性的建设项目，由开发企业按规划设计要求统一组织建设，其费用按
工程建筑造价，由市综合开发管理办公室负责审核，由市政府专项安排支出。
第三十一条开发区片内的供热、通讯、影剧院、文化科技中心、医院、运动
场馆等大型基础设施和配套公共建筑，由市政府专项建设。
开发区片内的中小学建设用地由开发企业征购或拆迁，工程建设费用，由教
育部门从专项基金中解决。
开发区片外的上水、下水、道路（不含土地征用）、供电线路（不含变电站
建设）等配套基础设施，由相关部门负责建设。
第三十二条开发企业自行完成开发项目前期工作的应当将项目的详细规划和
拆迁安置方案，报市建委审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申
请开工。
第三十三条开发项目可以由开发企业自行开发，也可以由开发企业与其它投
资者合资、合作开发。
大、中型规划住宅小区，可由一家开发企业自行开发，也可由多家开发企业
合作开发。
第三十四条开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开
发建设，未按期开工或开发进度未达到开发合同要求的，除按开发合同约定
承担违约责任外，由市建委责令其限期改正，逾期不改者，凡超出合同约定
时间满一年未动工开发的，可征收相当于土地使用权出让金20％的土地闲置
费，满两年未动工开发的由市政府无偿收回土地使用权，市建委无偿收回其
项目开发经营权，但因不可抗力等造成动工开发迟延的，或因市政府及其它
部门的政策变更和不当行为造成动工开发迟延的除外。
第三十五条开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质，
确需变更时，应按规定报经原批准机关批准，并办理开发合同变更手续，调
整开发项目价款，并相应调整土地使用权出让金。
第三十六条市建委应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用
新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。
开发项目的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，单项工程竣工后，
必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十七条实行开发项目竣工综合验收制度。开发项目竣工后，必须综合验
收，成片开发建设规模在5万平方米以上的住宅小区，综合验收由市政府组
织建委、计划、土地等有关部门进行。零星开发项目和建设规模在5万平方
米以下的住宅组团综合验收及分期建设的住宅小区的验收由市建委组织有关
单位进行。
综合验收按建设部建法[1993]814号《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》
执行，主要包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；
（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准、质量验收手续是否
完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）需要验收的其它事项。
开发项目经验收合格后，方可交付使用，验收不合格的，开发企业不得交付，
购买者和管理者有权拒绝接收使用。
第三十八条参加开发项目验收的单位和个人必须对其出具的工程质量鉴定意
见和竣工验收结论负责。
第三十九条经综合验收合格的成片开发项目，其非开发企业投资兴建的基础
设施、配套公用设施，由市政府移交有关单位和部门。
开发项目的物业管理按有关规定执行。
第四十条开发企业必须对其开发的房地产，承担质量责任，因建设质量问题，
对购买者造成损失的应当负责赔偿。
开发企业与勘测、设计、施工等单位的质量责任关系，按照有关法律、法规
的规定执行。
第四十一条开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和上级有关部门
对发经营活动的审查处理意见记录在开发项目手册中，并定期送市开发办验
核。
第五章房地产经营
第四十二条开发企业转让其开发的房地产，应当符合下列条件：
（一）按照开发合同规定，已经支付全部开发项目价款，并取得开发经营许
可证；
（二）投入开发建设的资金达到投资总额的25％以上；
（三）法律、法规规定的其它条件。
房地产转让应当签定书面合同。转让合同应当报市开发办及房地产权属管理
登记备案。
第四十三条开发企业转让开发项目，受让人继续进行房地产开发经营的，应
当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十四条商品房预售实行许可证制度，开发企业进行商品房预售时应依法
向市房地产管理处办理预售登记，申领预售许可证，未取得“商品房预售许
可证”的不得进行商品房预售。
第四十五条商品房预售应符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资
25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已向市房地产管理处办理预售登记，取得预售许可证。
第四十六条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复
印件）及资料：
（一）开发企业的《营业执照》；
（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；
（三）施工进度计划；
