房产管理“五年大变样”概况
1998～2002年，市房管局贯彻党和国家启动住宅消费、拉动经济增长的战略决策，
落实市委、市政府关于实现济南“五年大变样”的各项指示，在推动住房制度改革、
加快住房建设、开放住房二级市场、推进物业管理、强化房地产业管理和服务等方面
做了大量工作，取得了可喜的成绩。
房改工作成效显著。不断深化住房制度改革，实现了住房实物分配向货币化分配
的转变。 先后组织了4轮房改售房，执行济南市房改方案出售公有住房23万套，占可
售公有住房的85％；租金改革由每平方米使用面积0.11元，分5步提高到平均2.07元。
为43万职工建立了住房公积金， 占应建职工人数的92.8％，归集公积金总额15.09亿
元。 机关、 事业单位的住房补贴率达100％。指导单位集资建房96.53万平方米，为
9635个职工解决了住房问题。通过多种方式和渠道，安置住房困难户5万余户。
住房市场迅猛发展。为搞活住房市场，大力实施政策创新和环境创新，建成了大
型房地产市场 (房产大厦） 。 市场设施先进，功能齐全，实现了产权市场一体化和
“一条龙”、“一门式”服务。大力整顿房产中介服务市场，开展“放心中介”活动，
促进了房产市场繁荣。全年房产交易件数、面积、金额分别比1998年增长5.3倍、3倍
和2.3倍。已购公房上市交易累计6690件。
房产发证效率明显提高。采取灵活措施妥善解决了居民房改购房发证和省直机关
房改购房发证问题。自行研制开发的产权市场一体化管理系统，达到国内先进水平，
被评为全市建委系统科技进步二等奖，发证效率比原来提高3.2倍。5年来累计发放房
产证38.3万件。 圆满完成了全市房屋产权验证换证和前3轮房改售房发证工作。2002
年出台了《济南市村镇房屋权属登记管理办法》，村镇房产发证率达85.7％，建设部
给予高度评价并在全国推广。
物业管理快速发展。物业管理面积已达1852万平方米，其中，住宅物管面积1355
万平方米，占全市住宅面积的33.5％。先后有10个物业管理项目被评为国家级优秀项
目，35个项目被评为省级优秀项目。
生产经营实现跨跃式发展。通过治理整顿、目标激励等措施，市房管局局属单位
生产经营迅速发展。 1999年至2002年，全局房地产开发开工总面积88.23万平方米，
竣工74.34万平方米， 销售68.47万平方米，年平均分别以17.3％、22.78％和26％速
度递增。
房管行风实现了根本性转变。广泛开展创建文明行业、文明窗口活动，推行政务
公开，提高行政效能，房管行风由过去全市倒数第一跨入先进行列。全市房管系统有
69个单位被评为行业“文明窗口”，1个单位被评为全省建设系统文明服务示范单位，
有2个单位被评为全市职业道德建设“十佳单位”，8个单位被评为全市百佳“文明窗
口”，两条热线被评为全市“十佳热线”。
房管企业转制改革迈出了坚实的步伐。大力推进市区房产经营管理的体制改革，
市区33个房管所全部转制为企业。房地产评估机构脱钩改制工作全面完成。
“平改坡”工作成效明显。全市先后完成“平改坡”楼房206座，建筑面积56.14
万平方米， 改造屋顶面积11.31万平方米。“平改坡”工程的实施，提高了居民的居
住质量，改善了市容市貌，得到了社会各界的好评。
(丁来强)
住宅建设概况
年内，全市新建各类房屋建筑面积558万平方米，其中新建住宅建筑面积338万平
方米；减少(拆除)房屋建筑面积35万平方米，其中住宅17万平方米。至2002年底，全
市实有各类房屋建筑面积7536万平方米，其中住宅建筑面积4366万平方米, 住宅使用
面积3318万平方米， 住宅居住面积2074万平方米。2002年，人均住宅建筑面积23.46
平方米，人均住宅使用面积17.83平方米，人均住宅居住面积11.14平方米。
(吴玉涛)
住房制度改革
年内，第四轮房改售房顺利推进，前三轮房改售房审核工作基本完成。审批房改
