【房产管理概况】 2006年，济南市房产管理事业实现了优质高效发展。
住房保障和房改工作取得新进展。建立健全住房保障体系，是解决全市低收入家庭住房困难的重
大举措。在市房管局的努力下，济南市初步建立起以廉租住房和经济适用房为主的住房保障体系。一
是进一步深化廉租住房制度建设。进一步健全廉租住房工作制度，建立廉租住房档案管理体系，强化
动态管理，实施跟踪检查，严厉查处弄虚作假违规行为。年内，全面建立起覆盖全市的廉租住房制度，
做到了“应保尽保”。截至年底，全市廉租住房保障家庭累计4314户，其中发放租赁补贴1902户，累
计发放金额767万元，平均每年每户发放金额2445元；核减租金2412户、148万元。全市保障对象家庭
人均住房使用面积平均提高10.6平方米。对此，国务院联合检查组和建设部领导给予了充分肯定。二
是加大经济适用房建设管理力度。完成《济南市经济适用住房管理办法》的修改任务，并借鉴外地经
验，积极开展经济适用房建设、货币化补贴、集资建房等多种模式的调研，为完善经济适用住房制度
打下了良好基础。认真抓好经济适用房在建项目的建设，世纪中华城、济发经典等项目进展顺利；同
时做好新项目的选址工作。三是帮助20家困难企业开展职工集资建房工作，审批住房建筑面积84.69
万平方米，解决了10800余户困难企业职工的住房问题。
住房制度改革工作取得积极进展。一是结合旧城改造和企业改革改制，在充分调查论证的基础上，
制定了扩大出售住房范围的相关规定，使被拆迁居民和改制企业职工享受到房改政策优惠。二是指导
20余家企业以不同方式实现了住房货币化分配，推进了企业房改工作的深入发展。三是筹备召开了市
公积金管委会两次全体会议，完成了会议决定事项的督办工作，促进了住房公积金的归集、使用和管
理。归集住房公积金27.98亿元，发放公积金个人贷款11.46亿元，同比分别增长5.1%、21%。四是参与
全市清房工作，对行政机关单位违规购房建房分房的情况进行调查统计，拟定处理意见，维护了房改
政策的严肃性。五是扎实做好房改售房审核工作。全年完成资料审核6677户，44.07万平方米；审核归
集维修基金7215户，3509.18万元；审批使用房改售房资金3693.92万元；为单批方案单位审核售房资料
1655户。六是各县（市）也积极建立住房公积金制度，落实货币化补贴制度。
房地产市场与权属登记管理进一步规范。一是积极推进全市房地产市场信息系统建设。落实部分
建设资金，依靠自身的技术力量，完成新建商品房网上联机备案系统的开发，推进了房屋权属登记微
机化和房产档案数字化，提高了全市房产管理信息化水平。加强市房屋产权登记中心和各区房管局办
公自动化建设，实行市区内（除长清区）房地产交易与权属登记的网上审核及资料传递，实现了房屋
权属登记管理模式的重大创新，极大提高了房屋权属登记工作效率与工作质量。各县（市）房管部门
也都加大投资力度，增购信息化设施设备，积极推进房屋权属登记规范化管理工作。二是不断强化行
业规范化管理。积极开展全市范围内的房地产经纪市场专项整顿活动，推广中介行业自律公约，组织
“十佳中介”评选活动，加强房地产经纪机构资格管理，净化了市场环境。完成了各区房管局交易、
权属登记机关与中介服务机构的脱钩工作，实现了行政管理职能与经营服务职能的分离。三是积极开
展房屋租赁登记备案工作，逐步规范房屋租赁市场秩序。全市房屋租赁登记备案78万平方米，同比增
长72%。年内，全市共办理房产登记发证107883件，发证面积3030.96万平方米；办理房产交易66775件，
交易面积1124.2万平方米，交易金额386.35亿元。
物业管理规范发展。一是加大建章立制工作力度，拟定了济南市物业管理招标和业主大会议事的
具体办法，完成了送审工作。二是组织开展全市物业管理行业专项整顿活动，制定专项工作方案，狠
抓落实， 形成了业主监督、 社会监督和行政监督相结合的长效机制。年内全市共受理业主有效投诉
137起，处结135起；有23家企业被注销物业管理资质，7家企业被责令限期整改。三是积极抓好业主
大会、业主委员会的组建工作，强化指导监督。年内全市有27个小区成立了业主大会。四是加大商品
房住宅维修基金归集力度，年内归集住宅维修基金2.02亿元。截至年底，全市物业管理企业已达330
家，从业人员19500余人；全市物业管理总面积4300万平方米，其中住宅面积3380万平方米，覆盖率达
60%。新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%。全市有26个物业管理项目被评为市优，10个项目被评
