第三节 宗地评估
评估机构
1993年3月2日， 市编制委员会以东编发［1993］4号文件批准成立东营市土地估
价交易所， 为正科级事业单位，隶属市土地管理局。1994年8月10日，省土地管理局
批复市土地估价交易所为B级土地估价机构。
1994年9月14日， 姜振邦副市长为市土地估价交易所揭牌，正式开业。其职责范
围是：(一)负责全市土地价格管理及土地估价工作；组织开展基准地价及标定地价的
评估工作；根据地产市场的供求状况，适时调整公布地价；指导县(区)按权限做好土
地估价工作。(二)按照法律规定的权限实施地产市场管理；进行地产交易登记管理；
按权限做好地产交易的监督管理工作。(三)地产信息咨询服务。
1994年9月28日， 东营区编委以东区编发［1994］28号文件批复成立东营区土地
资产评估所，1998年正式开展工作。1995年1月14日，河口区编委以东河编发［1995］
1号文件批复成立东营市河口区土地评估所， 同年配合市土地估价交易所开展工作，
2000年独立开展评估业务。1995年4月20日，利津县编委以利编发［1995］3号文件批
复成立利津县地价评估事务所。4月25日，垦利县编委以垦编发［1995］7号文件批复
成立垦利县土地评估所。10月24日，广饶县编委以广编发［1995］30号文件批复成立
广饶县土地评估所。
地价评估
地价评估的程序是：(一)土地评估所与委托方签订估价合同；(二)委托方向评估
所提供有关资料 (委托方的个人情况、土地权属来源、建设用地规划许可证、宗地图
等) ；(三)技术人员现场勘察；(四)核对各项数据及有关资料、制定估价方案；(五)
进行地价测算；(六)地价会审；(七)出具《土地估价报告》或《土地估价技术报告》；
(八)送交东营市土地估价委员会确认；(九)将报告送交委托方，同时送交档案室存档。
1994年10月26日，市土地估价交易所受市乡镇企业局委托对乡镇企业科学技术指导站
进行地价评估， 评估土地面积6930.3平方米，单位面积地价为313.93元/平方米，宗
地价2175629元。 这是东营市依据地产估价的原则、理论和方法，运用科学的技术途
径，按照规范的估价程序进行的第一宗宗地评估。是年，市土地估价交易所共评估土
地37宗、28.7万平方米，土地资产达1722万元。
1995年7月， 根据财政部、国家土地管理局等部门1994年印发的《关于印发〈清
产核资中土地清查估价工作方案〉的通知》和《关于印发〈清产核资中土地估价实施
细则〉 的通知》，东营市开展了国有企业清产核资土地清查估价工作，历经4个月，
于10月底基本完成。这次工作的主要任务是：全面清查企业、单位使用土地的权属、
界线和面积，进行土地登记，对土地进行分等定级估价，完善土地管理与使用效益考
核制度。市土地管理局成立王锡芝局长为组长的地价评估领导小组，明确规定市土地
估价交易所具体负责土地清查和估价工作，地籍科负责登记发证和估价结果的确认。
市清资办和土地管理局联合举办清产核资土地清查估价学习班，系统地讲解了清产核
资中土地清查和估价的政策、原则、范围和具体工作方法。
全市共对191个用地单位进行清查评估， 评估土地385宗，面积7241119平方米，
评估土地资产总额89495万元。 其中自估的用地单位68个， 土地136宗， 面积
4016267.32平方米，评估土地资产额49509万元；委托土地估价中介服务机构评估123
个单位，评估土地249宗，面积3224851.68平方米，评估土地资产额39986万元。
东营市清产核资土地清查估价汇总表
表7-4
┌─────┬───┬────┬────┐
│ 单 位 │宗地数│ 面积 │资产总额│
│ │ (宗) │(平方米)│ (万元) │
├─────┼───┼────┼────┤
│东营市市直│71 │1510038 │21188 │
├─────┼───┼────┼────┤
│东营区 │20 │266093 │4025 │
├─────┼───┼────┼────┤
│河口区 │20 │64622 │2456 │
├─────┼───┼────┼────┤
│利津县 │94 │1907408 │25798 │
├─────┼───┼────┼────┤
│垦利县 │38 │1951394 │22428 │
├─────┼───┼────┼────┤
│广饶县 │142 │1541564 │13600 │
├─────┼───┼────┼────┤
│合计 │385 │7241119 │89495 │
└─────┴───┴────┴────┘
1995年12月22日，为规范土地估价行为，国家土地管理局以［1995］国土籍字第
180号文件印发《土地估价报告规范格式［1996］》，于1996年3月1日施行。
1995年12月29日， 国家土地管理局印发［1995］国土籍字第190号文件《国家土