售房5.97万户， 建筑面积385万平方米。根据省政府鲁政发〔2002〕22号文件的有关
规定，及时停止了机关事业单位购建住房审批，制定印发了《市直机关购买(换购)经
济适用住房的政策规定及操作程序》，保证了市直机关购买(换购)经济适用住房工作
的顺利进行。积极参与公积金管理机构的调整工作，筹备组建了全市住房公积金管理
委员会。配合市住房资金管理中心加强了公积金的管理，全年归集公积金3.59亿元，
发放公积金个人贷款6848.2万元。积极稳妥地抓好企业住房货币化分配政策的落实，
在16个企业开展了试点，审批并指导25个单位进行了集资建房。协调有关部门对全市
人均月收入208元以下和人均住房6平方米以下的“双困户”进行调查摸底，拟定廉租
住房供应体系的有关政策，协调有关部门基本落实了补贴资金。年内通过各种形式和
渠道安置困难户和无房户8974户。
(丁来强)
房屋产权产籍管理
年内，制定出台了一系列强化产权产籍管理、加快房产发证进度的规定和措施，
提高了工作效率。 共办理各类房屋确权登记10.32万件，商品房预售备案1767件。全
市房产验证换证任务全面完成，前三轮房改售房发证工作基本完成。开展了房产测绘
基础工作调研，自行研制开发了具有国内先进水平的房屋权属登记信息系统。房屋档
案规范化管理达到了省一级档案馆水平，市房屋档案馆晋升省一级档案馆。
(丁来强)
房地产市场管理
年内，建成了设施先进、功能齐全的济南市房地产交易市场(房产大厦)，合并了
“市房屋产权登记中心”和“市房产交易监理所”两个分设机构，减少了办事环节，
简化了工作程序，设置了财政、税务、工商、土地、金融、法律、公证等服务窗口，
实现了“一体化”办公和“一条龙”、“一站式”服务，改变了过去群众办理房产手
续往返奔波的局面。整顿规范房地产市场秩序取得阶段性成果，先后制定了一系列规
章制度，对全市房地产中介机构进行了全面检查，依法取缔非法中介机构21家，及时
为35家房地产中介服务机构和评估机构办理了资质证书，并组建了有40余家中介机构
参加的中介服务市场。
年内市区房产交易21443件， 交易面积454.8万平方米，交易金额133.7亿元，与
上年同比增长68％、 57％和86％。其中，房产转让17505件，面积248.89万平方米，
金额42.92亿元；房地产抵押3938件，面积205.91万平方米，金额90.83亿元。已购公
房上市3792件， 同比增长90.74％。二手房市场活跃，交易量与商品房交易量的比例
达到6∶4，市场结构发生了前所未有的重大变化。
(丁来强)
房 政 管 理
年内，完成了《济南市城市公有房屋管理办法》、《济南市城市私有房屋管理办
法》的修改、论证、送审工作，并经省、市人大常委会审议通过，于2002年10月正式
实施。制定下发了全市房管系统推进依法行政工作实施意见，对行政审批项目进行了
清理。强化直管公房管理，开展了核查登记发(补)证工作，拟制了《直管公房租赁合
同》 。年内接管直管公房272处，建筑面积11万平方米；撤管266处，建筑面积6万平
方米。
(丁来强)
物 业 管 理
年内，拟定了《商品房维修基金(资金)管理使用操作规程》、《济南市已售公房
维修基金利息使用管理规定》，建立了区级物业管理机构，完善了工作程序和管理制
度。指导条件成熟的住宅小区建立规范的业主委员会，实行了业主自治管理。完成了
舜华园建设发展有限公司数码港等新建小区物业管理的招标试点工作，迈出了通过市
场选择物业企业的重要一步。积极参与新建小区综合验收和物业交接工作，实行前期
物业管理介入制度的在建小区达到50％以上。在全市物业管理行业开展了“规范管理
服务、 创建文明小区”活动，组织了住宅小区创优达标检查。年内全市有3个物业管
理项目被评为部优，11个物业管理项目被评为省优，30个小区被评为市级文明小区。
至年底， 已有物业管理企业182家，从业人员超过6000人。物业管理种类已由过去单
