房产管理

第五章 房产管理

第一节 管理机构

建国后，1951年5月7日市政府发布公告，成立房地产交易所，隶属财政科领导，下设公产、交易两个组。1957年下半年更名为潍坊市房地产管理所，改属市服务局，并增设契税组。1959年服务局、商业局合并，房地产管理所于1960年归属建设局，并增设修建队。
1964年4月，市人民委员会决定房产管理所升格为房地产管理局，下设行政、房管、财务3个股和修建队。同年10月市建筑联社并入，改称建筑房地产管理局。1971年5月，撤局恢复建筑联社，房管业务归属建设局。1972年7月建设局以修建队为基础分别组建城关、东关、南关房管所。1976年1月房管与城建分组机构，房地产管理局恢复，下属单位有修建队，统建办公室，及城关、南关、东关、坊子房管所。 1984年，潍坊地区改建置为地级市，房地产管理局升格为县级局。至1986年撤销，将城关、东关、南关房管所，及房产交易所、住宅建设公司下放潍城区。
1988年10月，潍城区房地产管理局组建，设房管、房屋经营两个科，下属城关、东关、南关房管所，及房产交易所、房地产市场、拆建办公室、房产经营公司、城市建设开发公司等8个基层单位。
第二节 私房管理

投税换契 1951年5月，市政府颁布《关于没收地主在城市内房屋条例（草案）》。7月，颁布《潍坊市房地产交易所暂行办法》，明令取缔房屋黑市经纪，加强私房交易管理。
1952年12月8日，市政府布告各土地房产变动的业主所持之未税白契，都须投税换契，以保障其所有权。全市共换各种契约35000份。契别分为买卖、典当、赠与、交换、分析、继承6种。买契税，按买价征收6％；典契税，按典价征收3％；赠与契税，按现值价格征收6％。
房产交易 1951年5月市房地产交易所成立后，凡市区内之房地产买卖或典当，不论公私，均由交易所登记、协助办理成交。
1964年1月市房地产管理局成立后，房地产交易管理纳入私房产权、产籍管理的经常工作之中。
1984年市政府根据国务院《城市私有房屋管理条例》批准设立潍坊市房地产管理局房产交易所。1987年1月，交易所改为潍城区房地产交易监理所，负责全区城镇私有房屋所有权属的审查、确认、发证，办理房屋产权转移手续，登记房屋现状的变更（拆除、翻建、新建、改建），开展换房服务业务，负责产权、产业资料的档案管理。
1988年8月，为促进房屋合法交易，打击非法活动，经区政府批准设立潍城区房地产交易市场，与房地产交易监理所合署办公，监理市区内的房屋买卖、租赁，开展房屋代购代销、互换，提供咨询服务、房地产行情及流通信息等业务。
私房改造 60年代初，全市私房出租建筑面积为238021平方米，占私房总面积的32.8％，出租房业主5700户，占私房业主总户数的41％。其中出租面积60平方米以下的有4732户，合计面积109186平方米，出租面积在60平方米以上的有968户，合计面积128835平方米。1960年1月16日，潍坊市人民委员会第13次会议和市政协二届二次常委会议联合决议：对城市私有出租房屋进行社会主义改造。
根据中央和中共山东省委规定的政策界限，以出租房屋面积60平方米、华侨120平方米为改造起点。但对地主、工商业资本家出租房屋和出租给工商业的用房，以及空闲、出借的房屋，不受起点限制，一律进行改造。公用私房不纳租金的按起点进行改造。实行改造的地区范围为市区的城关（南关和城关一个行政单位）、东关、坊子，及廿里堡、寒亭镇。改造形式，一律实行国家经租，按原租金的20—40％，平均30％为定租标准，发放到1966年9月底。
自1960年4月起，全市被纳入改造的私房业主有1314户，房屋12735间，建筑面积176770.27平方米。
1984年根据山东省委、省府（1983）13号文件要求，落实政策，处理遗留问题。调查结果表明，潍城被改造的私有房屋，多数是符合政策规定的，在执行中错改的有500户，占私房改造总户数的38.05％，错改面积27238.52平方米，占总改造面积的15.4％。其中背离中央和省委规定而错改的，包括错将部份出借和空闲房屋改造的有118户，房屋518间，面积6422.64平方米；不足改造起点而改造的房屋业主183户，654.5间，面积8924.95平方米；错将参加公私合营的独立劳动者和手工业者按工商业户对待，而实行无起点改造的私房业主133户，473间，面积6874.17平方米；自住房被改造或经政府部门动员出租而后改造的有66户，房屋386.5间。面积5016.76平方米。此外，有591户的定租不足原租金的20％，低于政策规定的最低定租标准。
1984年至1986年，通过调查研究，宣传教育，审批定案，从落实政策出发，对私房改造中遗留问题逐一进行了处理。凡私人出租房建筑面积达到60平方米改造起点的，地主、资本家出租房屋和工商户出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房实行无起点改造的，重申改造有效，并明确宣布产权收归国家所有。凡不属改造政策范围而被改造的房屋，均予以纠正，发还产权。私房改造时房主在本市而未留住房的，参照当时的家庭人口和居住情况，补留自住房；当时房主居外地未留自住房，而于1966年9月底之前返回的，补留住房。
在“四清”和“文化大革命”中，出租房业主被错划成分或错做政治结论而实行无起点改造的，其成分或政治结论已得到纠正，出租房屋面积又不足改造起点的，予以发还。
定租不足20％的和房改后到1966年9月底部份或全部未领定租的，予以补足和补发。
全区通过落实私有出租房政策，发还私房的业主有748户，建筑面积总计47601平方米；补发定租的543户，金额总计102432元。此外，对“文化大革命”期间挤占的私房业主157户，面积共6849平方米，全部发还。对建国初期即代管的房产，依照政策规定，发还的有41户，面积3514平方米，其中包括国民党军政人员出走弃留房屋的3户，共315平方米。
确权发证 潍城区私房确权发证工作，于1987年10月开始，至1988年6月底全部结束。
确权发证地段包括北宫大街以南，沿胶济铁路到白浪河段以北，西以潍德路以东潍大路为界，东至跃进路，乐道村在内。即整个市区及东北关村、北关村、齐家村、前姚家坊、后姚家坊、徐家小庄、黄家庄、友爱村、于家村、康家庄、杜家庄、草庙子、杨家小庄等与市区相连的13个村。共涉及7个街道办事处、3处乡（镇）58个居民（村）委员会的15340户。
确权发证涉及日久年深遗留的各类复杂问题。区设立领导小组和仲裁委员会，各街办和有关乡（镇）设工作组及仲裁小组，各居（村）委会都配齐数量相应的工作人员。历时9个月的工作，共完成确权发证15168户，房屋61847间，建筑面积854696平方米。其中补办产权转移，新建，翻建，分家析产，完善证件，产权共有，典当转绝卖，以及各类更名等手续的12620户，占80％以上。区法院等单位到各街办现场办公，处理了4671户的房屋纠纷案件。
第三节 公房管理

