第一节 城镇土地分等定级与基准地价
1994年6月， 市土地管理局根据国家有关法律、法规及省、市有关规定，经过调
查、 测算，采取划大框的办法，初步划分东营市城区的土地级别。6月20日，市政府
以东政发［1994］53号文件印发《东营市人民政府关于调整市区国有土地使用权出让
金标准的通知》，初步界定东营市区土地级别及各级别土地出让金标准如下：
一级地：东营市中心城规划市区(西城)南至海河路、北至泰安路、东至胜华路、
西至刘家大沟及四至界外200米范围内土地。出让金标准：100.8～450元/平方米。
二级地：东营市中心城规划市区(西城)除一级地外的其他土地；中心城城市近郊
区范围内的主要公路两侧； 油田二级工矿区范围内的土地。 出让金标准： 79.5～
387.8元/平方米。
三级地：东营市范围内除一、二、四级土地外的其他土地；河口区规划市区、近
郊区、仙河、孤岛两镇。出让金标准：55.5～285元/平方米。
四级地：东营市中心城东城东至莱州路、西至过境公路、南至五干、北至青岛路
(延伸线) 范围内土地；河口区黄河海港规划范围内土地。出让金标准：17.7～237.8
元/平方米。 1994年12月，广饶县作为全市城镇土地定级估价试点，县政府印发《关
于开展城镇土地定级估价工作的通知》，成立广饶县城镇土地定级估价委员会，随即
开展土地定级估价工作。广饶县城镇土地定级估价的范围，在城区现状图的基础上，
东起县城东小学，西至团结路，南起县五金厂，北至秦许村，总面积为13.8平方公里。
1995年3～9月， 广饶县聘请24位负责人和技术人员，组成专家咨询组，经过7个
多月的时间，按照全国《城镇土地定级估价规程》，制定了广饶县城区土地级别和基
准地价，编绘了城区土地级别基准地价总图，编写了城区土地定级估价工作报告。经
过对城区13.8平方公里土地全面分析测算， 确定分为4级，其中，一级地0.52平方公
里， 占城区面积的4％；二级地1.55平方公里，占城区面积的11％；三级地3.84平方
公里，占城区面积的28％；四级地7.89平方公里，占城区面积的57％。以土地级别为
基础，根据城区房地产出租、转让、市场交易资料分别测算了各级商业、住宅、工业
用地基准地价。
1995年4月5日，市土地管理局印发《关于成立东营市土地估价委员会的请示》，
强调：随着土地使用制度改革的深化和完善，培育和规范土地市场，促进土地优化配
置，发挥土地的最佳效益，防止土地巨额国有资产的流失，建立科学的基准地价体系
势在必行。
1995年4月21日， 市政府成立以分管副市长姜振邦为主任委员的东营市土地估价
委员会。成员由市政府办公室、市土地管理局、东营区政府、胜利油田工农处等部门
的领导人组成。土地估价委员会下设办公室，设在市土地管理局，负责估价委员会的
日常事务、地价的行政管理和技术工作。土地估价委员会的主要任务是：(一)对土地
估价和地价管理的重要问题进行研究。(二)对土地估价中的重大决策进行技术和政策
咨询。(三)土地基准地价的审议。全市各县区也成立相应的土地估价委员会。
自1995年4月， 根据国家土地管理局颁布的《城镇土地定级规程》、《城镇土地
估价规程》的规定，市土地管理局委托中国地产咨询评估中心组织开展东营市中心城
区土地定级估价工作。随后，各县区都在认真研究的基础上，编制了土地定级估价任
务书，全面开展了城镇土地定级估价工作。
东营市中心城区土地定级估价遵循主导性和差异性原则。首先进行外业调查，从
外业调查的大量数据中分析筛选出符合东营市实际的代表性数据8304个。其中，定级
有效样点数830个， 基准地价估价有效样点数567个， 符合《城镇土地定级规程》、
《城镇土地估价规程》的要求。其次，对原始资料进行收集及整理。在以上工作的基
础上，聘请35位专家对影响全市城区土地定级和宗地地价的因素，运用特尔斐法测定
各因素权重，确定了各定级因素因子的权重值。计算出各因子的作用分值，尔后确定
土地的级别。以土地级别为基础，根据城区房地产出租、转让、市场交易资料分别测
算出各级商业、住宅、工业用地基准地价。
鉴于东营市建设现状，在东营市中心城区土地定级估价工作中，将东营市中心城
区土地定级范围划分为东城(市政府驻地)、西城(东营区及胜利石油管理局机关驻地)、
八分场(胜利镇驻地)3个组团区域，对3个区域采用了统一确定土地级别的方法。在土
