房地产业

第五章 房地产业

第一节 房产管理
住房制度改革
1994年起，奎文区开始住房制度改革，2001年6月30日结束。
1994年7月7日，出台了房改政策。出售公有住房的价格分为市场价、微利价和标准价等3个价格。按各种构成因素计算，1994年，砖混结构新房市场价为每平方米建筑面积1064元，微利价为每平方米建筑面积764元。当年出售公有住房主要实行标准价，作为逐步过渡到微利价的售房价格。标准价由负担价和抵交价两部分组成。1994年，砖混结构新房的标准价为建筑面积433元/平方米，其中，负担价为265元/平方米，抵交价为168元/平方米。旧房市场价可按当年新房市场价折扣计算确定；旧房负担价以新房负担价为基数，按已使用年限每年折旧2%计算，最多不超过25年；旧房抵交价以新房抵交价为基数，按已使用年限每年折旧1%计算，最多不超过20年。职工以标准价购买公有住房面积的控制标准为，一般职工50平方米，科级干部60平方米，县级干部70平方米，地市级干部90平方米。超过上述标准50%以上部分实行市场价。
1995年6月30日，1995年度房改政策出台。当年，砖混结构成套新房标准价为每平方米建筑面积526元。其中，负担价为322元，抵交价为204元。旧房的负担价按出售当年新房的负担价折扣（折旧年限为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；旧房的抵交价，根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量以建筑面积计：一般干部职工65平方米，科级干部75平方米，县级干部90平方米，地市级干部120平方米，超过标准20%（含20%）以内部分实行成本价，超过标准20%以上部分实行市场价。
1996年6月28日，1996年度房改政策出台。当年，向职工出售公有住房实行标准价或成本价。标准价为每平方米建筑面积768元，其中，负担价为476元，抵交价292元。成本价为每平方米建筑面积633元。市场价为每平方米建筑面积1163元。职工无论以标准价还是成本价购买的公有住房，都给予现住房折扣、工龄折扣和一次付款折扣。现住房折扣按负担价的4%计算，为每平方米建筑面积折扣19.04元；工龄折扣，每年工龄每平方米建筑面积折扣4.49元；一次付款折扣，售房单位可对一次付清房款的职工给予售房款20%的折扣。职工按成本价购房的面积控制标准，仍按1995年度房改规定执行。超过标准20%（不含20%）以上部分实行市场价。职工以成本价购买公有住房，实际售房价格每平方米建筑面积不得低于120元，低于120元的按120元计价。
1997年6月26日，1997年度房改政策出台。当年向职工出售公有住房实行成本价。市区房改成本价为每平方米建筑面积660元；标准价为922元，其中，负担价为579元，抵交价为343元；市场价为1165元。职工以成本价购买公有住房，享受现住房折扣、工龄折扣和一次付款折扣。现住房折扣为每平方米建筑面积17.37元；工龄折扣为每年工龄每平方米建筑面积折扣5.28元；一次付款折扣为住房标准内售房款的14%。工龄计算到1994年。职工按房改成本价购房的面积控制标准以建筑面积计，一般干部职工65平方米，科级干部75平方米，县级干部90平方米，地市级干部120平方米，超过标准20%（不含20%）以上部分实行市场价。
1998年6月25日，1998年度房改政策出台。当年，市区普通住宅新房每平方米建筑面积房改成本价为819元，市场价为1200元。职工购买公有住房，面积在规定标准以内的部分实行房改成本价，超过规定标准部分的实行房改市场价，购买的公有住房产权归职工所有。职工购买公有住房面积规定标准为，实行职级工资制的职工；地厅级干部120平方米（建筑面积，下同）县处级90平方米，科级75平方米，科级以下65平方米；实行技术职务工资制的职工：博士生导师、院士150平方米，高级技术职务120平方米，一般职工65平方米；企业职工：技术级别相当于高级技术职务的120平方米，技术级别相当于中级技术职务的90平方米，技术级别相当于初级技术职务的75平方米，一般职工65平方米。上述标准为最高限控制标准，各单位在建房、购房、分房时可根据各自的实际情况适当下调。当年出售公有住房取消工龄折扣，实行住房补偿，继续执行现住房折扣和一次付款折扣。现住房折扣为每平方建筑面积13.29元，一次付款折扣为面积规定标准内售房款的10%。
