房产业

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房产管理概况

2000年,市房管局认真贯彻党和国家启动住宅消费、拉动经济增长的战略决策,
在推动住房制度改革、加快住房建设、开放住房二级市场、推行物业管理、强化房地
产业管理和服务等方面做了大量工作,取得了可喜成绩。年内,市房管局被建设部评
为“全国房地产业管理先进单位”。

1. 开放搞活房地产市场。全市范围内出售公有住房40余万套,占可售住房的80%
以上;公积金归集率保持在90%以上;协调金融单位累计发放个人购房贷款14亿元;及时
调整政策,简化程序,房产转让等有关税费降低65%;强化产权产籍管理,突出做好房
改售房发证工作, 通过调整政策, 圆满解决了“发证难”问题,房改售房发证率达
92.8%。 同时,充分发挥中介机构对搞活市场的助动作用,全面强化物业管理,有效
地促进了住房市场的繁荣,年内房地产交易量比上年增长29.8%。

2. 加快住宅建设。年内,全市房地产开发累计完成投资28.44亿元,比上年增长
85.3%;住宅竣工272.82万平方米,比上年增长82.1%。

3.积极推动房地产业结构的调整。在市中和槐荫区成功进行了房管所转制试点,
并即将在全市房管系统展开。对局属企业进行了调整重组,组建了房屋建设综合开发
集团,企业的人事管理、工资分配、奖惩机制等改革逐步深化。

4.加强行风建设。在全系统广泛开展了“创建文明行业、为民排忧解难”和“树
立行业新风、争创文明窗口”活动,围绕群众反映的房屋维修、房产发证难和乱收费
等问题,实行了政务公开和简化办事程序的“一门式”、“一站式”、“一条龙”服
务;还组建了以劳模的名字命名的5条维修服务热线,与全市建设系统的其他服务热线
和“110” 实现联动,服务网络遍布全市,服务质量明显提高。全系统有30个单位获
得市级行业文明窗口称号,其中市房产交易监理所获得省级行业文明窗口称号。

(许茂生)

住宅建设概况

年内,市区新建各类房屋建筑面积380万平方米,拆除减少建筑面积219万平方米,
净增房屋建筑面积161万平方米。其中,新建住宅建筑面积286万平方米,拆除减少建
筑面积46万平方米, 净增住宅建筑面积240万平方米。至年底,市区实有各类房屋建
筑面积6467万平方米(不含军产) ,其中住宅建筑面积3675万平方米(直管公房183
万平方米、单位自管房1814万平方米、私房1678万平方米),非住宅建筑面积2892万
平方米(直管公房77万平方米、单位自管房2715万平方米)。市区实有住宅使用面积
2793万平方米,比上年增加182万平方米;实有住宅居住面积1749万平方米,比上年增
加114万平方米。 按当年市区167万人口(比上年增加3万人)计算,市区人均住宅使
用面积16.73平方米,比上年提高0.81平方米; 人均住宅居住面积10.48平方米,比上
年提高0.51平方米。

(许茂生)

住房制度改革

济南市自1998年停止了住房实物分配,从1999年1月1日开始,对在职职工按照基
本工资的25%发放住房补贴,当年7月1日又调整为35%。2000年,市区机关和事业单位
全部落实了住房补贴,企业落实住房补贴的达33%。市辖5县(市)相继拟定了深化房
改的政策,其中章丘市的货币化分配政策已经到位。

8月28日, 市房改办与市物价局联合下发了《济南市关于调整2000年公有住房租
金标准的规定》的通知,规定自8月1日起,执行新的租金标准。各类公有住房新的租
金标准平均为每月每平方米使用面积1.75元,并根据落实情况,实行了住房货币化的
租金标准。住房货币化的租金标准平均为6.75元,双职工家庭中只有一方实行住房补
贴的, 租金标准平均为4.25元。年内,按新租金标准提租到位率达85%,其中直管公
房达97%。

