房产管理概况
2004年度，全市房产管理工作取得了新成绩，方方面面有了新进展，呈现出加快
发展、科学发展的良好态势。
进一步深化住房制度改革，逐步完善住房分配和保障制度。年内完成房改售房资
料审核9275户， 建筑面积62.05万平方米。办理退购返售住房手续4339户。建立售后
房屋共用部位维修基金8724户， 3477万元。归集住房公积金12.54亿元，发放个人住
房贷款7.05亿元。在深化房改工作方面，进一步完善住房分配货币化制度，拟定了济
南市《关于调整行政事业单位职工住房补贴政策的意见》。积极推进企业房改工作，
现有63家企业以不同方式实现了住房货币化分配，有26家企业拟定了实施方案。积极
建立住房保障体系，做好了《经济适用住房管理办法》出台的前期准备工作，并拟定
了全市经济适用住房发展规划，对已起草的《济南市城镇最低收入家庭廉租住房管理
办法》进行了修改完善，完成了送审工作。加强对单位购建住房的管理，进一步完善
了相关政策，维护了房改纪律。完成了市住房公积金管理委员会会议筹办和会议决定
事项的督办工作。根据市政府有关部署和要求，完成了济南市房改办机构撤编调整工
作，将其行政职能划入局机关，成立了济南市经济适用房开发服务中心，及时理顺工
作关系并顺利展开了各项工作。
不断完善服务功能， 进一步优化了房地产市场环境。年内办理房地产交易51235
件， 交易面积778.87万平方米， 交易金额250.82亿元， 分别比上年增长51.06％、
28.1％、63.83％，创下了历史最好水平。二手房交易量与商品房销售量达到了1∶1；
个人购房（住宅）占到了交易总件数的98.16％，面积占到84.16％，标志着房地产市
场结构和消费主体发生了历史性变化。 全年市区发放房屋权属证书90535件，建筑面
积2263.56万平方米，分别增长9.96％和21.91％。为搞活房产市场，深化了房地产交
易与权属登记管理规范化达标工作。在济阳县房管局开展了房地产交易与权属登记管
理规范化试点，建立了房产管理网络办公系统，并通过召开现场会在全市进行了推广。
完善市区两级网络体系，进行了六区与市局的网络互联，并帮助各区局组建了办公局
域网，统一了产权产籍管理系统平台。强化房地产中介机构的监督管理，开展了农行
杯“十佳中介”评选活动，加强了中介机构资质监管，11家评估机构通过年检取得新
版资格证书，31家获得备案资格，49家经纪机构取得备案证书。对市区各房产测绘机
构及申请备案的36家评估机构进行了全面检查。抓好中介机构信用档案系统建设，对
备案的评估机构、经纪机构信息及人员信息实行网上发布，实现了网上查询和网上投
诉，促进了中介机构经营行为的规范。积极协调省直部门落实了房改房上市属地化管
理，加快了单批房改方案已购公房上市的进程。加强了商品房及房屋拆迁、已购公房
上市等测绘问题的规范，开展了集体土地房屋权属登记管理情况的调研，对因建设手
续不全房产无法确权登记问题进行了深入探讨。配合全市“双清”工作，加强了对房
产发证遗留问题的处理，先后制定了槐兴家园、凤凰山旧村改造安置房、佳宝路商品
房等历史遗留问题的解决方案，为相关的2000余户居民办理了确权发证手续。筹备成
立了济南市住房置业担保有限责任公司，与农行、建行等多家金融机构达成合作意向，
为进一步改善房产市场服务环境创造了有利条件。
全面贯彻落实《物业管理条例》，积极推进全市物业管理工作。年内物业管理企
业总数已达248家，物业管理总面积3471.2万平方米，其中住宅面积2780.3万平方米，
物业管理覆盖率达到50.5％。为推进物业管理，一是制定完善了物业管理的政策规定。
出台了业主大会备案程序，与有关部门共同研究制定了《物业服务收费明码标价规定》
和《济南市物业服务收费管理实施办法》。二是加强房屋维修基金管理工作。对全市
新建房地产项目和开发企业进行了调查摸底，建立了项目档案，组织各区对维修基金
缴存情况进行了检查。指导各单位完成了维修基金建账工作。在全省率先开发了维修
基金综合管理系统，年内归集商品房维修基金4834万元。三是加强了房屋维修和防汛
工作。在抓好正常维修工作的同时，筹集危旧房专项维修经费213万元，组织历下等4
个区房管局对291处危旧房屋开展了专项维修。年内共进行危旧房维修、改造1.6万平
