第四节 房产管理

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1994年,莱山区城镇住房制度仍沿用此前的政策,即城镇职工住房由国有或集体单位投资建设,分配给单位职工居住,产权属于国家或集体,单位负责维修、管理,职工每年按照工资级别和住房等级交纳房租。1996年6月,区政府对城镇住房实行住房公积金制度、提高公房租金、出售公有住房和住房有偿分配四项改革。实施房改的范围和对象为中央、省、市、区属党政机关、群众团体、企事业单位和规划范围以内的镇机关、工商公司以及上述单位的固定职工、合同制职工(含农村户口合同制)、离退休职工和经劳动部门批准的在常年性工作岗位上顶岗工作的城市户口计划内临时工。
  自1995年11月起,取消住房补贴,实行住房公积金制度。1995年,莱山区的住房公积金月缴金额为单位职工上一年月均工资的5%(1999年提高为6%);外商投资企业中中方职工公积金的交纳率不低于8%。2000年,调整为10%。
  自1995年11月起,按5个等级交纳公房租金,平均租金水平为每月每平方米0.54元,取消单位原给予职工标准工资23.5%住房补贴。1999年和2003年,公房租金按公房等级上调,一等、二等房整体上调至15%。
  1995年,公房(新房)出售标准价为每平方米463.57元,成本价为每平方米737.08元,市场价为每平方米1149.80元。1998年取消售房标准价,实行成本价,售房价格为建筑面积898元/平方米。2003年,房改成本价调整为每平方米980元,房改市场价调整为中心区每平方米1650元,其它区域为每平方米1277.40元。
  1999年,改住房福利性实物分配方式为工资性货币分配方式,按职工工资一定基数的20%发放住房补贴,2000年和2001年,先后调整为25%和35%。2000年12月,莱山区的房改政策纳入市政府整体调整方案,统一按市政府有关房改政策执行。至2003年,全区出售公有住房3598套,建筑面积36.31万平方米。
  房产证换发 1996年3月,农村换发房屋所有权证(房产证)工作启动。7~12月,在埠岚村、南贺村先行试点。1997年,莱山镇、解甲庄镇房产证换发工作开始。至2000年,两镇换发证结束,共换发房产证近3万份。2002年,初家、黄海路、滨海路三个街道开展房产证换发工作,当年换发结束,共换发房产证3900余份。
  房产交易登记 1994年,境内楼房手续不齐全现象较普遍。1996年,区房管部门开始办理自管房和房改房确权登记,当年办理登记260余起。1998年12月,莱山区房产交易中心建立,开展私房、商品房、房改房交易、自管房确权登记、新建房初始登记、政策咨询、房产公证、房屋测绘等业务。1999年,办理房屋产权交易登记1549起,完成房改确权登记872起,登记面积6.70万平方米。2000年11月,烟台市第一家房产超市——莱山区方大房产超市建立,全区16家房地产开发单位集中在此开展销售业务。区财政局、地税局、公证处等单位派人入驻超市大厅,实行一条龙服务。2001年,区房管局实行商品房买卖双方签订合同,对合同统一编号,作为商品房产权登记和期房按揭贷款抵押登记依据。是年3月,莱山区期房抵押和现房抵押业务由区工商部门划转区房管局负责。9月,启用全国统一印制的房产证,引进产权产籍管理办公软件程序,实现办公自动化。2002年10月,烟台市置业担保莱山办事处成立,为城镇个人向金融机构申请购房贷款提供担保。是年,区房管局按照省、市政府的有关规定,与住宅楼开发单位签订“上缴物业管理用房合同”和“物业管理用房交接协议”,办理物业管理用房和商业网点用房交接手续。当年交接物业管理用房1100平方米,商业网点用房948平方米,作价缴款5.74万元。2003年6月,莱山区方大房产超市撤销。是年,全区办理商品房、私房交易登记3103起,登记面积35万平方米。新建房确权登记77起,登记面积23.30万平方米。房改房确权登记48起,登记面积5219平方米。抵押房登记2597起,登记面积114.20万平方米。收取物业管理公共资金319.74万元,代收契税996.72万元。
  物业管理 小区物业管理 1995年11月,烟台市盟昌物业开发有限公司成立,为境内第一家物业管理企业,负责明珠花园住宅小区物业管理。随着旧城改造和小区的成片开发,城区中多数村(居)和小区相继组建物业管理公司。1999年,区房管部门加强对住宅小区物业管理的指导和规范。2000年4月,在岱山小区进行物业管理试点,指导建立健全“业主公约”和物业管理服务合同,完善服务设施,配备管理服务人员。之后,区政府在此召开现场会,推广其管理经验。2001年1月,岱山小区被山东省建设厅授予“山东省物业管理优秀住宅小区”称号,为境内第一个省优达标小区。2002年11月,明珠花园、曹家花园2小区被授予“山东省物业管理优秀住宅小区”称号。2003年,绿色家园和金海岸花园2个住宅小区通过省优检查考评组全面综合验收,被授予“山东省物业管理优秀住宅小区”称号。是年12月,区房管局组织开展优秀住宅小区评选活动,评出区级优秀住宅小区有绿色家园、黄海城市花园、金海岸花园3家。至2003年,全区小区物业管理公司29家,物业管理面积145万平方米。老住宅小区物业管理覆盖率60%以上,新建小区物业管理覆盖率100%。

  办公楼(文体场馆)物业管理 建区后,境内机关、企事业单位的物业管理均为各单位自行安排人员负责大楼水电暖设施维修、卫生、绿化等。1997年3月,烟台高新区广厦物业管理有限公司成立,负责区建委办公楼和区建设服务中心大楼的物业管理。1998年3月,烟台市莱山区政府物业管理中心成立,为正科级全民所有制事业单位,内设办公室、财务科、工程科、餐饮科、保洁科、安全保卫科,编制6人。主要负责区政府办公楼的设施维修保养、工程改造、安全保卫、卫生保洁、机关食堂管理等,同时负责机关家属楼区的物业管理。自2001年起,办公楼宇物业管理走向社会化。是年1月,烟台新城物业管理有限公司成立,负责新城楼等的物业管理,有工作人员19人。2002年,烟台创新物业管理有限公司成立,有工作人员15人,负责境内金海创业大厦的安全、卫生、水电暖设施维修等,管理面积3万余平方米。2003年1月,烟台小红帽物业管理有限公司成立,有工作人员280人。主要负责烟台体育公园、莱山经济开发区办公楼等的安全、卫生、绿化等物业项目管理,服务管理面积230余万平方米。至2003年,全区共有办公楼宇物业管理企业4家。
  物业管理资质年审 2002年4月,区房管局开使进行物业管理企业资质年审工作,全区18家物业公司全部合格,并发给“物业管理资质证书”,其中烟台市岱山小区物业管理公司、烟台市明珠花园物业管理公司、烟台市闻涛山庄物业管理公司、烟台市滨海小区物业管理公司为三级资质。2003年,全区具有物业管理资质的物业公司29家。
  管理机构 1995年3月,烟台市莱山区房产管理处成立,为副科级全额拨款事业单位,负责全区房产开发、房产交易及房产权属登记管理,隶属区建委。办公地址初设在清泉宾馆楼,后迁址宏福园城市管理办公大楼,又迁址清泉路2号。2001年12月,区房产管理处更名为烟台市莱山区房产管理局,为正科级事业单位,隶属区政府,编制11人,内设办公室、交易管理科、产权产籍管理科、物业管理科,负责全区房屋产权产籍管理、房产交易、房屋拆迁、物业管理等。2003年,实有人员16人。辖烟台市莱山区拆迁办公室。