地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知》，要求切实加强对土地估价人
员和机构的管理。土地估价人员和机构必须遵循公正、公平、公开的原则，按照国家
土地管理局制定的《城镇土地估价规程》, 以基准地价和标定地价为基础，参照当地
的市场价格进行估价。土地估价机构出具的土地估价报告，必须符合国家土地管理局
制定的《土地估价报告规范格式［1996］》，经土地估价师签署、土地估价机构加盖
公章，并按规定报送土地管理部门确认或备案，接受监督和管理。
1995～1996年， 市土地估价交易所共评估土地24宗，面积54.18公顷，评估金额
7766.43万元。
1997年1月3日， 国家土地管理局印发［1997］国土籍字第2号文件《关于土地使
用权抵押登记有关问题的通知》，规定：(一)以出让方式取得的国有土地使用权，由
抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，
由抵押人和抵押权人签订抵押合同。(二)以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押
人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵
押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。(三)乡(镇)村企业厂房
等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机
构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，
同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。(四)以
承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具
有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵
押权人签定抵押合同。
1997年， 市土地估价交易所评估建设用地62宗，面积131.72公顷，评估金额940
1.23万元；评估农业用地2836.98公顷，评估金额3800.33万元。
1998年2月26日， 市土地管理局印发东土发［1998］10号文件《东营市土地管理
局关于加强土地价格评估管理工作的意见》，要求进一步加强土地评估机构和估价人
员的管理。各种资产评估机构在其经营范围中，凡涉及土地价格评估业务的，必须取
得省级以上土地管理部门颁发的土地价格评估机构资质证书。未取得资质证书的，不
得从事土地价格评估业务。各类土地价格评估机构须按国家规定的技术标准、评估程
序及规范的评估方法进行土地价格评估。否则，其评估报告无效。凡独立从事土地估
价的人员，必须通过国家土地管理局组织的全国统一考试和资质审查，取得土地估价
师资格证书后，方能在一家土地估价机构中从事土地估价业务和签署土地估价报告。
1998年， 市土地估价交易所评估建设用地239宗，面积255.21公顷，评估金额37
422.71万元；评估农业用地5宗，面积253.31公顷，评估金额275.98万元。
1999年9月13日， 为全面贯彻国土资源部《关于在中国石油化工集团公司重组改
制中做好土地评估等工作的通知》和省土地管理局《关于认真做好中国石油化工集团
公司改制土地评估等工作的通知》精神，市土地管理局成立以王锡芝局长为组长的市
土地管理局中石化重组改制土地产权界定、评估工作领导小组。
1999年9月30日， 东营市与胜利油田联合召开中石化重组改制土地评估工作专题
会议，张秀香副市长、聂绍光副局长，各县区分管县区长及土地管理局长、胜利石油
管理局各上市的二级单位负责人及工农科长参加了会议。
东营市作为中石化改制的重点地区， 在全市范围内上市土地面积20多万亩，近3
万宗。土地评估工作涉及产权界定、评估等环节。根据中石化拟将胜利油田的优良资
产重组，并设立分公司的状况，市土地管理局起草了《关于胜利油田改制重组涉及土
地资产处置的报告》。按照省土地管理局的部署，市土地管理局制定《中石化重组改
制土地产权界定、评估(东营部分)工作方案》，组织市、县区、乡镇土地管理工作人
员280余人， 以县区为单位统一调度，按照完善用地手续--确权发证--土地评估的程
序，全面开展中石化重组改制土地产权界定、评估工作。
1999年11月18日，初步完成全市三县两区中石化重组改制土地评估工作。全市共
评估土地24844宗，评估面积13860.32公顷，评估土地总价值129.96亿元。
中石化上市评估结果汇总表(东营市)
表7-5 单位：宗、公顷、亿元
┌───┬────┬─────────┬─────────┬────────────┬────────────┐