地级别初步划定的基础上，经实地复核、校验，确定土地级别。土地级别划分为5级。
在初步测算的基准地价的基础上，结合东营市土地市场尚不发育的实际，确定基准地
价。 在基准地价确定后，编制了基准地价修正系数表及说明表；编辑、打印1∶5000
比例尺东营市城区土地级别、基准地价成果图；撰写了《东营市城区土地定级暨基准
地价评估报告》。各县区编绘了城区土地级别基准地价图，编写了城区土地定级估价
工作报告。
东营市城区土地级别面积表
表7-1 单位：平方公里
┌──────────┬────┬────┬────┬────┬────┬─────┐
│ 区 域 │ Ⅰ │ Ⅱ │ Ⅲ │ Ⅳ │ Ⅴ │ 合计 │
├──────────┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┤
│面积 │1.113 │4.01 │12.27 │14.55 │19.63 │51.57 │
├──────────┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┤
│占总面积百分比 │2.16% │7.78% │23.79% │28.21% │38.06% │100% │
└──────────┴────┴────┴────┴────┴────┴─────┘
东营市城区基准地价表
表7-2 单位：元/平方米
┌────┬──┬──┬────┬──┬──┬────┬──┬──┬──┬──┬──┐
│区域 │Ⅰ │Ⅱ │Ⅲ │Ⅳ │Ⅴ │区域 │Ⅰ │Ⅱ │Ⅲ │Ⅳ │Ⅴ │
├────┼──┼──┼────┼──┼──┼────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│商业用地│1000│700 │450(300)│200 │140 │工业用地│ │180 │150 │120 │100 │
├────┼──┼──┼────┼──┼──┼────┼──┼──┼──┼──┼──┤
│住宅用地│350 │300 │230 │150 │110 │综合用地│675 │393 │252 │157 │117 │
└────┴──┴──┴────┴──┴──┴────┴──┴──┴──┴──┴──┘
注：括号内数字为东城及八分场(胜利镇)地价，使用年期为无限年期，容积率≤1。
1995年6月， 河口区城区土地定级估价工作开始，历时4个月，完成城区9平方公
里的土地定级估价。把河口城区分为3个级别，测算了基准地价，编绘了土地级别图，
编写了《东营市河口区土地定级估价报告》。10月，省土地管理局组织验收组对河口
区城区土地定级估价工作进行验收，被评为优秀。
1995年11月16～17日，省土地管理局委托市土地管理局对广饶县城区土地定级估
价进行检查验收,验收结论定为省级优秀成果。
1995年底，省土地管理局对河口、利津2县区的土地定级估价工作分别进行验收，
并委托市土地管理局对垦利县土地定级估价工作进行验收,验收结论都为优秀。
1996年5月10日，省土地管理局对东营市中心城区土地定级估价工作进行验收。
2001年5月25日，省国土资源厅印发鲁国土资发［2001］134号文件《关于开展全
省城镇基准地价更新平衡工作的通知》，强调：随着经济社会的不断发展，土地市场
建设的进一步推进，第一轮基准地价已届更新调整年期，地价内涵不一、城镇间基准
地价不平衡等问题，制约了全省地价管理制度、政策的制定与实施，影响了土地市场
的宏观调控与规范管理。为加强地价与土地市场管理，根据现行土地管理法律法规及
《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》要求，省国土资源厅确定在全省
统一部署开展新一轮城镇基准地价的更新平衡工作。
2000年6月～2001年5月， 为配合市政府深化土地使用制度改革， 实行市区土地
“五统一”管理，市土地管理局对中心城土地级别和地租地价标准进行调整完善。
2001年5月29日，市国土资源局向市政府提交东国土资发［2001］3号文件《东营
市国土资源局关于印发〈东营市人民政府关于公布市区土地级别及地租地价标准的通
知〉的请示》。
2001年6月20日， 市政府印发东政发［2001］15号文件《东营市人民政府关于公