1999年6月22日，1999年度房改政策出台。当年，市区房改成本价为每平方米建筑面积860元，房改市场价为每平方米建筑面积1200元。职工购买公有住房面积控制标准为：以建筑面积计，地厅级干部规定标准120平方米，上限标准150平方米；县处级规定标准90平方米，上限标准110平方米；科技规定标准75平方米，上限标准90平方米；科级以下规定标准65平方米，上限标准80平方米。职工购房面积在上限标准以内部分实行房改成本价；超过上限标准部分，实行房改市场价，并视作违纪按有关规定处理。职工以房改成本价、房改市场价购买的公有住房，产权归职工所有。
2000年6月26日，2000年度房改政策出台。当年房改政策规定，单位出售现有存量住房和今后自建住房，均实行市场价，取消房改成本价、现有住房折扣和一次付款折扣，并优先出售给未参加房改购房的职工和住房面积未达到购房当年度规定的职工。经测算，当年市区平均市场价为每平方米建筑面积1080元。
至2007年年底，参加房改的单位共137个，户数为6724户，面积为569318.19平方米。
住房保障
为进一步深化城镇住房制度改革，加快建立和完善以最低收入家庭为对象、具有社会保障性质的城镇廉租住房和救济住房供给体制，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，2006年6月，印发了《奎文区城镇廉租住房和救济住房管理工作实施计划》，确保城镇廉租住房和救济住房工作的顺利推进。廉租住房保障工作开展之后，全区共上报了212户低保家庭，2006年5月8日，潍坊市城镇廉租住房租赁补贴发放启动仪式在奎文区举行，全市首批符合条件的廉租家庭有136户，补贴时间从2006年12月～2007年3月，共计发放补贴资金87804元。从2008年年底开始，住房保障工作有低保家庭扩大到低收入家庭。至2010年年底，全区共有489户家庭符合条件，累计发放廉租住房租赁补贴300万元。经济适用住房货币补贴符合条件的家庭139户，发放补贴834万元。
房产交易管理
1995年1月1日，《中华人民共和国城市房地产管理法》正式实施，这是继《中华人民共和国土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律。1995年～2000年，奎文区房地产市场进入了成长期。2007年，随着房地产市场的日益活跃，各种房产登记业务量有大幅度增长。全年共办理各类房产登记154.37万平方米。其中：转移登记3364户，建筑面积32.28万平方米，价值6.27亿元；抵押登记42.59万平方米，1737户，价值11.2亿元；预售备案登记1291户，15.92万平方米，价值3.76亿元；房产租赁登记2160户，租赁监理面积8.64万平方米。2008年之后，在中央“保增长、扩内需、调结构”宏观政策引导和潍坊市房地产“33条新政”的推动下，奎文区贯彻落实中央和省、市有关政策措施，使房地产业得到较快发展。房地产市场经历了2008年下半年至2009年上半年的低迷状态，从2009年6月之后，开始迅速回暖且增势强劲，房地产开发投资、规模和商品房销售均创历史新高。至2010年年底，全区（区属）累计办理各类房产登记1016.46万平方米。其中，转移登记面积362.84万平方米，价值63.3亿元；抵押登记面积491.12万平方米，价值139.28亿元；房产租赁登记面积162.5万平方米。

第二节 房地产开发
住宅及商业用房开发