1999年12月24日,市住房委员会印发了《济南市关于调整2000年度现有公有住房
出售价格和相关政策的规定》 。 2000年7月1日起,组织第三轮公有住房出售工作。
2000年度各类住房每平方米建筑面积成本价分别为:钢混结构一等,1568元;钢混结构
二等,1372元;砖混结构一等甲级,1138元;砖混结构一等乙级,955元;砖混结构一等
丙级,898元;砖混结构一等丁级,848元;砖混结构一等丁外级,763元;砖混二等成套
住房, 679元。年内共有4800户居民购房,加上前两轮,执行济南市房改方案的共出
售公有住房21.5万户,占市区可售住房的80%。年内,通过录入微机审核购房资料3.8
万户, 累计审核购房资料已达15.5万户。对单列房改方案的购房资料审核已达4.1万
户,其中省直2.9万户,电力1.1万户,军队758户。

年内, 新归集住房公积金2.3亿元,累计归集7.96亿元,建立住房公积金制度的
职工占应缴职工人数的90%以上;公积金贷款余额1.05亿元。有40个单位按《济南市集
资建房实施意见》组织职工集资建房,建房面积65万平方米,参加集资建房的职工达
8000户。 通过集资建房、旧城改造、拆迁安置等形式,解决人均6平方米以下的住房
困难户和无房户11000余户。配合市清房办做好清房工作,共清退多占住房858套,调
整住房85套, 审批购租超标住房1252人, 完成超标购房加价的计算审核700余户。
(许茂生)

房屋产权产籍管理

年内,市区房管系统办理各类房屋确权发证77967件,发证总建筑面积2120.18万
平方米, 分别比上年提高46.4%和56.1%。其中,正常房屋确权发证25313件,建筑面
积1768.36万平方米;市房改售房发证32589件,建筑面积191.32万平方米;省直机关房
改售房发证20065件,建筑面积160.5万平方米。

制定下发了《济南市关于房产验证换证工作有关问题的通知》,解决了验证换证
中出现的问题, 加快了验证换证进度。年内,市区完成房产验证换证22203件,建筑
面积728.52万平方米, 占应验证换证总量的30%。其中,直管公房2025件,建筑面积
112.96万平方米;单位自管房1062件,建筑面积539.27万平方米;私房4832件,建筑面
积81.26万平方米;房改房14284件,建筑面积95.05万平方米。

经市编委批准,市房管局成立了“济南市房产测绘中心”,制定了《济南市房产
平面图绘制及房产面积测量计算实施细则》 ,举办了3期房产测量培训,在全市开创
了房产测绘业务。同时制定下发了《关于商品房平面图绘制及面积测量计算有关问题
的通知》,规范了全市商品房面积测量工作。年内进行各类房产测绘86处,测绘房屋
建筑面积120万平方米。

制定了《济南市房屋档案管理工作规程》,规范了房屋档案管理工作程序。年内,
调阅各类房产地籍档案3171卷,比上年增长19.8%; 新接房产档案11.91万卷,比上年
增长199%; 调合档案2.47万卷,比上年增长169.8%; 整理归档5.13万卷,比上年增长
192.8%。

(许茂生)

房地产市场管理

年内,市区房管系统共办理房产转让6936件,成交面积184.57万平方米,成交金
额31.51亿元,分别比上年增长26.04%、40.97%和73.61%; 核发商品房预售许可证261
件,预售建筑面积125.23万平方米,分别比上年增长62.11%和49.15%; 办理房地产抵
押登记731件,抵押面积90.51万平方米,抵押金额34.05亿元,分别比上年增长47.67
%、4%和-6.04%。

