房产管理概况
2005年，全市房产管理工作全面发展，各项工作都迈上了一个新台阶。市房管局
再次被评为全国房改和房地产业管理先进单位。
住房制度改革取得了较好成绩。 全年完成房改售房资料审核9118户， 建筑面积
60.2万平方米；办理退购返售住房1938户；接待群众政策咨询5000余人次。完成了房
改售房资金管理模式的改革工作，年内建立共用部位共用设施设备维修基金5924户、
3036.8万元；审批使用房改售房资金3552.1万元。筹备召开了住房公积金管理委员会
全体会议，完成了会议决定事项的督办工作。年内全市归集公积金总额16.6亿元，同
比增长32.7％； 发放公积金个人贷款9.1亿元，同比增长28.8％。继续推进企业房改
工作，指导中铁十四局等19个企业以不同方式实现了住房货币化分配。指导三个县实
行了住房公积金制度或住房补贴制度，实现了县域房改工作新的突破。主动协调省财
政厅、省直房改办，解决了省市部分职工交叉购房发证问题。参与了全市机关事业单
位违规违纪建购住房的清理工作。经济适用房开发服务中心完成了微机操作系统的升
级， 新建了售房评估电子档案，录入购房和廉租住房档案10929户，与单列房改方案
单位联网2760户。
住房保障体系建设取得突破性进展。一是拟订《济南市经济适用住房管理办法》，
完成了送审任务。重新调整了单位集资建房审核程序及申报表格，简化审批程序，年
内共受理审批企业集资建房10家，建筑面积67万平方米。二是全面建立廉租住房制度。
（见［建立廉租住房制度］条）三是对全市低保家庭的住房情况进行了入户调查，按
时完成了调查数据的汇总上报工作，全面掌握了全市低保家庭的住房状况。
房地产交易与权属登记管理进一步规范完善。 全年共办理房地产交易56843件，
交易面积929.8万平方米，交易金额315.4亿元，同比增长12％、23.8％、36.1％，均
创历史新高。 其中， 办理房地产转让37407件，转让面积529.9万平方米，转让金额
117.3亿元。市区发放房屋权属证书99449件，建筑面积2617万平方米。接收新建房屋
档案87915卷， 整理82898卷，调阅79838卷。围绕房产交易和权属登记管理做了大量
工作：一是狠抓国家宏观调控政策的贯彻落实，开展房地产市场调研、住房平均交易
价格测算、普通住房具体标准制定等一系列工作。二是大力推进网络化办公，实现了
与历下、市中、天桥、槐荫四区房产交易和权属登记管理的网络化，开发了“济南市
商品房预售合同网上登记备案系统”。三是建立市、区产权交易管理机构业务联席会
议制度、督查督办制度和重要问题通报查处制度。四是继续开展管理规范化达标活动，
济阳县房管局被省建设厅授予“房地产交易与权属登记规范化管理单位”。五是进一
步整顿规范房地产中介市场， 办理经纪机构备案59家，评估机构备案16家，有208名
房地产经纪人挂牌上岗。继续开展“十佳中介”评比活动，加强中介机构信用档案系
统建设，实行机构信息和人员信息网上发布，实现了网上查询和投诉。六是建立房产
预测绘制度和预测绘成果网上公示制度，维护了消费者合法权益。七是加大对房屋确
权发证遗留问题的处理力度，处理了新疆自治区驻鲁办事处、洪楼居委会、槐荫昆仑
街小区等多处遗留问题， 确权发证29.32万平方米，维护了房屋所有人的合法权益。
八是积极支持市级行政事业单位资产管理制度改革和企业改革改制工作。制定了《关
于做好市级机关事业单位资产清查工作的实施意见》，完成机关事业单位无证房产安
全鉴定52万平方米， 测绘63万平方米，补发房产证128件，计6.11万平方米。将24家
企业承租的3.68万平方米的直管公房办理了产权划转手续，处理企业无证房产757件，
确权发证94.46万平方米。 市房管局被评为全市支持企业改革改制先进单位。九是加
大办事机构内部改革力度。登记中心调减科室设置，简化办事环节和程序，实行科室
负责人竞争上岗、普通职工“双向选择”的用人制度。
物业管理持续快速发展。 年内新增物业管理企业51家， 全市物业管理企业已达
307家， 从业总人数15000余人。 物业管理总面积从年初的3471.2万平方米上升到
3794.3万平方米。针对物业管理发展中存在的突出问题，加大政策宣传力度，印制了
1500册《物业管理文件汇编》，指导23个小区成立了业主大会。狠抓规范化服务，组