2004年～2010年，奎文区按照开发与改造、解决群众住房问题与增加经济效益、完善基础设施与改善城市面貌相结合的工作要求，以棚户区和危旧房为重点，组织建设系统、开发企业和有关单位，先后对城区40余处危旧房和南下河、北下河、凤凰庄三大棚户区实施了拆迁改造和开发，累计改造旧房面积11.2万平方米，开工面积16.1万平方米，竣工面积13.6万平方米，回迁安置居民近2000户，工程已全部完成，建成5个较大规模的回迁安置小区，共为3300余户居民解决了住房问题。
2005年～2008年，重点组织区属企业和外商先后开工建设了世纪花苑、盛世豪廷、舜之都、东盛广场、青岛景苑、宝利尚都、龙则·名都和丰城市花园等20项大型房地产开发工程，开工面积260万平方米，累计投资40亿元，建成楼房270幢，竣工面积达到100万平方米。至2010年底，全区累计完成房地产开发面积850万平方米，完成商业办公用房开发200万平方米，累计总投资214.5亿元，建成楼房1008幢。
全区“城中村”改造和房地产开发。至2010年年底，全区已有35个村实施改造，累计投资20亿元，先后建成了东庄、李家、九龙山、中上虞河、张家庄、马少野等农村住宅小区39个，新建各类房屋565幢、180万平方米。
坚持与道路同步规划、同步建设的原则，积极组织沿街单位和个人，采取集资、入股、联合开发等形式。2001年～2010年，先后对四平路、行政街、潍州路、文化路、健康东街等16条街路两侧进行了房地产开发建设，累计完成投资3.5亿元，开发面积22万平方米，促进了全区路域经济的发展。
根据全市统一规划，加强了全区的市场建设。2004年～2006年，重点组织实施了北王汽配城、北王数码港、西樱汽配城等各类市场5个，累计开工面积20万平方米，投入资金3.2亿元，竣工面积20万平方米。
把招商引资作为一项重要措施，先后从外地引来名屋置业、舜都置业、中升（香港）集团、浙东房地产、家豪置业等多家房地产开发商，到奎文区投资参与房地产开发。至2010年年底，外商共开发单体工程265个，面积280万平方米，总投资45亿元。
建筑设计
1998年起，奎文区建筑工程设计院，本着“适用、经济、安全、美观”的原则和以人为本的工作指导，深入开展“发展高新技术，争创名优设计”活动，承担了建筑勘察设计150万多平方米、300多个单体设计工程、40多项设计咨询事务。2002年10月，奎文区建筑工程设计院顺利晋升为乙级资质。先后设计了名门世家、舜都花园、北海花园、玫瑰苑、广文苑、昌乐假日广场、通济门商业步行街等地产名盘。其中，2002年，通济门商业步行街方案获市优秀勘察设计三等奖；2009年，潍坊医学院新校区餐厅获市优秀勘察设计一等奖。2008年3月，奎文区建筑工程设计院进行企业改制，更名为山东景城建筑规划设计有限公司，有员工45人，其中有高级职称的15人，年平均完成建筑勘察设计80万平方米。
房地产开发单位选介
1994年建区之后，奎文区立足区位优势和经济、社会发展需要，大力培育和发展建筑业，使之成为全区的一个重要行业和新的经济增长点。至2010年底，奎文区建筑施工企业有63家，从业人员达1万多人；全区建筑业累计竣工单体工程1127个，施工面积901万平方米，竣工面积817万平方米；实施质量监督单体工程452个，建筑面积510.85万平方米；累计完成建筑业总产值51.96亿元，实现利税2.6亿元；竣工项目一次验收合格率达到100%，优良品率达到53%以上；有21个工程项目先后获得“泰山杯”、“鲁班杯”、“鸢都杯”，省级、市级“质量诚信、用户满意”工程。先后参与了青岛、烟台、东营、济宁、德州及新疆、云南、安徽、天津、江苏等省内外地区的工程建设。
潍坊东城房地产开发有限责任公司
是具有房地产开发二级资质的房地产开发企业，有员工153人、注册资金3000万元。公司前身是奎文区安居工程开发建设中心（自收自支事业单位），成立于1995年3月，1998年4月，组建为潍坊东城开发建设集团公司，2004年完成企业改制。公司资产总额1.56亿元，年开发能力达20万平方米以上。是一个以房地产开发为主，兼营室内外装饰装修、铝合金门窗制作安装、物业管理和建材生产销售的综合性公司。