方米， 解除了412户危房居民的后顾之忧。积极做好防汛工作，完善应急预案，确保
了直管公房安全度汛。对危旧房区片的相关情况进行了调查摸底，为危旧房区片改造
做了前期准备。四是通过开展各项活动，不断提升物业管理水平。在全市物业管理行
业开展了“迎亚足赛，创文明城，提高服务质量，创造美好家园”活动，狠抓了小区
物业管理服务和环境卫生的综合整治。继续开展了市级优秀小区（大厦）的评审工作，
全市有1个物业管理项目评为国优、7个项目评为省优、29个项目评为市优。
规范直管公房管理程序，接管直管公房建筑面积2.67万平方米，撤管7.97万平方
米。对直管公房进行了普查摸底，积极做好委托房产的增补工作，全面换发了直管公
房租赁合同，为搞好委托经营创造了良好条件。
认真贯彻落实《行政许可法》，深入抓好房管行风建设。在市房管局进行了“服
务大局，服务基层，服务群众”和“坚持依法行政，严格制度管理，提高办事效率，
转变行业作风”的集中教育整顿，使岗位人员做到“职责清、标准清、依据清、程序
清、责任清、处罚清”。研究制定了“加强行政效能监察、推进依法行政”的制度规
定，使贯彻《行政许可法》的工作制度化、经常化。对市房管局的行政审批项目进一
步进行了清理。按照《济南市政务信息公开暂行办法》，对市房管局需公开的政务信
息进行了整理，制定了政务信息实施细则、公开指南和公开目录，健全了投诉机制，
实现了网上公开。 积极做好政务监督热线、市长公开电话、局长网上信箱、12319和
市发展环境投诉中心转办事项的处理工作。在全房管系统广泛开展了以建设“诚信房
管”为主要内容的行风建设活动，进行了“诚信房管”建设情况的检查、评议和总结。
（李 岳）
住宅建设
年内，全市新建各类房屋建筑面积866万平方米，其中新建住宅建筑面积460万平
方米； 减少（拆除）房屋建筑面积139万平方米，其中住宅89万平方米。截至2004年
底，全市实有各类房屋建筑面积9881万平方米，其中住宅建筑面积6195万平方米；实
有住宅使用面积4708万平方米。 2004年，人均住宅建筑面积25.66平方米，人均住宅
使用面积19.50平方米。 （吴玉涛）
房地产服务业“十佳中介”评出
3月20日， 市房管局组织开展的“农行杯”2003年度济南市房地产服务行业“十
佳中介”评选活动结束，济南天骄智业营销策划有限公司、济南市中区物业管理经营
中心、济南广泰经纪事务所有限公司、济南市华通房地产信息有限公司、济南市百替
经贸服务有限公司、济南华润房产置业服务中心、济南洋红房产信息有限责任公司、
山东三鑫房地产评估咨询有限公司、 济南贵恒信房地产评估咨询有限公司等被评为
“房地产服务业十佳中介”机构。 （李 岳）
直管公房租赁合同全面换发
7月1日，市房管局在全市范围内全面换发直管公房租赁合同，取消直管公房租赁
证，由各房产经营公司与住户签订新租赁合同。 （李 岳）
房地产经纪机构备案管理制度实行
9月1日，市房管局对房地产经纪机构由资格管理改为登记备案管理，设立房地产
经纪机构或设立房地产经纪机构分支机构（含售楼处），应自取得营业执照之日起30
日内到市房管局办理登记备案手续。市房管局自受理之日起10个工作日内完成登记备
案工作，并向房地产经纪机构颁发《济南市房地产经纪机构备案证书》或向其分支机
构颁发《济南市房地产经纪机构（分支机构）备案证书》。 （李 岳）
济南市市级优秀物业项目
9月22日， 市房管局组织评选的2004年度市级优秀小区（大厦）揭晓，中润世纪
城（小区）、泉景·卧龙花园（小区）、山东省国家税务局综合业务楼（大厦）、济
南舜耕国际会展中心（大厦）、银河大厦（大厦）、阳光舜城重华苑（小区）、阳光
舜城南风居（小区）、济南铸锻研究所（工业园）、槐荫政务中心大厦（大厦）、外
海西子城市花园风荷苑（小区）、槐苑花园（小区）、济南阳光100国际新城A区（小
区）、胜利大厦（大厦）、山东省对外经济贸易合作厅办公楼（大厦）、山东省监狱
管理局办公楼（大厦）、济南市委党校宿舍（小区）、鲁源工业园（工业园）、章丘
市同乐园小区（小区）、嘉恒商务大厦（大厦）、山东省图书馆（大厦）、山东电力
咨询大厦（大厦）、富翔天地（小区）、泉印兰亭（小区）、逸东花园（小区）、济