织物业管理企业服务质量专项检查，完善投诉处理机制，发送“物业管理行业主管部
门便民服务卡”。年内有5个物业管理项目被评为部级示范项目，7个被评为省级优秀
项目，16个被评为市级优秀项目。加强维修基金管理，顺利完成已售公房维修基金的
接管，为47个单位办理了支用维修费的手续，共计191.68万元。加大商品住宅维修基
金归集力度，对80多家企业进行维修基金业务及系统应用培训，并对代收企业进行了
专项检查。 年内有98个小区办理了维修基金开户手续，归集总额达到1.4亿元。市房
管局开发的商品住宅维修基金管理系统通过了专家鉴定，达到国内先进水平。
房政工作进一步加强。一是加强政务公开和市行政审批服务中心房管分中心建设。
建立健全《行政审批服务事项窗口办理暂行办法》、《行政审批过错责任追究办法》、
《投诉受理制度》等一系列工作规范，积极做好政务监督热线、市长公开电话、局长
网上信箱和市发展环境投诉中心转办事项处理工作。制定《关于进一步加强济南市行
政审批服务中心房产管理分中心建设的实施方案》，清理审批事项，整合业务受理范
围。二是强化直管公房管理。修改完善直管公房委托经营考核指标，对各受托经营公
司进行全面考核，完成了增补委托房产的价值评估、结果确认公示、上报审批。落实
了市直机关办公用房租金标准的调整工作。直管公房接管面积8457平方米，撤管面积
18931平方米。 三是做好历史遗留问题的处理和行政诉讼、行政复议工作。复查落实
政策46件、 行政诉讼74件、民事诉讼69起、行政复议6起，办理依法查（解）封房产
1776件，协调解决房产租赁纠纷17起。四是重视私房改造历史问题，严格按照国家和
省里有关政策要求，积极做好私房改造户的政策解答和教育引导工作。
生产经营平稳发展。房管局房地产开发新开工29.03万平方米，销售20.04万平方
米。济发集团新开工15万平方米，销售8.5万平方米，完成年度计划的125％、141％，
全年实现总收入1.6亿元。 房建集团新开工6.53万平方米，竣工4.74万平方米，销售
4.04万平方米， 完成年度计划的100％、118％、115％，实现总收入1.75亿元。设计
院完成房屋测绘9753件，房屋安全鉴定641件，经营总收入987.9万元。拆迁办实现工
程和营业房出租收入90.1万元。 经济适用房开发服务中心房地产开发新开工7.5万平
方米，全部预售，回收资金1700万元。
精神文明建设取得新成果。一是深入开展“建设诚信房管，构建和谐社会”活动，
积极参与“弘扬济南精神，创建文明城市”主题活动。年内全系统有23个单位被评为
“市级文明窗口”。济发集团保持“山东省文明单位”荣誉，并荣获“济南市五一劳
动奖状” 。房建集团等5个单位继续保持“市级文明单位”称号。登记中心被评为创
建文明城市先进基层单位。二是搞好自查自纠和开门整改，向社会各界发送征求意见
表（函），上门征求意见，走访群众，召开座谈会，收集到各种意见和建议300多条，
并及时进行反馈和整改。三是开展创建学习型单位和争当学习型职工活动。全局举办
各类培训班54期、3600余人次。设计院被评为“山东省创建学习型组织示范企业”。
四是企业文化建设深入推进。房建集团形成了以“业绩至上，持续改进”为核心价值
观的企业文化理念体系和集团战略规划方案、业务流程优化方案、绩效考核办法三个
成果。济发集团做好企业文化提升，在2005年山东企业文化年会上获得成果一等奖和
3个优秀单项奖。
（李岳）
房地产开发
2005年，济南市房地产开发以贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做
好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）等宏观调控政策为契机，
迅速出台了规划引导控制、土地供应调控、完善供应结构、规范开发交易秩序等一系
列政策措施，加快完善住房供应体系，增加普通商品房、经济适用房、拆迁安置房和
廉租房供给，着力解决中低收入家庭住房问题。通过具体措施的积极引导和市场监控，
济南市房地产开发规模适度增长，住房价格基本平稳，供求关系趋于平衡，市场秩序
相对规范，理性投资和消费成为市场主流，房地产业总体保持了健康发展态势。2005