普查建档 1965年市房地产管理局普查统计，全市全民所有制房屋（单位自管公房在内）73365间，1356929平方米，占城市房屋总数的60.1％。
1972年城关、东关、南关和坊子房管所建立后，集中力量建立各自管辖地片内直管公房的房产档案。1978年中共十一届三中全会后，城市建设规模空前，房管系统逐步建立起局、所、段三级档案。房管局档案包括全市直管公房的新建、质量检查、建材调拨、小区改造、资金划拨等有关产籍、产权的各种文件资料管理。房管所档案包括各自辖区内的房产管理、维修计划、施工管理、成本核算、房屋开发等有关资料的管理。管养段负责对大、中、小修及危房普查、编造维修计划、正常维修管理，按房屋坐落门牌号顺序编卡，一户一卡，实行卡片管理。至1988年底，潍坊市潍城区房管局共有各种房屋档案3821卷，管理房屋31891间，604882平方米。其中楼房8471套，474380平方米。
实施统管 根据1963年全国城市工作会议确定的对全民所有制房屋实行统一经营统一管理的方针，市房管局于1964年4月9日至6月10日，对中小学校舍和机关、事业单位的房屋进行了统管试点。1965年1月正式开始统管，有35个单位，统管房屋2570间，建筑面积42299平方米。
属统管的房屋，产权一律移交房管局，房管局实行“以租养房”，向使用单位按统一的标准收取租金。
第四节 房屋普查

全省统一普查 根据山东省建设厅关于在全省进行城市房屋普查的通知，潍坊市人民委员会成立机构，配备干部，于1963年3月18日开始对全市房屋进行普查，到4月底全部结束。普查期限为1953年至1962年。即第一个五年计划（1953—1957）和第二个五年计划（1958—1962）期间。普查方法，行政及企业、事业单位，一律据实丈量填报；私有房屋采用分类找出具有代表性的房屋进行实测丈量，以自然间为单位逐户推算。普查结果列表如下。
全市统一普查 市房地产管理局于1965年至1982年先后组织进行过3次不同规模的房屋普查。
第一次全市统一普查 于1965年1月开始，历时9个月，同年9月底全部结束。普查项目，包括房屋产权、结构、用途质量、来历、建筑面积和使用面积等。分别地区，按照街道逐户丈量登记。并以不同颜色标志绘制了城市房屋居住（使用）情况平面图。
经过普查，全市共有房屋141388间，建筑面积2259643.87平方米，使用面积1811151.89平方米，为建国初期的1.36倍。

