(1994年12月30日济南市人民政府发布)为全面贯彻落实《国务院关于深化城镇住
房制度改革的决定》(以下简称《决定》)，按照省政府对房改的要求，不失时机地把
我市房改工作推向前进，现结合我市实际，制定以下实施意见：一、城镇住房制度改
革的基本内容和近期任务(一)通过城镇住房制度改革要逐步在我市建立与社会主义市
场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，
改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。(二)我市城镇住房制度改革的基
本内容是“三改四建”，即把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单
位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为
社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货
币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供
应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金
融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易
市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，
促进房地产业和相关产业的发展。(三)我市城镇住房制度改革要坚持综合配套、分阶
段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度；积极推进租金改革；稳步出售公
有住房；鼓励集资、合作建房；大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理
市场；加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居
民住房达到小康水平。二、全面推行住房公积金制度(四)实行住房公积金制度有利于
转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有
利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。所有行政和企事业单位及其职工均应
按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住
房公积金制度。(五)住房公积金由在职职工个人及其所在单位，各按职工上一年度月
均工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购 (包括
偿还购房的分期抵押贷款) 、建、大修住房，职工离退休或病故时，本息余额一次结
清，退还职工本人或法定继承人。自1994年6月1日起，济南市区行政、企事业单位和
职工的住房公积金缴交率各为5％，外商投资企业及其中方职工各为8％。缴交率要随
经济的发展和人民生活水平的提高逐步提高。目前尚未实行的，至迟到1995年1月1日
起都要实行。(六)企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取住房折旧和其他划转资
金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本中列支。行政事业单位为职工交纳的住
房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由
财政预算核拨；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算核拨；自收自支的事业单
位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。(七)按照责权利
一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。市房改领导
小组负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金的使
用计划和财务收支预决算。市房改办公室负责会同有关部门编制住房公积金的使用计
划。设立专门的住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算等工作。
住房公积金要专款专用， 严禁挪作他用。 财政、审计、监察部门要加强监督管理。
(八)住房公积金的存贷款等金融业务委托市建设银行和市工商银行成立的房地产信贷
部办理，根据市房改领导小组批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。
公积金存贷款利率按人民银行规定执行。三、积极推进租金改革(九)要在职工家庭合
理住房支出范围内加大租金改革力度。1994年、1995年租金按双职工家庭平均收入的
7％确定。 1996～1998年，每年比上一年提高一个百分点，1999～2000年每年比上一
年提高两个百分点，到2000年，住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资15％的比
重。(十)从1994年12月1日起，砖混一等成套住宅每平方米使用面积月租为0．90元，
各类住房的实际租金根据住房的结构、地段、朝向、层次、设施和装修标准，分别测
定，为使1994年底以后竣工的新建住房和腾空的旧住房，不再进入旧住房体制，加快
改革进程，在租金水平达到成本租金以前，租金标准应分别高于同期现住房租金20％
和10％，(十一)提高租金后，对超过标准住房的实行超标加租。根据省有关规定，住
房标准以建筑面积计， 一般职工65平方米，科级75平方米，处级90平方米，厅级120
平方米。租住1995年6月底前投入使用的现住房，超过标准20％以内(含20％)的部分，
每平方米建筑面积在房改现行租金的基础上加收1元； 超过标准20％以上的部分，加
收2元。 租住两处房以上超过标准的，原则上只保留一处，对不退房者，超过标准的
每平方米建筑面积在房改现行租金的基础上加收2元。 租住1995年7月1日以后竣工的
新房，超过标准的，租金一律加收2元。(十二) 租金调整后，对离退休职工、民政部
门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象实行减、免、补政策。新增租金老红军全
免；抗日战争、解放战争时期参加革命工作的职工分别减收65％、50％，退休职工减
收20％。社会救济户和非在职的优抚户，凭民政部门证明，新增租金暂由住房产权单
位予以全免。(十三)住房在控制标准之内的职工家庭，用规定的家庭合理负担部分加