年完成投资110亿元， 其中住宅完成投资87亿元， 施工面积980万平方米，竣工面积
386万平方米，销售面积293万平方米，销售额105亿元。
1.商品住房价格稳中有增。由于济南正处于城市化加速期，住房有效需求旺盛，
居民购房意愿增强，商品住房成交套数、成交面积和成交金额有较大增幅，住房价格
增幅明显下降，调控政策措施的效应开始显现。
2.新开工的大盘项目明显增加，楼盘品质提升较快。无论是技术含量、户型设计、
施工质量，还是品牌树立、形象包装等都有了长足进步。“不要空调暖气的房子”和
“恒温、恒湿、科技住宅”都是引进欧洲先进技术，领先国内的时尚住宅；重汽翡翠
郡在户型设计方面有5项专利申请。济南市房地产开发企业在认识水平和创新意识上，
都有了明显进步。
3.开发品种增多，购房者的选择余地增加。在优先保证中低价位商品房、经济适
用房和拆迁安置房供应的同时，公寓、写字楼、商铺、产权式酒店以及大型商城、商
业街区的开发建设也在迅速发展，反映出市场需求的多样化。
4.投机、投资性购房空间明显减少。通过一系列宏观调控政策的实施和落实，原
有的投机、投资性房产大部分只能把原准备短期转手的住房转向长期出租。
5.供需结构不平衡的问题依然存在。尽管济南市2005年以来中低价位商品住房的
供应有了较大幅度增加，但是与需求相比尚显不足。
（李泉胜）
住宅建设
年内， 全市（市辖六区，下同）新增各类房屋建筑面积1312.63万平方米，其中
新增住宅建筑面积927.85万平方米； 减少（拆除）房屋建筑面积86.66万平方米，其
中住宅25.93万平方米。截至2005年底，全市实有各类房屋建筑面积11106.5万平方米，
其中住宅建筑面积7097.27万平方米；实有住宅使用面积5393.93万平方米。人均住宅
建筑面积26.06平方米，人均住宅使用面积19.8平方米。
（李岳）
建立廉租住房制度
2月17日， 济南市人民政府常务会议通过《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管
理办法》，5月1日正式出台实施。《办法》规定，济南市历下、市中、天桥、槐荫、
历城、长清六区内享受最低生活保障，无房、拥有私有住房或者承租公有住房的使用
面积低于人均6平方米， 且共同生活的家庭成员之间有法定的赡养、抚养或者扶养关
系的城镇居民，可向各区房产管理部门提出廉租住房租金补贴或者租金核减申请。经
核准，可持租房合同、市房产管理部门的核准意见到所在区房产管理部门领取廉租住
房租金补贴或者到承租房的产权单位核减廉租住房租金。市最低收入家庭廉租住房保
障面积标准为人均使用面积10平方米， 保障面积租金标准为每月每平方米使用面积
0.80元，保障面积内单位面积租赁住房补贴标准为每月每平方米使用面积9.20元。无
房户按每人使用面积10平方米计算住房租金补贴；人均住房使用面积6平方米以下的，
按住房面积与廉租住房保障面积标准相差部分给予住房租金补贴，其租住的公有住房
面积按廉租住房租金标准缴纳租金。 家庭月租金补贴=租金补贴标准×（家庭应享受
的廉租住房保障面积-租住公有住房的面积或者个人私有住房的面积）
7月1日，市房管局举行了全市首批廉租住房租金补贴发放活动，分管副市长杨鲁
豫和市财政局、 房管局、 民政局及各区党政负责人分别走访住房困难和经济困难的
“双困” 家庭， 给他们送上租金补贴。截至12月底，房管部门共受理廉租住房申请
1783户， 核准1611户，发放补贴1567户，发放金额378万元，占全年计划发放资金的
117％， 实现了随申请随受理随发放的工作要求。同时，对2423户“双困”家庭实行
了租金核减，核减租金共计147.7万元。
（李岳）
济南市享受优惠政策普通住房具体标准确定
5月31日， 济南市享受优惠政策普通住房具体标准确定，将按国家有关部门规定
的标准和最高上浮比例执行。 即：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在
144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
（李岳）
评出市房地产服务行业“十佳中介”
4月13日，在对备案登记的170家经纪机构、37家评估机构公开征集选票和现场勘