为省优，3个项目通过了国家级示范项目初检。
房政管理和直管公房维修进一步加强。一是继续完善房产管理法规体系，完成了《济南市城市房
地产抵押管理办法》和《济南市物业管理办法》的送审与调研工作。二是加强直管公房产权管理。建
立电子档案，严格直管公房接撤管审批备案手续，确保国有资产保值增值。全年接管直管公房4.8万
平方米，撤管5万平方米。三是规范直管公房使用权置换收费行为。组织自查自纠，对群众举报的问
题进行严肃督查，及时制止了乱收费现象。四是积极做好直管公房维修和防汛工作。向直管公房承租
户发放“维修便民服务卡”2.5万份，完善了报修、回访和监督制度。年内，全市完成房屋维修工程
量13.8万平方米，工作量1500万元。积极开展对直管公房危、漏房屋的专项维修活动，落实房屋防汛
措施，确保汛期房屋安全。市中区房管局组织实施了“消灭土坯房”工程，年内翻建土坯房159处。
全系统开通5条劳模维修热线， 实行24小时值班抢修，节假日劳模、党员带班上岗。年内共接听电话
1.8万余次，抢修9000余次，受到社会各界的赞誉。（李 岳）
【房地产开发】 2006年，通过深入贯彻落实国务院房地产市场调控政策，济南市商品房供应结构进
一步优化，住房保障体系进一步完善，房地产市场秩序进一步规范，房地产市场基本保持了稳定发展。
1.房地产业稳步发展。全市房地产开发完成投资160.1亿元，同比增长32.2%；施工面积1071万平
方米，同比增长18.5%；竣工面积258.8万平方米，同比增长15.6%；新开工面积351.7万平方米，同比
增长9.9%；销售面积284.6万平方米，同比增长8.96%；商品房空置面积40.5万平方米，同比下降19.6%；
二手房交易1028.9万平方米，同比增长10.67%。廉租住房保障制度使全市受助家庭达4178户，“双困”
家庭人均住房使用面积平均提高10.6平方米。重点工程拆迁安置房开工6个项目、82万平方米，有效
减少了被动需求对市场的冲击，对平抑房价也起到了积极作用，受到建设部的充分肯定。
2.住房价格涨幅放缓。2006年济南市商品房平均价格为每平方米3525元，住宅平均价格为每平方
米3319元，且价格增长幅度呈回落趋势，明显低于城市居民可支配收入增长。2004年全市房屋价格指
数为110.3％， 同期城市居民人均可支配收入增长9％； 2005年房屋价格指数为107.55％，比上年降低
2.75个百分点，同期城市居民人均可支配收入增长13.1％；2006年房屋价格指数为103.9％，比上年回
落3.65个百分点，同期城市居民人均可支配收入增长13.0％。
3.住房供应结构进一步优化。按照总量与项目控制相结合的原则，加大了90平方米以下套型面积
的调整，制定出台了住宅发展五年规划和两年建设计划，将套型面积控制落实到每个项目，新开工的
住房项目90平方米以下套型面积达到70.94%。同时对6月1日之前已批规划但未取得施工许可的项目中
90平方米以下套型的比例进行了调整。
4.房地产开发规模基本平稳。国务院宏观调控出台后，虽然济南市房地产市场短期出现一定波动，
但总体上没出现大起大落的现象。从投资看，2006年全市房地产开发投资同比增长32.2%，占固定资
产投资的15.7%，固定资产投资增幅在25%，GDP增长15.7%，房地产开发投资占固定资产投资比例以及
与固定资产投资和GDP增幅基本适应。此外，全市前10强开发企业占有的市场份额达到32%，大型企
业在房地产投资中占据主导作用。
5.自住型住房需求占主导。国务院对购买5年以下住房交易实行税收新政后，济南市上市交易二
手房基本都是房改房和购买五年以上的商品房，购房投资的情况得到控制。为准确把握和落实好国务
院房地产市场调控政策，进一步摸清住房有效需求情况，在全面开展住房调查的同时，对市内6区计1
万城市居民进行了住房需求抽样调查。调查结果显示，从购房目的看，用于改善居住条件的占70.6%，
用于子女结婚的占23.2%，用于投资的仅占5.2%。（刘小平）
【住宅建设】 2006年， 市辖六区各类房屋竣工建筑面积888.47万平方米， 其中住宅竣工建筑面积
507.65万平方米；减少（拆除）房屋建筑面积92.05万平方米，其中住宅53.43万平方米。据统计，截至
年底，市辖六区实有各类房屋建筑面积11902.92万平方米，其中住宅建筑面积7551.49万平方米，人均
住宅建筑面积27.26平方米，人均住宅使用面积20.10平方米。
（李 岳）