潍坊天润房地产开发有限公司
于2003年10月改制成立，是具有房地产开发二级资质的房地产开发企业。有员工110人、注册资金5500 万元。公司是集房地产开发、经营销售、物业管理、房屋中介、环保建材、苗木培育、小区配套设施工程施工、建材销售等多种经济业态于一体的综合性开发企业。
德润企业集团有限公司
是一家以房地产开发为主以及股权项目投资、酒店、贸易等多种业务的集团公司。业务范围涉足北京、上海、山东、厦门、昆明、赣州等地区。公司在地产方面形成了以房地产开发、策划、销售及物业管理的产业链。公司在潍坊设有山东名屋置业有限公司、山东德兴置业有限公司、山东德裕投资发展有限公司、山东扬润营造房地产开发有限责任公司等子公司。
潍坊家豪置业有限公司
是由香港家豪国际有限公司投资，于2005年3月经潍坊市对外贸易合作局批准设立，为外商独资企业。2007年改制变更为内资企业。公司注册资本增至5000万元，年土地开发规模均在10万平方米以上，并取得房地产开发二级资质。公司先后成立高密家盛置业、潍坊家辰置业、潍坊家鸿置业、潍坊君帝物业等多家子公司。
第三节 建筑市场管理
招标投标
1996年，潍坊市“有形建筑市场”成立，奎文区依托潍坊市的有形市场实现了工程承发包从无形到有形、从无序到有序、从隐蔽到公开的转变。1997年6月，《潍坊市建设工程招投标暂行办法》出台。奎文区始终坚持招标投标制度，凡具备招标条件的建设项目，按照《山东省建设工程招标投标管理条例》、《潍坊市建设工程招投标暂行办法》进行招标，择优选定承包单位，并请各行各业监督实施，对具备条件的工程项目都进行了招标发包，强化全区建设工程招标投标活动的监督管理，建立健全了评标定标程序和具体实施办法，严格投标单位的资格审查，对工程合同条款和建设单位的招标文件进行监督，择优选定施工队伍。1997年，全区建设工程招标发包率达到97%、工程招投标率达95%，分别比1994年以前提高了28%和31%；项目报建率达100%；办理开工报告率达95%；质量委托监督率达到100%。2000年1月1日，《中华人民共和国招标投标法》颁布实施。此后，工程招标全部进入交易大厅进行交易，由公证处现场公证和相应资质的招标代理公司代理。发布信息和结果公示均在潍坊建设信息网上公布。至2010年年底，全区累计应招标工程1320个，建筑面积1056万平方米，工程造价45亿元，应招标工程招标率达到100%；全区建设工程招标发包率、工程招投标率、项目报建率、办理开工报告率及质量委托监督率均达到100%。
施工监理
监理队伍建设 潍坊蓝图工程建设项目管理中心（原奎文区工程建设监理中心）成立于1997年7月，2010年2月完成改制。企业具有乙级房屋建筑工程监理、丙级市政公用工程监理2项资质，拥有注册监理师16名、注册造价师和其他各类专业技术人员152人。1997年～2010年，企业累计对308个项目、403万平方米的房屋建筑工程实施了监理，控制工程总投资40亿元，创建泰山杯工程4项，市优质结构工程15项，市优良工程192项，市级以上安全文明工地317个。
工程监理 1994年之后，奎文区逐步加大工程建设监理宣传和推广力度。2000年起，建立了工程建设监理市场,对全区所有新开工建设项目，强制施行工程监理。至2008年底，全区共有865个单体接受工程监理，监理面积达548万平方米，工程监理率100%。2009年～2010年，有446个单体接受工程监理，监理面积320.63万平方米，工程监理率100%。
施工企业审批
1994年，全区有14家建筑企业。1998年～2002年，新审核、上报企业4家，全部获得建设部颁发的资质证书，取得了进入建筑市场的资格。2002年，全国建筑业企业资质重新审定，原有的19家企业中有4家企业因达不到新的资质标准被淘汰，有6家企业以合并的方式重组为新的公司。重新审定后，全区建筑企业注册资本金提高了61%，工程技术人员、经济管理人员分别增加52%和18%。至2010年年底，全区有资质的建筑施工企业共63家，其中，总承包企业16家，专业承包企业29家，劳务分包企业18家。涵盖了房屋建筑、钢结构、幕墙、消防、地基和基础、机电安装、建筑智能化、电信工程、环境工程、防腐保温、金属 门窗、建筑防水、预拌商品混凝土等十几个领域，从业人员达1万多人。