培育、规范、激活住房二级市场。针对已购公房上市以来“温而不火”的问题,
市政府于4月底下发了《关于对〈济南市居民已购公有住房上市交易暂行办法〉 进行
部分修改的通知》,制定了降低入市门槛、简化交易管理程序、强化市场服务等一系
列措施,推动了全市住房二级市场的发展。年内,市区已购公房上市交易1075件,成
交面积6.25万平方米,成交金额6254万元。其中办法修改后5~12月的成交件数达929
件,是1999年12月开放住房二级市场以来5个月成交件数的4.5倍。各县(市)相继拟
定了已购公有住房上市交易办法,其中章丘市、济阳县和商河县已通过市房管局和市
房改办审批,并已顺利启动。于上年12月开工的房地产市场工程,年底主体竣工。

加强房地产中介市场管理。制定下发了《关于加强济南市房地产中介服务管理的
通知》、《关于加强济南市房地产中介服务收费管理的通知》,完成了《济南市房地
产中介服务管理办法》的修改。年内审核报批房地产中介服务机构56家; 经过严格培
训,400多名中介从业人员取得了山东省建设厅颁发的资格证书;组织15家具备资质、
信誉较好的中介机构,开展“放心中介”活动,向社会公开承诺放心中介; 加大监督
检查力度,取缔了31家非法中介机构,对99家不规范的中介机构提出“黄牌”警告,
限期整改。年内,市房地产评估事务所共完成房改房评估8.4万户,建筑面积504万平
方米。(许茂生)

房 政 管 理

年内,拟定了《济南市房地产转让管理办法》、《济南市房地产抵押管理办法》,
进入立法程序。与市物价局联合出台了《关于进一步加强直管公房置换管理,规范直
管公房置换服务收费行为的通知》,进一步规范和明确了直管公房置换的性质、方法
和收费标准。与有关部门修订、会签了《济南市关于推进企业腾笼换业有关问题的若
干规定》、《济南市国有资产管理暂行办法》、《济南市保护外商投资企业权益促进
外商投资企业发展的若干规定》、《济南市城市垃圾管理办法》、《济南市有线广播
电视管理若干规定》、《山东省城市拆迁管理条例实施细则》、《济南市地方税收管
理若干规定》、《济南市人民防空工程建设管理办法》以及《济南市社会治安防范若
干规定》等10个政策法规文件。

年内, 办理直管公房置换3559户,建筑面积14.1万平方米。办理直管公房接管7
处,建筑面积4769.24平方米;撤管24处,建筑面积9776平方米。市直管公房全年收租
2543万元,其中住宅收租750万元,非住宅收租1793万元,收租率97%。处理各类房产
诉讼案件27起、 行政复议6起、房屋租赁纠纷6起、历史遗留房产问题6件,接转和处
理各地各级法院查封房产42起。 办理企业腾笼换业房产转移手续3处, 建筑面积
5542.16平方米。 组织各类房管房改法规政策培训16期,受训人员4000余人(次)。
接待群众来访咨询5000余人(次)。编印《济南市房产交易指南》、《济南市房产管
理文件汇编》等房管资料10000余卷(册)。

(许茂生)

物 业 管 理

年内,拟定了《济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《济南
市物业管理招标管理办法》、《济南市物业管理委托合同》等12项物业管理规范性文
件和示范文本。审核报批物业管理企业资质76家,使全市具有资质的物业管理企业达
到107家。 市区内物业管理面积达740万平方米,物业管理覆盖面达20%。批准按等级
收费的物业管理小区22个, 通知限期整治改造的物业管理小区5个。指导15家物业企
业建立健全各类物业管理制度,其中有3家物业管理企业通过了ISO9002国际质量认证。
举办物业管理经理培训班2期,培训人员302人,市区内经过培训的物业企业管理人员
达600多人。经省、市两级考评,天福苑、舜华园等8个小区被评为省级优秀物业管理
小区,西苑、汇都等6个小区被评为市级优秀物业管理小区。

(许茂生)