【“农行杯”2005年度济南市房地产服务业十佳中介】 山东昊宇房地产营销策划有限公司、济南百
替房地产营销置换有限公司、济南百居安房地产咨询有限公司、济南新龙房产策划有限责任公司、济
南三宇和记房地产营销策划有限责任公司、济南万亨房地产经纪有限公司、济南天歌展业商务代理有
限公司、济南正源房地产评估事务所有限责任公司、山东三鑫房地产评估咨询有限公司、济南贵恒信
房地产评估咨询有限公司等10家房地产中介机构被评为“农行杯”2005年度济南市房地产服务业“十
佳中介”。（李 岳）
【整顿房地产经纪行业】 10~11月，市房管局开展了全市房地产经纪行业检查整顿工作，共检查房地
产中介机构868家，有效规范和净化了房地产中介市场秩序。
（李 岳）
【全面加强商品房网上预售管理】 11月7日，市建委、市房管局联合印发《关于加强商品房网上预售
管理的通知》（济建开〔2006〕6号），决定自2007年1月1日起，济南市市区（含历下、市中、槐荫、
天桥、历城、高新区、长清区）规划区域内的新建商品房预售合同均需通过网上销售系统实现联机备
案，原预售合同备案方式取消，凡不通过网上预售并办理备案手续的商品房，不予办理房屋权属登记
手续。
（李 岳）
【房屋平改坡和立面装新工程】 年内，根据市里要求，由房管局牵头组织实施了市区经七路、经十
路、顺河高架路等主要干道两侧楼房的“平改坡”工作，共改造楼房55幢。（李 岳）
【全市居民小区综合整治】 年内，根据市里部署，市房管局牵头组织实施了旧居民小区的综合整治
工作，完成投资5100万元，整治小区57个，重点完成了对旧小区的干道整修、小区绿化、排污管道等
整治项目，明显改善了市民居住环境。同时积极创新工作思路，拟定了《济南市房屋整治工程实施意
见》及相关配套政策，为以后工作的开展奠定了基础。（李 岳）
【推进直管公房产权划转工作】 在全市直管公房大面积减少、房管系统经营十分困难的情况下，市
房管局为支持市属企业改革改制，年内与40家企业签订了《直管公房产权划转协议》，划转房产6.14
万平方米。同时协调有关部门完善建设手续，为改制企业补办各类房产确权登记78.16万平方米。市
房管局被评为全市支持企业改革改制先进单位。（李 岳）
【开展全市城区住房状况调查工作】 9月14日，市政府第76次市长办公会决定在全市城区开展住房状
况调查工作。10月31日，市政府召开全市城区住房状况调查工作动员大会，正式启动自1985年以来全
市规模最大的一次住房状况调查工作。为此，市政府成立专项工作领导机构和办事机构，制定《关于
开展城区住房状况调查工作的实施方案》，召开全市动员大会，层层进行深入发动。选调了6842名调
查员，经过严格培训，在试点的基础上完成了对73万户居民家庭的入户调查任务。组织开发了统计分
析系统，采用先进的光电技术，完成了调查资料的录入任务。聘请专家对调查数据进行了数据整理和
分析工作，形成全市城区住房状况调查成果报告和数据库。此次住房调查，为济南市制订住房建设规
划、合理调整住房供应结构、规范房地产市场秩序提供了真实可靠的基础性资料。（李 岳）
【2005年度全国物业管理示范大厦】 银河大厦、济南舜耕国际会展中心、鲁能中心大厦、山东省国
家税务局综合业务楼、山东嘉恒商务大厦等5个物管项目被建设部评为2005年度全国物业管理示范大
厦。（李 岳）
【2006年度山东省物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）及全市优秀住宅小区（大厦、工业园）】
将军大厦、国际会展中心、银苑花园、山东省监狱管理局办公楼、长清区乐天小区、银座数码广场、
大舜天成苑、新世纪花园小区、凯贝特高新产业基地、二建融基大厦等10个物管项目被评为2006年度
“山东省物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”。世纪佳园小区、汇文轩、舜怡佳园、国华经典、
玫瑰园小区、欣苑小区、新生活家园小区、新龙家园、天业翠苑小区、天建天和园小区、绿源新区、
永大明珠·东山小区、利民公寓、市工商局办公楼、省建行泺源大街办公楼、历下区公安局办公楼、
创展中心大厦、山东科技馆、青年干部管理学院教学楼、山东师范大学长清校区综合办公楼、发展大
厦、省建行经四路76号办公楼、建工明珠国际商务港、济南网通行政办公楼、电力工程咨询院、中国
重汽集团济南发动机部等26个物管项目被评为2006年度“济南市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业
园）”。（李 岳）