布市区土地级别及地租地价标准的通知》。强调：为加强政府土地一级市场的管理，
规范土地交易行为，根据土地市场的变化情况，决定对中心城区土地级别和地租、地
价标准进行调整。 中心城区土地共划分为4个级别，其中一、二、三级地又分别划分
为3类。其具体范围是：
一级地：东至西二路，西至云门山路，南至黄河路，北至北二路及西二路、云门
山路、北二路外延200米，黄河路外延500米范围。
一级一类：由下列道路临街宗地外围成的封闭区域：自北一路沿西三路--商河路
--燕山路--济南路--胜旺街--聊城路--西四路--北一路--西三路。
一级二类：由下列道路临街宗地外围成的封闭区域：自黄河路沿西二路--淄博路
--西三路--环卫路--嵩山路--五六干合排南侧--裕华商场--淄博路--梁山路北延伸线
--北一路--西四路--黄河路--西二路。
一级三类：由一级二类地区域外围线与一级地外围线围成的区域。
二级地：西城东至西一路、西至玉山路、南至南一路、北至西营村路(暂名)外延
200米范围。东城东至胜利大街、西至东二路、南至沂河路、北至黄河路外延200米。
东城北区自北一路沿东二路至北二路北500米，北二路东起东二路东300米西至东二路
西1000米两侧200米范围。
二级一类：西城二级地内临主干道、主要专业市场。其中主干道：北二路、淄博
路、济南路、北一路、黄河路、西四路、西三路、西二路、太行山路；主要专业市场：
刘家批发市场、西营果品批发市场、黄河口汽车配件专业市场、南李蔬菜批发市场等。
二级二类：西城二级地内临次干道两侧，及东城主干道两侧和主要商贸区。其中
西城次干道：玉山路、燕山路、菏泽路、济宁路；东城主干道：东二路、曹州路、东
三路、胶州路、辽河路、府前街、南一路、沂河路；东城主要商贸区：东城商贸城。
二级三类：二级地内一、二类外的其他区域。
三级地： 西城东至东一路、西至天山路、南至南二路、北至潍坊路外延200米范
围；近郊独立工矿区。东城东至东四路、西至东一路、南至南二路、北至北一路外延
200米。东城北区东至建成区边缘；西至东一路；南至北一路；北至建成区边缘。
三级一类：西城三级地内主、次干道两侧。
三级二类：西城三级地内三级一类以外的范围。
三级三类：东城及东城北区三级地范围。
四级地：一、二、三级以外土地。
《东营市人民政府关于公布市区土地级别及地租地价标准的通知》自下发之日起
执行。 1994年1月20日印发的《东营市人民政府关于调整土地使用权出让金标准的通
知》同时废止。
2001年12月12日，河口城区土地级别及地租、地价标准进行调整，上报市国土资
源局批准后，河口区人民政府以东河政发［2001］56号文件《河口区人民政府关于调
整河口区城镇土地级别及地租地价标准的通知》公布。河口区城区分为4个级别。
东营市河口区城区土地级别地租地价表
表7-3
┌──┬──────────────┬──────────────┬──────────────┐
│ │ 商 业 │ 住 宅 │ 工 业 │
│ ├─────┬─────┬──┼─────┬─────┬──┼─────┬─────┬──┤
│ 级 │ 40年出让 │ 年地租 │ │ 70年出让 │ 年地租 │ │ 50年出让 │ 年地租 │ │
│ │ 地价 │ │最大│ 地价 │ │最大│ 地价 │ │最大│
│ 别 ├──┬──┼──┬──┤下浮├──┬──┼──┬──┤下浮├──┬──┼──┬──┤下浮│
│ │元/ │万元│元/ │万元│幅度│元/ │万元│元/ │万元│幅度│元/ │万元│元/ │万元│幅度│
│ │㎡ │/亩 │㎡ │/亩 │ │㎡ │/亩 │㎡ │/亩 │ │㎡ │/亩 │㎡ │/亩 │ │
├──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│Ⅰ │598 │40 │40 │2.7 │40% │225 │15 │14 │0.9 │40% │215 │14.2│14 │0.9 │30% │
├──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│Ⅱ │325 │21.7│22 │1.5 │30% │177 │11.8│11 │0.7 │30% │150 │10 │10 │0.7 │20% │