│ │ │ 商业用地 │ 办公用地 │ 工业用地 │ 合 计 │
│ 县区 │ 改制 ├──┬───┬──┼──┬───┬──┼───┬────┬───┼───┬────┬───┤
│ │ 单位 │宗地│ 面积 │评估│宗地│ 面积 │评估│ 宗地 │ 面积 │评估 │ 宗地 │ 面积 │ 评估 │
│ │ │ 数 │ │金额│ 数 │ │金额│ 数 │ │金额 │ 数 │ │ 金额 │
├───┼────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│东营区│胜利油田│25 │9.32 │0.45│34 │97.14 │3.41│5188 │2693.34 │37.64 │5247 │2799.80 │41.50 │
│ ├────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│ │石油公司│3 │1.24 │0.04│ │ │ │1 │11.92 │0.22 │4 │13.16 │0.26 │
│ ├────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│ │管道公司│ │ │ │ │ │ │4 │32.27 │0.51 │4 │32.27 │0.51 │
├───┼────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│河口区│胜利油田│2 │0.26 │0.01│ │ │ │6531 │4752.75 │39.41 │6533 │4753.01 │39.42 │
├───┼────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│垦利县│胜利油田│1 │0.18 │0.01│ │ │ │8686 │4187.27 │31.69 │8687 │4187.45 │31.70 │
│ ├────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│ │石油公司│1 │0.65 │0.02│ │ │ │ │ │ │1 │0.65 │0.02 │
├───┼────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│利津县│胜利油田│ │ │ │ │ │ │3292 │1525.75 │11.61 │3292 │1525.75 │11.61 │
│ ├────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│ │石油公司│2 │0.47 │0.01│ │ │ │ │ │ │2 │0.47 │0.01 │
├───┼────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│广饶县│胜利油田│ │ │ │ │ │ │1061 │528.10 │4.70 │1061 │528.10 │4.70 │
│ ├────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│ │石油公司│2 │0.30 │0.07│ │ │ │ │ │ │2 │0.30 │0.07 │
│ ├────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│ │管道公司│ │ │ │ │ │ │11 │19.36 │0.16 │11 │19.36 │0.16 │
├───┼────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│合计 │胜利油田│28 │9.76 │0.47│34 │97.14 │3.41│24758 │13687.21│125.05│24820 │13794.11│128.93│
│ ├────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│ │石油公司│8 │2.66 │0.14│ │ │ │1 │11.92 │0.22 │9 │14.58 │0.36 │
│ ├────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│ │管道公司│ │ │ │ │ │ │15 │51.63 │0.67 │15 │51.63 │0.67 │
├───┴────┼──┼───┼──┼──┼───┼──┼───┼────┼───┼───┼────┼───┤
│总计 │36 │12.42 │0.61│34 │97.14 │3.41│24774 │13750.76│125.94│24844 │13860.32│129.96│