上住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。企业和自收自
支事业单位的补助金在单位住房基金中列支；其他行政事业单位的补助金应先在单位
住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金中列支。经市总工
会、职工所在单位、住房产权单位共同确认的生活特别困难的职工家庭，可申请缓期
交纳本次提租后新增加的租金，最长期限1年。(十四) 加强对租金收入的管理。租金
收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房建设、维修、管理和城镇住
房制度改革。四、稳步出售公有住房(十五)要在建立住房公积金制度的同时，稳步出
售公有住房。城镇公有住房，除市、县(市)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向
城镇职工出售。职工购买公有住房坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧房实行
先售后租，并优先出售给住房困难户。(十六)向高收入职工家庭出售公有住房实行市
场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆
迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、
贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按买房当年新房的成本价成新折扣(折旧年
限一般为50年) 计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧
房，按有关规定评估确定。(十七)考虑到当前我市职工的经济承受能力，目前出售公
有住房可以实行标准价作为过渡，标准价由负担价和抵交价两部分组成。1994年砖混
一等成套住宅标准价为每平方米建筑面积570元，其中负担价为349元，抵交价221元。
旧房的负担价按出售当年新房的负担价成新拆扣(折旧年限一般为50年)计算，使用年
限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧
房的抵交价，根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。(十八)出
售公有住房的成本价和标准价由市房改领导小组按省房改领导小组《关于出售公有住
房标准价、成本价的确定原则和计算方法的通知》规定逐年测定，报省人民政府批准
后公布执行。所辖县(市)出售公有住房的成本价和标准价经市房改领导小组审核，报
省人民政府批准执行。 成本价和标准价的有效期为当年的7月1日至次年的6月30日。
(十九)职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年、1995年折扣率为负
担价的5％，今后每年减少1％，2000年前全部取消。售房单位应根据购房职工建立住
房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。折扣数额以抵交价除以65年计算。1994年每年
工龄每平方米折扣3．40元， 双职工家庭买房按夫妇双方工龄合并计算。离退休职工
购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。(二十)各售房单位要会同
市、区房改办公室严格审定购房职工的购房资格。职工按成本价或标准价购买公有住
房，每个家庭只能享受一次。购房的数量以建筑面积计，一般干部、职工65平方米，
科级75平方米，处级90平方米，厅级120平方米。超过标准20％以内(含20％) 的部分
执行成本价，超过标准20％以上的部分执行市场价；购买1995年7月1日以后竣工的新
房，超过标准的部分一律执行市场价。职工因工作调动，经市、县(市)房改办公室审
查批准，届时可将已购住房按成本价或标准价返售给产权单位，同时按当地成本价或
标准价和房改政策再买一次住房，但不享受工龄折扣。(二十一)售房价格要逐步从标
准价过渡到成本价。当年的标准价要根据各市、县(市)职工上年平均工资增长的水平、
单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定；新房负担
价与双职工家庭年平均工资的倍数， 要逐步提高，1994年、1995年为3倍，以后每年
提高0．1倍，2000年达到3．5倍。(二十二)付款方式。职工购房可以一次付款，也可
以分期付款。一次付清房款的可给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款
利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的，
首期付款不得低于30％。分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利
息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银
行，应充分利用政策性住房资金，建立个人购房抵押贷款制度。(二十三)明确产权。
职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税
费后， 收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年
后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税
费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用
权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权份额按标准价占同期成本价的比例确定。
以标准价购买的住房， 一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单
位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购
买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有
关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。(二十四)发展房地产交易市场，
规范住房交易行为。职工购买住房，都要到房地产管理部门办理住房过户和产权转移
登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，
产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、
继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规