建筑工程质量监督
1994年9月～2003年9月，奎文辖区内的建筑工程质量监督工作，由潍坊市有关职能部门负责。2003年9月，奎文区建筑工程质量监督站成立, 负责全区建设工程质量的监督和管理。2003年起，在全区推广“四新”（新技术、新材料、新设备、新工艺）在建设工程中的应用，鼓励施工企业技术创新、完善工程实体检测与室内环境检测的手段，推动建设领域的科技进步。2005年起，全面推进建筑节能工作，严格执行节能标准，将节能纳入工程建设管理程序中，对未达到建筑节能标准要求的建筑工程，不能作为合格工程交付使用，不予办理竣工验收备案手续。至2010年年底，共监督单体工程1110个，总建筑面积718.63万平方米；379个单体工程通过了竣工验收备案，验收合格率达到100%。
施工安全管理
1994年起，不断加大对全区建筑工地施工安全监督力度，严格做到安全不报监不能开工，安全设施不到位不能开工，安全员无证不能上岗，并对施工现场起重机械、物料提升设备及拆装队伍实行登记管理制度，及时排除不安全因素，纠正违章行为。做好施工企业安全资格认证工作，参与工程事故的处理。1994年～2010年，累计下达安全隐患通知书3670多份，纠正违章行为8600多次，发放宣传资料5万多份，创建省级安全文明工地15个，市级安全文明工地250个。
抓好全区建筑工程的日常管理、专项整治、项目经理及有关人员的业务培训等工作。对施工中的质量通病及时采取相应措施，坚决整改到位，坚持做到“四不放过”：不查清原因不放过，不采取改正措施不放过，责任人和群众受不到教育不放过，对事故有关人员不查处不放过。做到施工按规范、操作按规程、检查按标准，确保了建筑工程质量和企业人员素质的全面提高。1998年～2010年，累计培训项目经理2600人次，培训特种作业人员4300多人，发放学习材料1.5万多册。
建筑企业选介
山东樱园建筑工程有限公司
公司始建于1990年7月，是房屋建筑工程总承包二级企业，有员工1168人，各类工程经济、技术人员280人，其中，具有高级职称的16人，固定资产1880万元，各类大型机械设备360台（套）。公司下设办公室、财务、施工、质检等8个科室，10个项目部，1个门窗公司，1个钢结构公司，2个区外分公司，房地产开发公司等十几个基层经营单位。初步形成了集土建、安装、钢结构、门窗生产、地产开发等生产经营于一体的综合性企业集团。
潍坊三强建筑安装工程有限公司
公司成立于1994年10月，具有独立法人资格，是房屋建筑工程总承包二级企业。公司总部办公地址设在奎文区北苑街道沙窝村。公司注册资本2006万元，下设3个分公司、10个项目部、5个安装队、设有5个内部科室。公司有员工800人，其中工程技术人员和经济管理人员150人。有固定资产800万元，施工机械设备260台（套），价值720万元。
山东沈潍幕墙装饰工程有限公司
公司是原潍坊沈潍幕墙装饰工程有限公司，于1987年10月建立，是从事玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、采光屋顶设计、加工制作、安装施工的综合性双甲企业，是金属门窗、装饰装修一级施工企业和钢结构二级施工企业。公司有职工356人，其中工程技术人员52人。公司注册资金3018万元，固定资产3600万元，流动资产3000万元，净资产6588万元。公司厂区占地面积4公顷，办公楼4000平方米，建有8000平方米的生产加工车间、净化打胶养护车间，有配套的幕墙机械加工设备40余台套，形成年生产能力20万多平方米，年产值过亿元的生产规模。
第四节 房屋拆迁