└────────┴──┴───┴──┴──┴───┴──┴───┴────┴───┴───┴────┴───┘
1999年， 除对中石化上市土地进行评估外， 市土地估价交易所还评估其他土地
193宗，面积2329.5公顷，评估金额36166.4万元。其中，土地抵押类评估77宗，面积
2176.4公顷，评估金额21142.4万元；土地出让类评估75宗，面积109公顷，评估金额
6897.8万元； 企业改制类评估34宗，面积40.7公顷，评估金额7 357.8万元；其他类
评估7宗，面积3.4公顷，评估金额768.4万元。
1999年， 垦利县土地评估所评估土地19宗，面积8.65公顷，评估金额1001.72万
元。其中，土地抵押类评估14宗，面积5.39公顷，评估金额683.84万元；土地出让类
评估2宗，面积0.87公顷，评估金额141.32万元；其他类评估3宗，面积2.39公顷，评
估金额176.56万元。
1997～1999年， 广饶县土地评估所共评估土地72宗，面积2634.73公顷，评估金
额39404.58万元。其中，土地出让类评估25宗，面积40.85公顷，评估金额2012.45万
元；企业改制类评估39宗，面积2578.9公顷，评估金额35649.75万元；土地抵押类评
估8宗，面积14.98公顷，评估金额1742.38万元。
到1999年底， 东营区土地资产评估所评估土地总计76宗，面积53.28公顷，评估
金额11789万元。
2000年10月， 根据国土资源部印发的国土资发［2000］318号文件《关于土地评
估机构与政府主管部门脱钩的通知》 和省国土资源厅印发的鲁国土资发［2000］195
号文件 《关于事业单位性质的土地评估B级机构与政府主管部门脱钩改制有关问题的
通知》的要求，市土地管理局对机构改革中市土地评估机构设置提出明确意见，即全
额拨款事业单位，承担政府职能性、公益性、社会服务性的土地评估，主要涉及落实
政府职能所需的评估，如：基准地价、标定地价、出让底价的评估等，不再从事土地
评估的中介业务。随着市、县区政府机构改革的深化，原具有行政职能的估价机构相
继取消，土地的评估业务走向市场。
2000年11月20日， 省国土资源厅印发鲁国土资发［2000］252号文件《山东省国
土资源厅关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》，要求：各市、县土地
管理部门在实施国有土地使用权出让中，必须由具有土地评估资格的机构进行地价评
估；土地评估应按照《土地估价报告规范格式［1996］》制作土地评估报告，凡土地
评估报告不符合规范要求的，土地管理部门不予受理；根据全省土地市场发育情况和
市场地价中实际影响因素，土地评估价格的内涵包括征地或收回土地的补偿费、拆迁
安置费、耕地开垦费、耕地占用税、城市配套费和综合开发费、投资利润和利息、政
府土地收益以及其他相关费用。
2000年， 市土地估价交易所评估改制企业用地82宗，面积144公顷，土地总评估
额1.85亿元。
2000年， 河口区土地评估所共评估土地112宗，面积134.82公顷，评估金额1110
5.76万元。其中，土地出让类评估99宗，面积130.67公顷，评估金额10543.82万元；
其他类评估13宗，面积4.15公顷，评估金额561.94万元。
2000年，垦利县土地评估所评估土地76宗，面积100.88公顷，评估金额11051.21
万元。其中，土地抵押类评估44宗，面积54.32公顷，评估金额6197.28万元；土地出
让类评估15宗， 面积24.95公顷， 评估金额2536万元； 企业改制类评估15宗，面积
11.67公顷， 评估金额1314.33万元； 其他类评估2宗， 面积9.94公顷， 评估金额
1003.6万元。
2000年， 广饶县土地评估所评估土地34宗，面积93.95公顷，评估金额8981.5万
元。 其中，土地出让类评估12宗，面积68.26公顷，评估金额5802.8万元；企业改制
类评估22宗，面积25.69公顷，评估金额3178.7万元。
2001年2月13日， 国土资源部印发国土资发［2001］44号文件《关于改革土地估
价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，要求加强对土地估价机构的监督管理。
各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立抽查制度，进一
步加强对土地估价机构的监管。
2001年， 河口区土地评估所共评估土地108宗， 面积55.13公顷， 评估金额
5930.46万元。其中，土地出让类评估74宗，面积34.86公顷，评估金额3739.52万元；
企业改制类评估23宗，面积9.43公顷，评估金额930.13万元；其他类评估11宗，面积
10.84公顷，评估金额1260.81万元。