一的住宅小区扩展到机关办公楼、写字楼、宾馆、工业区、宿舍区。全市物业管理面
积达1852万平方米，其中实行物业管理的住宅面积为1355万平方米，占住宅总面积的
33.5％。
(丁来强)
房 屋 维 修
开展了房屋普查和专项维修，改造危险房屋85处，建筑面积1.27万平方米；防汛
期间修缮房屋190处， 建筑面积9.31万平方米。 年内全系统共完成房屋维修工程量
16.21万平方米，工作量1600万元。
(丁来强）
市区房管所全部改制为企业
近年来， 市房管局积极实施房管所转制工作。 2001年10月19日，市政府批复了
《房产经营管理体制暨房管所转制方案》，房管所转制工作全面启动。一年来，市房
管局认真落实房管所转制总体方案的要求，与市财政、国资、人事、社保、税务等有
关部门协商，落实了转制资金和有关优惠政策；严格按照规定程序办理了市区直管公
房价值评估立项及评估结果认可手续，为直管公房保值增值提供了准确基数；制定了
《直管公房委托经营管理考核指标》和《直管公房委托经营管理考核办法》，签订了
《直管公房经营委托书》，并拨付了转制资金，有力地推进了转制工作。至2002年底，
市区内33个房管所已全部由事业单位改制为企业，在全市初步确立了新的房产经管管
理体制。同时，为配合全市房管所转制改革，自2001年底开始，市房管局在全市组织
开展了大规模的直管公房价值评估工作。 2002年4月28日，市国资局对直管公房价值
评估过程和评估结果进行了确认，历下、槐荫、市中、天桥等四区房管局和市公房管
修处经营管理的211万余平方米的直管公房，评估原值12.81亿元，评估净值7.25亿元。
(丁来强)
济南市房产大厦落成典礼暨2002年春季房地产交易会举行
4月30日，济南市房产大厦落成典礼暨2002年春季房地产交易会开幕式成功举行。
大厦位于市区经七路东段，于1999年12月破土动工，2002年元月竣工并交付使用。主
楼地上25层，地下2层，建筑总面积3.2万平方米，建筑高度95.2米。大厦1～4层为房
地产交易市场，5层以上为标准办公区。大型房地产交易市场面积约1万余平方米，市
场集房产交易、确权发证、房改、房屋档案、房政管理于一体，并设有金融、法律、
测绘、评估、公证、房产拍卖、房产中介等相关服务窗口，面向社会，服务大众，实
行“一门式”、“一条龙”服务。
同日开幕的2002年春季房地产交易会规模大，档次高，服务设施齐全，参展机构
种类多，有80余家房地产开发商和房地产中介机构参加，布展面积达6000余平方米。
交易会场面火爆，交易活跃，5万余人参加了交易会，389户现场成交，1400余户达成
成交意向，成功举办了首次以二手房为主的房地产专场拍卖会，接待房改、交易、物
业、拆迁政策咨询达2万余人次。
(丁来强)
济南市住房公积金管理中心成立
年内，按照国务院有关规定和全国、全省住房公积金管理工作会议精神，济南市
政府及有关部门开展了住房公积金管理机构的调整工作。成立了济南市住房公积金管
理委员会，并严格按照“三个三分之一”的要求确定组成人员，即城市人民政府负责
人、房地产管理（建设）或房改、财政、中国人民银行、审计等相关部门代表和专家
代表占三分之一，工会代表和住房公积金缴存职工代表占三分之一，住房公积金缴存
单位代表占三分之一，成立了济南市住房公积金管理中心，负责济南市行政区域内的
住房公积金管理和运营业务。山东省住房资金管理中心的住房公积金业务移交给济南
市住房公积金管理中心，不再设分支机构和网点。区、县(市)的住房公积金业务移交
给市住房公积金管理中心，各县(市)暂不设分支机构和管理部门，委托建行和工行办
理归集业务及提取、个贷业务的初审，市住房公积金管理中心终审。至年底，省、市、
县三级住房资金管理中心管理的住房公积金业务，已经全部移交济南市住房公积金管
理中心，自11月开始，公积金管理中心正式对外办理业务。
(丁来强)