1998年4月，对北下河棚户区进行拆迁改造，至2006年全部拆迁安置完毕，共完成拆迁安置1976户，拆除房屋4.55万平方米。1997年4月，对南下河商业街进行拆迁，至2000年6月拆迁安置完毕，共完成拆迁安置310户，拆除房屋3.1万平方米。2003年5月，参与潍坊市“三河”综合治理工作，共完成住户搬迁3305户，拆除房屋48.7万平方米。至2010年年底，张面河、虞河已全部完成治理拆迁工作，白浪河综合治理拆迁工作进入尾声。1996年3月，参加城区道路拓宽建设拆迁工作，至2010年12月全部拆迁完毕，共完成东风东街、胜利东街、潍州路、四平路等19条主要道路的拆迁工作，完成建筑物、构筑物拆迁面积37万平方米。
第五节 物业管理
小区物业管理
至2010年年底，全区共有住宅小区220多个，办公楼宇、商场、医院、学校等物业项目100多家；成立业主委员会32家；改造完成的旧居住小区共有31个，实行专业化物业管理的2个，其他的由社区居委会组织实施自主管理。对于新建小区，物业管理实现100%全覆盖，实现房地产开发与物业管理分离经营模式。
物业企业资质
至2010年年底，全区共有物业公司92家，其中，一级资质的 2家，二级资质的 12家，三级资质的48家，临时资质的30家。全区物业从业人员约2万人，托管面积达1000万多平方米。获得物业管理优秀项目32个，其中，国优4个，省优7个，市优21个。物业管理已从单一的小区管理朝着商务楼宇、工业园区、学校、医院、商场等全方位物业管理发展。
第六节 重点工程建设
重点工程选介
医药物流园工程
奎文经济开发区医药物流园位于凤凰大街以南，庄检路以西，潍胶路以北，占地14万平方米，是奎文区为推动城市经济开发和全区经济发展确定的重点建设工程。医药物流园计划总投资1亿元，于2007年12月开工建设，2010年3月竣工并投入使用。该园建设有11幢医药仓库，建筑面积10万平方米。该项目由潍坊市规划设计院设计，工程主体为钢架结构，围护结构为加气混凝土砌块，屋面是复合板结构。配套建设主要包括道路、水电、绿化、地下管网等。工程建设完成后，招商入住完成95%，山东远东医药有限公司、山东华潍医药有限公司、山东永裕医药有限公司、山东精鹰医疗器械有限公司、山东鸢康医药有限公司等大型医药物流企业已入驻。医药物流园配送品种涵盖中药材、中成药、中药饮片、化学原料药、化学药制剂、抗生素、生化药品、生物制品、二类精神药品、医疗用毒性药品、蛋白同化制剂和肽类激素等。配送范围有效覆盖全省17地市和周边江苏、河北等省市。全部运营后，预期可实现年销售收入100亿元以上。
庄检路改造扩建工程
庄检路是奎文区城南工业区主干道，2008年改造路段北起凤凰大街，南至潍胶路，全长2799米。于2008年6月开工建设，整个工程投资3000万多元。改造之前该路段宽11米，改造后主路宽24米，每侧人行道为2米，每侧绿化带为10米，总宽度达48米，道路绿化面积约为5.6万平方米。改造路段实施高标准道路工程建设，改造内容主要包括拆除违章建筑、主路拓宽、铺装人行道、安装路灯、弱电入地、强电迁移、铺设污水管道和道路两侧绿化等。
援助四川地震灾区建设
2008年5月12日，四川省发生特大地震灾害。根据潍坊市、奎文区统一部署，奎文区建设系统承担了为重灾区四川省北川县桂溪乡安装建设500套板房以及学校、医疗站、供水站、公厕、小商品店等公共服务设施的任务，整个工程要求当年6月25日前全部完成，时间紧迫，任务艰巨。
奎文区及时组建援建队。援建队共23人，都是经过精心选拔和系统培训的专业技术骨干。5月25日，奎文区建设局副局长柴茂林已先期到达援建现场，并根据潍坊市与当地政府的安排，落实任务分工，熟悉现场情况，加紧组织开展板房安装建设前的场地平整、基础施工等工作。5月31日，赴四川地震灾区参加板房建设的援建施工队伍出发。经过2个月的紧张施工，于2008年7月31日，奎文区援建工作任务圆满完成。奎文区援建队的柴茂林、于振兴、李强3人被授予潍坊市“援川工作先进个人”称号，王明利被授予“抗震救灾先进个人”称号。