第四节 土地增值税与营业税
营业税
1993年9月6日，市税务局、市土地管理局以东税［1993］23号文件转发省财政厅、
省土地管理局《转发财政部、国家土地管理局、国家税务局〈关于土地管理部门代扣
代缴营业税问题的通知〉的通知》(以下简称《通知》)，省《通知》要求：(一)凡发
生土地使用权转让及出售建筑物行为的单位和个人，其应缴纳的营业税，由土地管理
部门在办理变更登记核发土地使用证手续时代扣代缴。税务机关在日常征管中发现未
经土地管理部门批准而自行转让土地使用权及出售建筑物，未按规定缴纳营业税的，
要依照征管法的有关条款进行处理。同时，要责其及时到土地管理部门补办过户登记
手续。土地管理部门依照《土地管理法》的有关规定做出处理。(二)税务部门可按照
代扣代缴税款的总额，提取3%的手续费，其中2%发给代扣代缴单位，1%由县、市税务
局提留，用于对代扣代缴单位的奖励和对代扣代缴人员的培训及业务指导所必要的开
支。有关代扣代缴税款的解缴办法、手续费的退库及会统手续等按照现行有关规定执
行。(三)地市、县级土地管理部门可根据工作需要配备专职或兼职人员负责代扣代缴
营业税工作。(四)对土地使用权转让及出售建筑物征收经营税，涉及面比较广，政策
性强，税务部门、土地管理部门要紧密配合，加强领导，切实把这项工作做好。代扣
代缴工作开始前，当地税务机关要负责对代扣代缴人员进行业务辅导，使其熟悉税收
政策、代扣代缴办法及手续制度等，并帮助代扣代缴人员及时解决工作中的问题。代
扣代缴人员要严格依法办事，自觉遵守代扣代缴工作的规章制度，努力做好代扣代缴
工作。
土地增值税
1993年12月13日， 国务院以第138号令发布《中华人民共和国土地增值税暂行条
例》，于1994年1月1日起施行。其第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑
物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税
义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地
增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”
第四条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额
后的余额，为增值额。”第六条规定：“计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用
权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，
或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其
他扣除项目。”第七条规定：“土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣
除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。增值额超过扣除项目金额百分之
五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。增值额超过扣除
项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。
增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分， 税率为百分之六十。 ”第八条规定：
“有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额
未超过扣除项目金额百分之二十的；(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。”
第九条规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、
虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格
低于房地产评估价格，又无正当理由的。”
1995年6月8日， 市地方税务局、 市土地管理局、市市政管理局印发东地税地字
［1995］第9号文件《关于做好土地增值税征收管理工作的意见》，要求：(一) 认真
做好土地增值税的宣传工作。(二)加强部门配合、健全征管措施、规范。按土地增值
税《细则》 规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到主管税务机关办理
纳税申报，提供有关材料，并按税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
对隐瞒不报，提供假证的，税务机关一经查处，按《中华人民共和国税收征收管理法》
和《全国人大常委会关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定》进行严肃处理；各级土地、
房产管理部门应积极配合作好征管工作，一是定期向税务机关提供房地产交易、转让
等情况，二是在日常工作中对没有办理完税手续或出具税务机关免税证明的单位 (个
人)，不予办理房地产权属变更手续、不核发有关证书。
1996年7月24日， 省地方税务局、省土地管理局印发鲁地税地字［1996］第11号
文件《转发国家税务总局、国家土地管理局〈关于土地增值税若干征管问题的通知〉
的通知》，要求：(一)各级地方税务部门，应根据当地土地增值税征管工作的具体情
况，积极与土地管理部门协调，建立健全符合实际情况的征收管理制度，强化源泉控
管手段；各级土地管理部门，应根据当地地方税务部门土地增值税征管工作的需要，
积极提供真实可靠的房地产交易情况资料，并严把土地使用权登记过户手续关和《国
有土地使用证》发放关，配合地方税务部门搞好土地增值税征管工作。(二)加强土地
使用权的产权管理与土地增值税征管的衔接工作。各级土地管理部门在对纳税人转让
房地产行为的合法性、估价报告及申请价格进行确认后，应责成纳税人到当地地方税
务部门办理纳税手续，同时，将房地产交易的有关内容填写“房地产转让情况通知单”，
及时通知当地地方税务部门；纳税人按照规定的期限缴纳税款后，地方税务部门应责
成其持完税证明(或免税证明)到土地管理部门办理土地使用权属变更登记手续。“通
知单”的传递程序及印制工作，由各市、地地方税务部门商当地土地管理部门具体确
定。(三)省级以上土地管理部门授予评估资格的土地评估机构，应按当地地方税务部
门征管需要，及时提供真实可靠的土地评估资料；土地评估机构不健全或未按要求提
供评估资料的，各市、地地方税务部门和土地管理部门应及时报告省地方税务局和省
土地管理局，重新确定土地评估机构。(四)各级地方税务部门应与土地管理部门密切
协作，定期搞好土地隐形市场的清理工作，对非法进入市场的集体土地使用权、国有
土地使用权以及将转让房地产行为规避成租赁行为的，按照有关的法律、法规进行处
理，并追缴其应纳税款。
1997年12月15日，市地方税务局、市土地管理局、市房产管理局印发东地税地字
［1997］第25号文件《关于紧密配合进一步强化土地增值税、营业税征收管理的通知》，
要求：(一)各级土地、房产管理部门在对纳税人转让房地产行为的合法性进行确认后，
应责成纳税人到当地地方税务部门办理纳税手续，同时将房地产交易的有关内容填写
“房地产转让情况通知单”，及时通知当地地方税务部门。“通知单”的传递程序由
各征收机关商当地土地管理部门和房产管理部门具体确定。(二)土地管理部门凭税务
部门出具的“二税”(土地增值税、营业税)完税(或免税)证明，办理土地使用权的权
属变更登记，更换《国有土地使用证》。对未取得税务机关发放的“二税”完税 (或
免税) 证明的，土地管理机关不予办理土地使用权的登记及过户手续，也不发放《国
有土地使用证》。(三)单位和个人出租房产的，房产管理部门在发放《租赁许可证》
后，要将房产出租人、承租人、房产坐落地及租金收入等情况集中每月向地税部门提
供1次。(四) 地税、土地、房产三部门，建立定期联系制度。由地税部门牵头，每季
(或每年)召开1次座谈会，总结工作、交流情况，研究下一步的工作。
东营市1993～2001年土地税收情况表
表8-3 单位：万元
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│年度 │1993│1994│1995│1996│1997│1998│1999│2000│2001│
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│耕地占用税 │808 │1721│1274│1053│1255│599 │853 │935 │233 │
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│城镇土地使用税│ │3227│1332│1347│1363│1918│4043│8758│6153│
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│契税 │13 │25.5│38 │26.9│57.1│285 │474 │623 │1080│
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│土地增值税 │ │0 │0 │22 │16 │15 │26 │17 │0 │
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