【证券市场】2004年，可以说是证券行业重新洗牌年。随着证券市场深刻的结构性调整的延续与经营环境的巨大变化，证券公司多年累积的问题集中爆发，高危券商频频亮相，相继有7家券商被托管经营，其中既有南方证券这样的全国性大券商，也有中富等地方性小券商，更有大鹏这样的曾经创造中国证券市场传奇并引领创新的中等券商。这些券商最终都有可能走向破产清算的结局。
烟台的广大投资者同全国的投资者一样，在遭受市值大幅度缩水的无奈的同时，还要承受券商被托管或倒闭的心惊胆战的煎熬。天同证券因公司总部经营出现问题，其同富、资产委托业务曾着实让其客户捏了一把汗，但新大股东莱钢集团的加盟让投资者看到了希望；海通、银河、中信、国信、天一证券等，相当一批知名券商也都被传经营受困于资产委托和自营业务。一句话，投资者很受伤，也很无奈；券商很惨烈，但只能自吞苦果。券商被托管或倒闭，有政策方面的原因，有制度设计方面的原因，但深层次的原因还是券商自身战略定位不准、经营决策失误的问题。
经历了无视风险的惨烈和客户大量流失的代价，许多券商幡然醒悟。券商的业务发展方向必须紧紧围绕金融市场中介服务机构这一核心功能定位，积极拓展以中介服务业务为主的专业化业务；提高证券市场中介服务的知识水平和效率水平，加快推进证券市场交易品种的流通性，从而保证企业经营的效率。因此，满足资本市场日益增长的专业化、价值性服务需求已经成为烟台券商经营发展的主要方向。2004年4月23日，在全市证券经营机构联席会议上，各券商营业部负责人就集中精力搞服务，维护证券市场的规范及健康发展等方面达成共识，把市场竞争的焦点集中到服务质量上。这在一定程度上，在指导投资者规避风险、开展投资者教育等方面起到了重要的作用。尽管2004年市场行情再续跌势，但多数券商单体营业部在把握了一季度行情，并通过大幅度压缩固定费用，如取消散户大厅、压缩大中户面积等方式，还是小有盈利的。但投资者入市者甚微，场内客户离场意愿强烈，客户总体规模呈减少趋势。年末投资者总资产缩水严重。
2004年股市带给广大投资者的尽是无奈、愤怒和诸多不快。底在何方？这是无数投资者在求证的一个问题。经历3年多的调整，人们期待还股市功能的本来面目，即投资功能。投资有风险，投资者已经充分领略；投资有收益，可是离大多数投资者有点遥远，这极不正常。
(李向华)
【房地产市场】随着住房制度改革的不断深化，烟台房地产市场持续发展，已成为全市国民经济的重要支柱产业。2004年，全市共实现各类房产交易48117户，建筑面积504.53万平方米，交易额70.15亿元，同比增长35.9%。其中，一级市场(新建商品房)交易30222户，建筑面积295.58万平方米，交易额45.22亿元，同比增长48.7%；二级市场(存量房)交易17895户，建筑面积208.95万平方米，成交额24.93亿元，同比增长17.6%。房屋抵押16327户，建筑面积931.91万平方米，抵押金额108.81亿元，同比增长30.9%。
主要有5大推动因素：一是全市国民经济的持续健康发展。全市2004年实现生产总值(GDP)1630.89亿元，同比增长18.8%，人均GDP达到25183元，全年城镇居民人均可支配收入达10803元，增长10.4%。随着全市经济社会较快发展和旧城改造、新区建设力度不断加大，居民住房消费需求不断增长，以旧换新、以小换大、以差换优、改善居住条件的愿望日益强烈，同时城镇职工收入水平的不断提高，相应提高了购房者的支付能力，为参与住房消费创造了条件。二是扎实的基础工作。坚持把房屋产权产籍管理作为城市房地产市场管理的基础性工作来抓。按照建设部的有关规定，在城市规划区内国有土地上，建立了房产证归口管理、市辖五区统一确权发证的房屋权属登记管理制度，实行权属登记和房产交易一体化。成立了专业的房产档案馆，全面加强了房产权属档案管理工作，为加强房地产市场管理打下了坚实的基础。三是积极的政策引导。为促进房地产业发展，搞活住房二级市场，近年来市政府先后出台了《烟台市已购公有住房和经济适用房上市交易管理办法》、《烟台市人民政府关于搞活住房二级市场的实施意见》等政策规范，取消了房改房上市交易时限审批等5项审批程序，压缩了房产转移登记等3项办事程序，降低了房产交易的行政性收费，在政策上为活跃房地产市场铺平了道路。随着住房上市、再上市交易门槛的降低，刺激了居民住房消费需求，一些潜在需求变为现实需求，房地产市场也开始由以增量型为主向增量、存量并重转变。通过二级市场的住房流通、变现，提高了居民的支付能力，从而带动了一级市场的消费；而一级市场的健康发展，满足了居民对住房更新换代的需要，居民腾出来的房屋，又扩大了住房二级市场的有效供给，使住房消费形成合理的梯度结构，实现一、二级市场的联动发展。四是健全的交易规则。根据法律法规和建设部规章，年内建立并完善了“三项制度”：其一是商品房预售许可和合同登记备案制度。对预售合同统一文本，统一内容，统一编号，用合同管理把好关口，真正使销售和未售的房屋底数清、手续规范。其二是预售资金监管制度。按照规范程序、统一运作、服务企业、服务市民的原则，对商品房预售资金实行专户监管，把这部分资金监管好、用上去，为基础设施配套留下资金，对购房者负责。其三是商品房销售公示制度。对取得预售许可证书和符合现售条件的房地产项目，定期通过媒体向社会公示，引导市民购买“放心房”、“诚信房”。五是完善的市场环境。加强了房地产交易市场的软、硬件建设，以交易处、所、中心为平台，以中介服务为纽带，打造住房超市，构筑交易市场网络体系，营造方便市民、易于管理、促进交易的住房消费环境。在房产交易市场配备了电脑工作站、DDN信息专线网络、触摸屏、电子大屏幕等现代化办公设施，开通了“烟台住宅与房地产信息网”，实时发布房源信息和法规政策，做到房产信息资源共享。大力发展房地产价格评估、信息咨询、房产经纪、测绘、典当、担保等中介服务业务，架起市民参与住房消费的桥梁。为进一步活跃房地产市场，2003年以来，根据市政府的部署，由市房管局牵头每年举办一次中国烟台“房地产展览会”(“烟台住房博览会”)，两届展会累计参展人数达32万人次，累计现场成交金额3.6亿元。
(迟乔)
责任编校：吴继文