第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，创造整洁、文明、安全、舒适
的居住环境，根据《山东省城市住宅小区物业管理办法》等有关规定，结合
本市实际，制定本办法。
第二条 本市推行城市住宅小区物业管理。
新建住宅小区应当按照住宅小区物业管理标准规划设计，并搞好公共设
备、公用设施的配套建设；原有住宅小区应当通过综合整治，逐步实行物业
管理。
第三条 本办法所称住宅小区，是指城市规划区范围内经过统一规划、
综合开发、配套建设，建筑面积在二万平方米（含非住宅房屋）以上的居民
生活区。
本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设
备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业根据物业管理合同约定，对住
宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第二章 管理体制
第四条 市房产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门（以下
简称物业管理主管部门）。其主要职责是：
（一）负责对全市住宅小区物业管理工作进行指导、检查；
（二）负责物业管理企业资质的初步审查、报批；
（三）负责物业管理规范性文件的拟订；
（四）负责物业管理与服务标准的制定等工作。
县建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自的职责，协同做好城市住宅小区的管理工作。
第五条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管
部门应当会同开发建设单位召开业主大会，选举产生小区业主委员会。
第六条 业主大会应当由过半数有表决权的业主或者业主代表参加。
表决权可以实行住户一户一票，也可按单元或者按整栋住宅楼选出一名
代表参加表决。非住宅房屋有房屋所有权证的，每证一票。
第七条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
第八条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
(一)召集并主持业主大会，报告小区物业管理实施情况；
(二)通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解
除物业管理合同；
(三)拟定维修基金使用计划，并按年度公布使用情况；
(四)审定物业管理企业提出的物业管理计划；
(五)听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
(六)监督公用设施、设备及公共场地的使用；
(七)业主大会赋予的其他职责。
第九条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决
定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派
出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均
具有约束力。
第十一条 住宅小区应当制定业主公约。
业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主
应当遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。
第十二条 物业管理企业依据物业管理合同，履行下列职责：
（一）按照有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
（二）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
（三）依照物业管理合同和有关规定收取费用；
（四）制止违反小区管理规章制度的行为；
（五）要求业主委员会协助管理；
（六）选聘专营公司（如清洁、保安公司等）承担专项管理业务；
（七）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费；
（八）协调物业管理企业与各有关部门的工作关系。
第十三条 设立物业管理企业，必须经工商行政管理部门登记注册，并
取得省物业管理行政主管部门核发的物业管理企业资质证书。
第三章 管理经费
第十四条 建立住宅小区公用部位、公用设施设备维修基金：
(一)公有住房由售房单位按房改售房款22%的比例提取，其中20%属售房
单位所有，2%属全体业主所有；
(二)商品房住宅由购房者在办理产权登记时按购房款3%的比例交纳维修
基金，该基金属全体业主所有，不计入住宅销售收入。
已售出的商品房住宅没有交纳维修基金的，由开发建设单位按售房款3%
的比例在经营收入中列支。
第十五条 维修基金专户储存，专项用于住宅公用部位、公用设施设备
保修期满后的大修、更新、改造。
户主变更时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十六条 物业管理服务收费按照《东营市城市住宅小区物业管理服务
收费暂行办法》的有关规定执行。
第四章 物业管理移交
第十七条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验
收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。
第十八条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位
负责，费用由开发建设单位承担。
第十九条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的
物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
(一)住宅小区建设各项批准文件；
(二)住宅小区规划图、竣工总平面图；
(三)房屋及配套公用设施、设备竣工图；
(四)地下管网及供电、通讯线路图；
(五)房屋分配方案及各住户情况简明表；
(六)质量验收资料；
(七)其他必要的资料。
第二十条 住宅小区物业管理移交时，应当将维修基金以业主委员会名
义一次性存放金融机构，按住宅小区专户储存，专项用于小区的物业管理，
并接受物业管理主管部门的监督和管理。
第二十一条 住宅小区开发建设单位按规划建设的物业管理用房和停车
场、自行车棚等经营场所，在小区移交时一并移交给业主委员会，并由物业
管理企业管理使用；住宅小区开发建设单位须按住宅小区建筑总面积的0.5%
配套建设商业网点房，以成本价格提供给小区物业管理企业经营。
未按上述规定建设并移交专用房屋和商业网点用房的，开发建设单位须
交纳相应建设资金或以房产折价顶抵。
第二十二条 住宅小区自物业管理移交之日起保修期不满一年的，由开
发建设单位负责保修；开发建设单位不负责保修的，须向业主委员会交付购
房款5%的保修金，由物业管理企业负责修缮。
第五章 物业管理与维护
第二十三条 住宅小区物业管理企业应当与业主委员会按照有关规定签
订物业管理合同。物业管理合同应当报物业管理主管部门备案。
第二十四条 全体业主和非业主应当遵守小区管理规章制度，按规定交
纳物业管理服务费，不得妨碍、阻挠物业管理人员履行职责，并有权监督住
宅小区的管理。
第二十五条 物业管理企业如需改变小区内公共设备、公用设施的现状
或者使用性质，应当按规定报经有关部门和单位批准。
第二十六条 单位和居民入住小区时，须与物业管理企业签订小区入住
合约，已入住小区未签合约的，应予以补签。第二十七条 入住小区的单位
和居民须遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；
(二)不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施，房屋装饰应符合有关规
定；
（三）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全，禁止在公用院落、
走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物，搞违章建筑；
(四)禁止在阳台上砌墙和存放超重物品；
（五）禁止随意接引、拆除或损坏市政公用设施；
(六)不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路，禁止向下水道乱倒杂物；
（七）自觉爱护住宅小区内的绿地花草树木及绿化设施，严禁损坏、占
用绿地；
（八）按规定时间、地点存放垃圾，禁止乱倒垃圾；
(九)政府或者业主公约的其他有关规定。
第二十八条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。
单体建筑物内公用设施的维修费用，由业主以其所拥有的建筑物份额按
比例分担。
出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十九条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费
用，由业主以其所拥有的建筑物份额按比例分担。
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或
有关部门承担。
第三十条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应当及
时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维
修，费用由业主承担。
第三十一条 住宅小区内政府投资建设的公共房屋属国有资产，由市、
县物业管理主管部门进行清理、整修、回收。任何单位和个人不得私自占用。
第六章 法律责任
第三十二条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务
的，根据《山东省城市住宅小区物业管理办法》第三十条 规定，由物业管
理主管部门限期补办手续，并可处一万元以下的罚款。
第三十三条 违反本办法第二十八条规定的，由物业管理主管部门及其
他有关部门依法予以处罚，造成损失的，应承担赔偿责任。
第三十四条 业主委员会或者物业管理企业违反物业管理合同规定的，
对方均有权依据合同规定，追究违约方责任直至解除合同；造成损失的，违
约方应当依据合同予以赔偿。
第七章 附则
第三十五条 办公区、商业区等非住宅的物业管理参照本办法执行。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。