查的基础上，市房管局评选出了2005年全市房地产服务行业“十佳中介”。分别是：
山东昊宇房地产营销策划有限公司、济南新龙房产策划有限责任公司、济南华润房产
置业服务中心、济南天广信房地产中介服务中心、济南家园房产信息有限公司、济南
天骄智业营销策划有限公司、济南百居安房地产咨询有限公司、济南广泰房地产经纪
事务所有限公司、山东新永基地产咨询有限公司和济南贵恒信房地产评估咨询有限公
司。
（李岳）
评出市级物业管理优秀项目
11月25日，市房管局组织评选的2005年度全市物业管理优秀项目揭晓。其中，永
大清华园、大舜天成苑、正大城市花园、三箭银苑花园、新世纪花园、长清区乐天小
区、鹭鸣苑小区、蓝天阁小区、将军大厦、济南银座数码广场、二建融基大厦、凯贝
特·高新产业基地大厦、省立医院高层公寓、金龙大厦、济南国际会展中心、泰山大
厦共16个项目被评为“济南市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业园）”。
（李岳）
济南市行政审批服务中心房产管理分中心正式挂牌
1月17日， 济南市行政审批服务中心房产管理分中心在济南市房地产大厦正式挂
牌。该中心是在原房地产交易服务大厅的基础上经整合而成，房地产交易、房屋权属
登记、物业管理资质审核、房地产估价机构资质核准、房地产中介服务机构备案、房
改方案审批、一次性住房资金审批、单位使用售房资金审批、集资建房方案审批等11
项行政审批服务事项，纳入分中心统一受理。
（李岳）
商品房预测绘及预测绘成果网上公示制度建立
12月1日， 市房管局建立商品房预测绘及预测绘成果网上公示制度。规定房地产
开发企业对在建商品房实施预售之前，应当对其进行预测绘，且预测绘成果作为办理
商品房预售合同登记备案的必备资料之一。房地产开发企业在预售商品房时，应在售
楼场所将所售商品房《房产测绘成果报告》向购房人公示。商品房预测绘成果实行网
上公开查询制度，在网上公示期间，房地产开发企业不得擅自变更共有建筑分摊部位；
依法经批准变更规划设计的，应办理预测绘变更手续；已预售的，应书面通知并征得
购房人同意。
（李岳）
市房管局门户网站成功改版并投入试运行
12月1日，市房管局门户网站（www.jnfg.gov.cn）成功改版并投入试运行。改版
后的网站设置了政务公开、政务互动、房管动态、便民服务、信用档案、行风建设、
法律法规等8个栏目， 下设38个子栏目，做到了该公开的内容全部上网发布，进一步
拓宽了服务内容，方便了群众办事。
（李岳）
全市最低收入家庭住房状况调查工作完成
12月5日， 全市最低收入家庭住房状况调查工作的入户调查及数据分析汇总阶段
的工作完成。 共调查23450户低保家庭。从人员结构上看，89.8％的家庭属于无业、
下岗和失业人员。 从人均建筑面积上看，无房户有4042户（占17.2％），8平方米以
下的有2564户（占10.9％） ，8～16平方米的有6408户（占27.3％），16平方米以上
的有10436户（占44.5％） 。从住房状况上看，26.9％的家庭已购公房，27.7％的家
庭有自有私房， 17.2％的家庭属于无房户，22.4％的家庭租住公有住房，0.3％居住
违章房。从房屋类型上看，居住成套住房的占48.3％。从房屋设施上看，有集中供暖
的占3.9％， 独立使用厨房的占61.9％，独立使用厕所的占52.3％，独立使用自来水
设施的占63.1％。从房屋结构上看，砖混结构的占56.5％，砖木结构的占23.1％。
（李岳）
居民小区整治和房屋“平改坡”
从2005年起至2007年， 济南市将对1999年以前建成的153个居民小区进行专项整
治，以彻底改善济南市居民小区的环境面貌。根据计划，2005年完成20个旧居民小区
的整治，同时将建立相应的长效管理机制，各区均将打造出1至2个精品小区；2006年
再完成75个旧居民小区的整治，并建立起相应的长效管理机制；2007年，完成其余小
区的整治。为此，2005年，市房管局制定了《济南市居民小区整治工作方案》及考评
细则，加强了对整治工作的指导。截至年底，有26个小区通过了市城市环境整治领导
小组办公室的验收，超额完成了年度整治计划。同时组织了经十路、顺河高架路两侧
房屋屋顶“平改坡”工作，年内共完成“平改坡”楼房60幢。
（李岳）