潍坊市区1962年底房屋普查统计

单位：平方米

┌────────────────────┬───────────────────┬───────────────────┐
│ │“一五”期间房屋总计 │“二五”期间房屋总计 │
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│住宅用房 │862143 │1089800 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│工业用房 │282665 │343123 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│商业用房 │45923 │135918 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│学校用房 │34317 │65290 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│医疗卫生用房 │24152 │18532 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│影剧院用房 │8069 │35553 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│办公用房 │98322 │61855 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│仓库用房 │96511 │128829 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│其它用房 │28820 │ │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│新建 │394737 │533860 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│拆除 │10724 │10784 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│倒塌 │1486 │360 │
├────────────────────┼───────────────────┼───────────────────┤
│人均居住面积 │3.91 │3.99 │
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这次普查，为加强产权产籍管理，建立档案资料奠定了基础。做到了房屋产权清楚，帐实相符，公房有铭牌标志，从根本上杜绝了房租漏收、房屋漏管问题的发生。
第二次全市房屋普查 为了进一步修订城市房屋管理办法制定城市住宅发展规划等所需，市房地产管理局于1977年12月，对全市房屋的产权性质、房屋类型、房屋质量、用途及使用情况，进行了全面调查。普查结果：全市共有房屋建筑面积4069596.60平方米，其中国有产2409553.72平方米，集体产885015.46平方米，私有产775027.42平方米；生产用房1436819.11平方米，住宿用房1463586.72平方米，办公用房532421.39平方米，仓库用房524103.53平方米，其余为伙房及过道屋。
全市公管房统一普查 为了加强房屋管理，统一住房标准，市政府于1982年11月成立“两统一”（住房标准统一，收费标准统一）领导小组，并在市纪委和有关部门的支持下，组成房屋普查班子和“两统一”办公室，对全市公管房（包括房管部门直管公房和各单位的自管公房）进行全面普查。
经过普查，全市住公管房的有29497户，超过居住标准的（每人按8平方米计算）2387户，占8.09％。其中住直管公房的10066户，超标准的889户，占8.83％；住单位自管公房的19431户，超标准的1498户，占7.71％。
全国统一普查 根据国家城乡环境保护部、国家统计局（84）城住字391号文《关于开展全国城镇房屋普查的通知》，及山东省建委有关文件规定，在市政府的统一布署下，潍城区房屋普查于1985年7月全面开展，至1986年4月圆满结束。
普查的范围，包括所有能使用进行生产、生活、学习或其它活动的结构完整的房屋，都在其内。结构简易，面积较小，檐高1.8米以下的附属用房，不列入。普查的标准时间为1985年12月31日。
普查的项目，全国列出12项，潍城区根据省建委的统一规定列入必查的8项，包括建筑面积，住宅套数，房屋结构，房屋层数，房屋用途，建成年份，产权性质，居住状况，使用土地面积。两项观察项目，房屋完好程度和房管部门直管公房现实价值。
全区共计完成普查房屋建筑面积8059383平方米，56385户，土地面积18990758平方米。
房屋建筑情况表

单位：平方米
城区房屋总建筑面积：8059383其中结构分类层数情况建成年代类别建筑面积占％层数建筑面积占％建筑面积占％钢结构272130.34平房381668147.351949年前5744827.13钢、钢筋混凝土结构820971.022—3189715923.5450年代4274595.30钢筋混凝土结构2292482.484—6229983428.5460年代7052238.75混合结构526946465.387—10457090.5770年代304511937.78砖木结构232145728.8080年代330710041.03其它结构1299041.61

房屋用途情况表

单位：平方米
┌─────────────────────┬─────────────────┬─────────────────┐
│用途 │建筑面积 │占％ │
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│住宅 │3482089 │43.21 │
├─────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤
│其中成套住宅25915套，63.96／套 │1657523 │ │
├─────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤
│工业、交通、仓库用房 │3003763 │37.27 │
├─────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤
│商业、服务业用房 │737489 │9.15 │
├─────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤
│教育、医疗、科研用房 │421591 │5.23 │
├─────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤
│文化、体育、娱乐用房 │63391 │0.79 │
├─────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤
│办公用房 │301671 │3.74 │
├─────────────────────┼─────────────────┼─────────────────┤
│宗教、监狱、其它用房 │49389 │0.61 │
└─────────────────────┴─────────────────┴─────────────────┘