（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明文件；
（五）商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付
使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应附商品房预售
总平面图；
（六）需向境外预售商品房的应当同时提交允许向境外销售的批准文件。
第四十七条开发企业预售商品房所得价款，必须专款用于开发项目建设，并
按规定接受监督。
第四十八条开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，明确双方责、权、
利关系，并按预售合同约定的期限和质量，为预购者提供商品房，开发企业
应推行住宅建设和管理承诺制度，对住房实行质量承诺，承担住宅建设质量
责任，对未按预售合同约定提供商品房的，预购者有权追回预购款和索赔损
失。
第四十九条开发企业向境外预售、销售商品房的，除具备向境内预售和销售
的条件外，还应具备下列条件之一：
（一）土地使用权出让合同规定向境外销售的；
（二）项目立项时批准允许向境外销售的；
（三）经市政府批准向境外销售的。
第五十条开发企业预售、销售商品房或者通过广告等方式推销商品房时，必
须出示预售许可证、开发经营许可证、土地使用证件或者土地批准文件。
第五十一条任何单位和个人均可购买开发企业预售销售的商品房，但市政府
另有规定的除外。
第五十二条商品房的价格，由开发企业根据市场情况自行确定，也可与购买
者协商确定。
安居工程用房、微利房的价格及销售，按市政府规定执行。
第五十三条预购的商品房可以依法转让和抵押。
第五十四条预售、销售的商品房，购买者应当依法纳税，销售的商品房交付
使用后，购房人应在30天内持购房发票到市房地产管理处，办理交易过户手
续，核发房屋所有权证。到土地局办理土地转让手续，由同级人民政府更换
或变更使用权证书。
对享受税费减免等优惠政策的房地产，房地产权属管理部门在办理权属登记
时，应将其减免部分折算为国家的投入，并依此确定国家所应占有的房地产
权益，购买者转让该房地产时，应当向国家补缴减免的税费及其增值收益。
第五十五条购买在市规划区内集体所有的土地上开发建设的商品房的，其买
卖行为无效，市房地产管理处不予办理权属登记。土地局不予办理土地转让
手续，不核发土地使用证书。
第六章法律责任
第五十六条对违反房地产开发经营管理规定的行为，法律、法规有明确规定
的，按法律、法规的规定处罚；法律、法规未作规定的，按《山东省城市房
地产开发经营管理条例》规定执行：
（一）对未取得资质证书，从事房地产开发经营或开发企业超过其资质等级，
承担房地产开发项目的，由市建委责令停止开发经营活动；没收违法所得，
并可处以开发项目投资额1％以上5％以下的罚款；
（二）开发企业未取得开发经营许可证擅自进行房地产经营活动的，由市建
委责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额1％
以上5％以下的罚款；
（三）未经市建委同意，擅自进行投资建设，自建自用，非经营性房地产投
资建设项目的，由市建委责令停止其建设活动，限期补办手续，并可处以建
设项目投资额1％以上5％以下的罚款；
（四）在集体所有的土地上从事房地产开发经营的，由市建委责令其停止违
法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款；
（五）未经批准，擅自变更规划设计和项目性质的，由市建委责令其限期改
正，并可处以5万元以上，10万元以下的罚款；
（六）开发项目未经综合验收或验收不合格即交付使用的，由市建委责令其
限期改正，并可处以开发项目投资额1％以上，5％以下的罚款；
（七）开发企业将开发项目转让给其它开发企业未办理开发者变更手续的，
由市建委责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以5万元以上，10万
元以下的罚款。
第五十七条没有法律、法规依据，向开发企业收费的，开发企业有权拒绝，
并由物价、财政等有关部门责令其限期退回，对收费单位的负责人和直接责
任人员，按管理权限，由监察机关或者有关主管部门，根据情节轻重给予相
应的行政处分。
第五十八条开发主管部门及其它有关部门工作人员在确定项目开发者、竣工
验收以及实施房地产开发经营管理等工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞
弊的，按管理权限，由其所在单位或者有关部门给予行政处分，构成犯罪的，
依法追究刑事责任。
第五十九条有关执法部门，在实施罚没处罚时，必须使用财政部门统一印制
的罚没票据，罚没收入缴市财政。
第六十条当事人对行政处罚不服的，可以自收到处罚决定书之日起15日内，
向市政府或者作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议，对复议决定不
服的，可以自收到复议决定书之日起，15日内向人民法院起诉，当事人也可
自收到处罚决定书之日起，15日内直接向人民法院起诉，当事人逾期不申请
复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关
申请人民法院强制执行。
第七章附则
第六十一条在市规划区以外的国有土地上，取得房地产开发用地的土地使用
权，从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，参照本规定执行。
第六十二条本规定自发布之日起执行，在此之前的有关规定，与本规定相抵
触的，执行本规定。
蓬莱市人民政府一九九七年十月十五日