公房交易
境内建国初期尚没有公房交易，单位之间本着调剂余缺，便于生产的原则，允许
调换房屋使用。70年代后期房管部门利用政府城市补助资金建造的住宅，以每平方米
100元左右出售使用权， 购买方均为回原籍退离休人员的原单位。80年代初，房管部
门结合危旧公房的改造，自筹资金建造住宅，除安置拆迁户和社会无房户外，部分出
售给单位， 一般每平方米200元左右。单位之间亦有少量的房产交易，但政府很少过
问，交易双方签订协议，报主管机关备案，房价一般随行就市，买卖双方协商议定。
1981年7月， 省建委、建行、城建局联合发出《关于开展商品房屋试点意见的通
知》。济宁市作为试点城市之一，开始了商品房的建设与出售，到1985年已初具规模。
1985年，红星住宅小区规划建设楼房60余栋，约15万平方米，作为商品房全部出售。
以后每年仅市区出售商品房平均都在20万平方米以上。另外，单位自管房交易量也逐
年增加。此时，各县(市)每年也有一定数量的公房交易。1989年金乡县公房交易29起，
面积1.38万平方米，成交额120万元；微山县1988～1992年共发生公房交易8起，成交
额137.01万元，兖州市1988年公房交易110起，面积4.16万平方米，交易额3100万元。
1989～1992年，金乡、鱼台、微山、邹城及泗水5县 (市) 公房交易217起，交易面积
7.8万平方米，成交额1919.37万元。
私房交易
建国前，济宁市为商业城镇，房地产买卖比较活跃。交易形式分为绝卖、典当、
租赁等。由民间“经纪人”从中说合，经交易双方议定房地产价格后，由原业主立契
交买主收执，即时房钱两清。经纪人按成交额5%的比例抽取佣金，由于那时物价不稳，
房地产交易价格多以粮食折实计算，因折实计算金额的高低，常常发生纠纷，甚至引
起诉讼。
1953年，济宁市人民政府改以粮食折实为人民币计算房屋交易价格。并规定前已
订立以粮食缴租的租赁契约，主客立即协商改定，按目前统一价格，折合人民币缴租，
今后重新成立的租赁、典当买卖房屋的契约统一以人民币为计金本位。1954年，济宁
市开展房地产税契工作。这一时期，私房交易比较正常，政府通过契税有序地进行管
理。
1958年对城市私房出租社会主义改造后，私人除自住房外，多余的房屋已很少。
私房买卖、租赁等交易活动锐减。“文化大革命”期间停征房地产税并取销了契税。
少量的私房交易活动也未纳入政府的管理，处于自发交易的状态。中共十一届三中全
会以后，落实了私房政策。私房交易又重新活跃起来，交易形式主要为买卖租赁等，
典当形式已基本不被采用。面对日益活跃的房地产交易市场，1985年以前，由于政府
管理工作跟不上，房地产交易较为混乱，纠纷不断。一些不法分子利用房地产做投机
生意、牟取暴利。
1986年，市房地产管理局按照国务院《城市私有房屋管理条例》的有关规定，在
市区四个房管所分别设立房产交易监理所。开展私房产权登记发证，私房的买卖、赠
与、交换等产权变更以及私房租赁合同的监证等项管理工作。针对房地产交易管理工
作政策性强、 涉及面广的特点，为进一步强化政府管理职能，1988年5月24日，市政
府批准建立了济宁市房产交易监理处，为副县级单位。市属10个县、市也相继成立了
房产交易监理所。 1988年9月26日，市政府颁布了《济宁市城镇房产交易管理暂行条
例》，随后市房管局、工商、物价、公安及税务等部门联合发布了《关于加强房产交
易管理工作的通知》、《济宁市城区房地产租赁管理办法》等一系列管理规章。各级
房地产交易机构成立后，积极开展业务，拓宽服务领域，从开始单纯的买卖租凭管理，
逐步发展到房地产交换、抵押、典当、赠与、兼并、分割及拍卖等多种流通形式的交
易管理业务。1988～1992年，仅市区就办理房产交易3402宗，交易房屋面积51万平方
米， 成交金额1.543亿元； 纳入管理的房地产租赁3877处，面积116万平方米。邹县
1989年制定了《邹县城镇房产管理暂行办法》 ，1989～1992年，共办理私房交易454
起，面积3.37万平方米，成交金额575.06万元。泗水县有关职能部门于1988年联合下
发了《关于加强房产交易市场管理》 通告， 当年办理公私房屋交易58处，租赁管理
106户，面积3044.91平方米，成交额28.86万元。1988-1992年，市属10个县(市)共办
理私房交易2143宗， 面积16.45万平方米，交易额2698万元。1992年，私房交易价格
一般为每平方米400元左右，县城较市区低30%左右。交易监理部门按3%的比例从交易
额中收取服务费。
济宁市1992年城市房屋情况统计表
表4-2
┌─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────┬──────┐
│县市区名称│总面积 │直管产 │单位产 │私有房产 │住宅 │居住水平 │
│ │(万平方米)│(万平方米)│(万平方米)│(万平方米)│(万平方米)│(平方米/人) │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│市中区 │979.3 │26.9 │745.5 │110.3 │325.2 │7.5 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│兖州市 │221.7 │11 │98.5 │84.5 │158.1 │8.8 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│微山县 │22.2 │0.03 │15.6 │6.2 │15.6 │9.86 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│嘉祥县 │180.4 │2 │75 │59.1 │57.2 │10.9 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│邹城市 │639.1 │11 │416.8 │113 │301 │8.5 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│汶上县 │142 │ │62 │42 │72 │11.36 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│梁山县 │159.3 │ │133.9 │2 │63.3 │11.40 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│泗水县 │118.3 │ │70.3 │27 │59.9 │13.25 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│金乡县 │134 │1.7 │79 │33 │46 │10.48 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│鱼台县 │117.2 │ │49 │25 │50.2 │10.60 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│曲阜市 │261.3 │12 │158.2 │83.4 │147.7 │8.75 │
├─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼─────┼──────┤
│合计 │2974.8 │54.7 │1903.8 │576.5 │1295.9 │ │
└─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴─────┴──────┘