范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。(二十五)加强
售房款的管理。国有住房的出售收入(扣除维修基金15％后)，按住房产权关系或投资
比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市和单位住房基金；其他公有住房出售收
入，归单位所有，纳入单位住房基金。售房款要及时存入银行，全部用于住房建设和
城镇住房制度改革，严禁挪用。五、搞好公有住房售后服务管理(二十六)建立完善的
住房管理体系和方便的维修服务市场，解除购房职工的后顾之忧。职工购买的住房，
室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。
基金来源要从售房款中按15％提留，以其利息 (存款期间按银行规定的个人储蓄存款
利率计息)收入支付维修费。不足部分由产权人按住户各自住房建筑面积的比例分摊。
(二十七) 改革现行城镇住房管理体制， 发展多种所有制形式的物业管理企业，各县
(市)区房地产管理部门应组建地域性的物业管理机构，也可以按系统或邻近企业、单
位组成独立经营的住房维修、管理实体，发展社会化的房屋、维修、管理市场。六、
加快经济适用住房的开发建设(二十八)要十分重视安居工程的实施和经济适用住房的
开发建设，推进住房制度改革，加快解决中低收入家庭的住房问题。2000年前规划用
地4200亩，建设“安居工程”小区4个，同时按照规划在市区内建造几栋高层住宅楼，
建房7万套， 420万平方米，集中解决人均居住面积不足4平方米的住房困难户和无房
户的住房问题。(二十九)实施“安居工程”计划，建设经济适用房，市政府在用地、
计划、规划、拆迁、税费等方面给予政策扶持，其中包括：以行政划拨方式供应土地，
优先安排建房计划，优先规划定点，减免市政工程设施配套费、教育设施配套费、商
业网点费、人防工程费、水电增容费、用电权费、供电网改费、新型建材基金、城建
档案押金等项收费。按规定程序报经财税部门审查同意，给予减免、缓交营业税、所
得税等税费的照顾。(三十)市房改部门和房地产行政主管部门，要切实组织好安居工
程和经济适用住房建设的实施工作。安居工程的资金来源主要是城市住房基金、单位
住房资金、住房公积金、售房预收款和其他房改资金，并积极争取国家安居工程专项
贷款。金融单位在信贷方面应予以支持。各房地产开发公司在每年的建房总量中，经
济适用住房要占20％以上，或暂按当年商品房开工面积每平方米25元提供解困资金，
用于经济适用房建设。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予
以优先安排， 经济适用住房原则上以成本价向职工个人出售， 不售给高收入家庭。
(三十一)鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥
各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。集资建房以单位投资为主，个人出资为辅。
集资建设的住房，可按出售公有住房的政策售给出资职工。合作建房以个人出资为主，
单位和政府给予扶持。合作建设的住房，按其职工筹资额与建房成本价的比例明确产
权。七、做好原有政策同本实施意见的衔接工作(三十二)已出售的公有住房，均须按
照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；也可经购房人同意按成
本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有；1994年1月1日至本《实施意见》
发布之前按济南市人民政府令第69号文规定出售的公有住房，一律按本《实施意见》
规定的售房政策重新计算实际售价，明确权属权益。(三十三)原有关文件规定出售公
有住房的标准价和最低价一律停止执行。(三十四)要继续做好原住房资金转入各级住
房基金的核定、划转工作，并将划转的资金和原有的住房补贴，逐步纳入职工工资或
公积金。八、加强领导，统筹安排，加快推进城镇住房制度改革(三十五)加快住房建
设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。要把各方面的思想统一到国
务院《决定》和本《实施意见》上来，加强领导，健全工作机构，全面规划，统筹安
排，兼顾长期目标和阶段性目标，加快推进城镇住房制度改革。(三十六)各县(市)要
根据本实施意见规定的政策，结合本地区社会经济发展水平，因地制宜，制定深化城
镇住房制度改革方案(包括售房配套办法)，1995年一季度要报市审批，并报省备案后
执行。所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市、县(市)人民政府对房改工作的政
策和规定。(三十七)抓好企业的住房制度改革。企业房改是城镇住房制度改革的重点，
各级人民政府和业务主管部门要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应
加大房改力度，加快改革步伐，结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现
代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离
出去，加快实现住房的商品化、社会化。(三十八)市住房制度改革领导小组办公室要
实行分类指导，着重抓好一批市、县(市)、大中型企业和机关的房改；各级房改办要
会同有关部门，及时总结经验，不断完善政策规定和配套措施，抓紧立法工作，协调
解决深化改革中的矛盾和问题。各有关部门要各司其职，各尽其责，相互配合，保证
城镇住房制度改革的顺利实施。(三十九)认真做好房改的宣传工作。要充分利用报纸、
广播、电视等各种宣传形式和手段，广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、
政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，积极参与城镇住房制度改革。 (四
十) 在城镇住房制度改革中，各级领导干部，特别是县(处)级以上领导干部，要严格
执行国家和省、 市的政策规定。在购房中要按1994年6月30日中共山东省纪委、省建
委、省监察厅联合下发的《关于党政机关县(处)级以上领导干部住房购房廉洁自律规
定的实施意见》的规定和要求执行。(四十一)要严肃房改纪律，严格执行政策。各级
监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家和省的政策、低价售房、变相增加优
惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。(四十二)原有的房改政策和规定，凡与
本实施意见不一致的，一律以本实施意见为准。