房屋维修和房地产开发

年内完成房屋维修工程量19万平方米,工作量1500万元,分别占年计划的152%和
116%; 维修工程合格率100%,优良品率40%以上。拆迁危险房屋145户,建筑面积4695
平方米。投资5800万元,完成了经三路242号和经一路167号危险房屋的改造。汛前普
查检修危漏房屋264处,建筑面积13.2万平方米; 汛期抢修危漏房屋210处,建筑面积
10.56万平方米。 审核报批危房改造计划8项, 建筑面积30万平方米。鉴定危险房屋
194处,建筑面积27万平方米。

市房管局直属开发企业年内新开工建筑面积30.95万平方米,竣工面积20.04万平
方米, 销售18.1万平方米,分别比上年增长82.6%、78.3%和35.6%,开发量两年内翻
了2番。工程合格率100%,优良品率14.3%,创“红牌工地”7个。完成4项拆迁工程,
动迁居民566户, 拆迁各类房屋建筑面积3.18万平方米。完成住宅和其他项目设计38
个,设计面积15万平方米; 工程勘察项目54个,进尺6000标米;铝合金门窗生产11000
平方米。(许茂生)

全国房地产市场工作会议在济南召开

国家建设部于9月23~24日在济南市南郊宾馆召开了全国房地产市场工作会议。
国家建设部部长俞正声、副部长宋春华出席会议并讲话。中共山东省委副书记、山东
省省长李春亭到会祝贺并致辞。各省建设厅厅长(建设委员会主任)、房产处处长和
省会城市、计划单列城市的房管局局长共300多人参加了会议。

会议的主要任务是,深入贯彻落实中共中央和国务院扩大内需、发展住房建设、
拉动经济增长的战略决策,紧紧围绕鼓励住房消费、培育和规范房地产市场这一主题,
分析形势,交流经验,统一认识,明确房地产市场工作的指导思想、工作重点和政策
措施。会议的召开,对于推动全国房地产市场的健康发展具有深远的意义。

会议对今后一个时期房地产市场工作进行了重点部署。指导思想是: 认真贯彻中
央扩大内需、拉动经济增长的战略决策,以培育住房消费、促进住宅与房地产业可持
续发展为目标,盘活存量,激活增量,培育市场,搞活流通,转变政府职能,加强宏
观调控,健全市场规则,完善税费政策,规范市场行为,拓展消费服务,推动房地产
市场健康有序发展。主要任务: ①进一步贯彻落实各项政策,全面开放搞活住房二级
市场。解决好上市交易程序复杂、审查把关环节多、收益分配不合理、市场渠道不畅
通等问题。②积极培育房屋租赁市场,推行指导租金制。③简化程序,降低收费,加
强行政管理。推行交易、权属管理一体化。以房屋确权为核心,以法律法规为依据,
以尽可能短的时间完成应履行的手续,取消没有必要提供的各种证件,把收费降到最
低限度。④建立健全市场运行规则,加大市场监管力度,转变政府职能,营造公平竞
争的市场环境。

会议期间,与会代表视察了济南泉城广场、鹊山水库、高速绕城路、黄河二桥、
四季花园、玉函南区和市房产交易所,对济南市的城市建设给予充分肯定。济南市副
市长陶安岭在会上就济南市培育和规范住房二级市场做了典型发言,引起了强烈反响。

(许茂生)

多层房屋“平改坡”

把多层房屋的平屋面改成坡屋顶(简称“平改坡”),有利于房屋防漏、隔热、
保温,有利于优化、美化环境,是一项民心工程,也是城市容貌工程的重要组成部分。
根据中共山东省委书记吴官正指示和济南市委常委会议精神,市政府印发了《济南市
多层房屋平屋面改坡屋顶试点意见》,成立了市、区“平改坡”领导小组及具体办事
机构。《试点意见》确定了“谁的产权谁改造,谁受益谁出资”的原则和“两为主”
方针,即以区为单位组织实施,房屋产权属哪个单位的由哪个单位出资改造。年内,
市房管系统在市区主要景观区域选定了14座楼(建筑面积3.7万平方米),筹资500万
元,进行“平改坡”试点,年底基本竣工。

(许茂生)