南环保科技园商务中心（工业园）、泉星小区（小区）、鲁能康桥（小区）、万盛园
小区老区（小区） 、 文昌山庄（小区）等29个项目获得市级优秀物业管理住宅小区
（大厦、工业区）称号。 （李 岳）
济南市商品住宅维修基金综合管理系统正式开通
9月30日， 由市房管局与济南嘉友计算机公司共同开发的济南市商品住宅维修基
金综合管理系统正式开通。这套管理系统通过工、农、建三家银行及市区两级房管局
的网络平台，为物业公司、房地产开发公司、小区业主委员会和广大业主提供维修基
金业务服务，实现基（资）金收缴、基（资）金账户管理、资金支用等整个业务流程
的自动化管理。 自2004年12月1日起，房地产开发企业、物业管理公司、业主委员会
经身份认定后，可直接进入济南市商品住宅维修基金综合管理系统提供的服务平台，
进行商品住宅小区备案、房屋建档、维修基金筹集、缴存、计息、分摊、支用、销户、
过户等业务操作；商品住宅业主可直接登陆系统查询账户明细。（李 岳）
房改机构撤编调整
根据市政府的部署，10月27日起，市房管局所属的市住房制度改革办公室撤销，
其职能划归市房管局机关，增设住房改革处和住房保障处。住房改革处主要负责各县
（市）房改方案的审核并指导实施，负责全市房屋产权单位出售公有住房的确认和房
改购房档案的建立、监督和管理，负责全市房改售房资金的归集、使用和管理以及参
与制定房改房上市交易管理政策等。住房保障处主要负责组织实施廉租住房的管理规
定，参与制定经济适用房建设管理的法规政策，负责制定经济适用房购买人的条件，
参与集资、 合作建房管理政策的制定和单位集资建设方案的审查， 负责经济适用房
（含廉租房）、危旧房改造管理等。在市房管局房改机构撤编调整的同时，成立济南
市经济适用房开发服务中心。（李 岳）
房产测绘规范文本确定
11月25日，市房管局印发了《房地产测绘成果报告书》示范文本。广大市民在委
托测绘服务时，可要求测绘机构按照示范文本出具测绘成果报告，维护自身合法利益。
（李 岳）
住房公积金管理
2004年是济南住房公积金管理工作规范发展的关键一年。全辖全年住房公积金归
集额完成20.38亿元，比上年增长65.6％，其中管理中心本部完成12.54亿元，分中心
完成7.84亿元；全辖住房公积金个人贷款完成7.38亿元，比上年增长106.15％，其中
管理中心本部完成贷款额7.05亿元，分中心完成0.33亿元，共为5478户职工解决购房
资金需求。做好支取审批工作，严格按照政策规定，认真履行审批职能。2004年管理
中心本部办理个人支取公积金3.39亿元，支取职工达到49451人。
1.确保住房公积金制度的顺利实施。2004年，在全市范围内开展了基础数据普查
工作，共完成4407家单位，补充完善58.9万职工的个人资料。建立动态监控机制，管
理中心先后对600多家单位进行了按月催交， 住房公积金实缴率达91％，比上年提高
36.2个百分点；启动联合检查机制，管理中心与受委托银行配合，开展了两次较大规
模的专项检查活动，共检查单位3864家，涉及缴存人54万人，保证了有条件的3000余
家单位提高了公积金最低缴存比例， 使72个单位补交欠缴公积金1.1亿元。至2004年
底，济南行政区域内乡镇以上党政机关事业单位和规模以上各类企业应建立住房公积
金制度的单位为5772家， 已开户单位5388家（其中2004年新开户348家），覆盖率达
到93.35％。对县、区政府执行市政府8号文件情况进行了全面督查，建立了区县住房
公积金联席会制度，摸清了济南行政区域内应实行住房公积金制度单位的具体底数。
2.规范贷款管理，完善财务管理制度，保持住房公积金贷款快速增长，提高核算
质量。 对40家办理公积金贷款业务的经办银行和新增加的可办理公积金贷款业务的6
家股份制银行进行了业务规范，加强逾期贷款监控、清理工作，切实防范贷款风险。
实行管理中心、受委托银行、企事业单位、缴存职工四级层层对账制度，63万职工个
人账户无一笔错漏，保证了资金安全运行。
3.加强计算机网络建设，提高现代化管理水平。完善了住房公积金电话查询系统，
方便群众查询，维护了广大公积金缴交人的利益；完成了住房公积金全国监管系统平
台的建设工作，成为省内第一家正式启用监管系统的管理中心。 （徐雁飞)