├──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│Ⅲ │150 │10 │10 │0.7 │25% │125 │8.3 │8 │0.5 │20% │85 │5.7 │5 │0.3 │20% │
├──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│Ⅳ │120 │8 │8 │0.5 │20% │98 │6.5 │6 │0.4 │20% │75 │5 │5 │0.3 │20% │
├──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤
│说明： │
│Ⅰ级地是由和平街、海盛路、团结街、河一路、商场街、德盛街、中心路、迎宾路临街宗地 │
│外围成的封闭区域。 │
│Ⅱ级地(Ⅰ级地外围)由迎宾街、河滨路、海盛路、钻井街、海康路宗地外围成的封闭区域及 │
│海宁路两侧沿路50米、海盛路自河一路起至河二路之间路段两侧沿路50米。 │
│Ⅲ级地在河口城区Ⅰ、Ⅱ级地外围，城区规划范围以内。 │
│Ⅳ级地在河口城区Ⅲ级地外围。 │
└───────────────────────────────────────────────┘
2001年12月18日， 省政府印发鲁政发［2001］125号文件《山东省人民政府关于
贯彻国发［2001］15号文件加强土地市场与土地资产管理的通知》，要求：凡现有城
镇基准地价已3年以上未更新或当地地价水平已发生明显变化的， 必须按照国家有关
规定进行更新调整，在全省开展农用地分等定级与估价工作，2001年进行试点，2002
年全面完成。
2002年3月,按照省国土资源厅的统一部署和要求，通过调整、充实,成立由副市
长张秀香任主任的“东营市土地估价委员会”。经土地估价委员会研究决定，东营市
中心城区土地级别调整及基准地价更新平衡工作由市国土资源局成立领导小组及办公
室，全面协调城镇土地级别调整及基准地价更新工作。3月13日，东营市中心城区土
地级别调整及基准地价更新平衡工作领导小组及办公室成立，办公室下设技术组、内
业组、外业组、后勤组。确定山东师范大学地理研究所为合作单位，共同开展东营市
中心城区土地级别调整与基准地价更新平衡工作。
2002年4～11月，历时8个月，东营市中心城区土地级别调整及基准地价更新平衡
工作初步完成。主要经过外业调查准备、原始资料收集及整理、定级因素的选择及权
重的确定、土地级别的划分、基准地价的测算等阶段。从外业调查的大量数据中，分
析筛选出符合东营市实际的代表性数据1775个。 其中，收集商服业房地出租样点917
个，商品房出售样点83个，另外收集到出让、转让样点420个，土地使用权抵押样点6
个， 评估样点349个。符合《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》的要求。
聘请30位专家对影响东营市城区土地定级和宗地地价的因素，运用特尔斐法测定各因
素权重。通过计算和测算初步确定土地级别和基准地价结果。
鉴于东营市建设现状和城市规划， 东、西城对接是下一步城市建设的重点，对1
995年中心城区土地定级范围作了大幅度调整。定级范围由1995年的51.57平方公里，
扩展到280.2平方公里。在1995年城区土地定级划分5个级别的基础上，2002年中心城
区土地定级划分了7个级别。 在基准地价确定后，编制了基准地价修正系数表及说明
表； 编辑、打印1∶5000比例尺东营市城区土地级别、基准地价成果图；撰写了《东
营市城区土地定级暨基准地价评估报告》。
2002年7～11月底，历时5个月，河口区城区土地级别调整与基准地价更新平衡工
作完成。
河口区城区土地级别调整与基准地价更新平衡对象为河口城区规划区约24.515平
方公里的土地。具体范围为：北至城北路，东到海昌路，南至羊栏河，西到面条沟，
该范围东西宽约3.7公里，南北长约6.2公里。
河口区城区土地级别调整与基准地价更新平衡工作主要经过外业调查准备、原始
资料收集及整理、定级因素的选择及权重的确定、土地级别的划分、基准地价的更新
及体系的建立、路线价的建立、标准宗地与地价监测体系的建立等阶段。河口城区商
业用地沿街分布的特点明显，基准地价在表现沿街商业用地地价时明显存在不足。为
此，根据河口城区的实际，对商业繁华程度较高的路段商业用地路线价进行了评估。