第六章房地产开发与房产管理｜东营市志｜东营市情资料库

第六章房地产开发与房产管理第一节房地产开发开发机构 1984年，市政建设局成立东营市城市建设综合开发公司，为全市首家房地产开发企业。1987年，以建设东城为契机，成立东营市房地产综合开发公司以及河口区、垦利县、广饶县城市建设综合开发公司。1988年，东营区成立城市建设综合开发公司。 1990年，市政局成立，原城市建设综合开发公司改名为市政工程公司。1991年，利津县城市建设综合开发公司成立。至此，全市共有7个城市建设开发企业，其中，资质等级二级2个、三级1个、四级4个。1992年，在房地产市场开放搞活的背景下，许多新开发公司成立，房地产开发出现高潮。1992～1994年，全市房地产开发企业增加至 38个。1995年，随着国家产业政策的调整和投资规模的压缩，房地产业发展过猛的势头开始得到遏制，开发队伍经过优胜劣汰，尚有24个，其中，中外合资企业4个，中资企业20个。建市以来，全市房地产开发队伍虽然发展很快，但队伍资质等级较低，竞争能力与抗风险能力差，大多数靠举债经营。由于有的商品房建设质量不够高，设计不合理，功能不健全，有的建成小区配套不完善，以及各种税费过高使商品房价居高不下等原因，造成许多商品房滞销，开发企业的投入资金难以回报，不能形成良性循环，制约了开发企业的发展。开发成果建市初，房地产业发展缓慢。1984年，市城市建设综合开发公司，开发东城北小区，共20栋职工住宅楼以及配套设施，建筑面积36800平方米，住房448套，1986年建成投入使用，市委、市政府及部分市直机关曾在此临时办公。 1987年后，随着东城建设和西城改造的全面展开，房地产开发规模迅速扩大。1 987～1989年，市房地产综合开发公司和市城市建设综合开发公司先后在东城开发办公、住宅及配套项目共37个单位工程，建筑面积10万多平方米。建成市区道路5.44公里，桥梁3座,铺设各种管道51公里、电力电缆14.23公里、通讯电缆20.64公里，铺设混凝土场地2万多平方米，回填土594万立方米。工程主要有市级机关办公楼及辅助设施工程9项，建筑面积29904平方米；住宅建设工程20项，建筑面积37688.6平方米；托儿所1处，建筑面积1584平方米；小学1处，建筑面积2547.7平方米；中学1处，建筑面积13208平方米；小型影院1座，建筑面积3196平方米；宾馆1座，建筑面积 8390平方米；通讯楼1座，建筑面积1337平方米；锅炉房1座，建筑面积824平方米；综合商店1座，建筑面积980平方米。1989年，大部分市直机关迁入东城办公。同期，西城基础设施、商业设施及住宅小区建设也有很大进展。 1992年，全市房地产业形成新的发展高峰，全年完成投资8057.17万元，比上年增长2.2倍，全市开发面积25.22万平方米，竣工投产10.69万平方米。其中，东城开发四村一、二、三组团共42栋住宅楼，当年竣工8栋，建筑面积17000多平方米；西城开发商河路东段，投资2500多万元，建筑面积2万平方米；河口区商业街改造工程竣工；广饶县经济开发区一期工程竣工；利津县开始开发翠薇住宅小区；垦利县商贸一条街、新兴住宅小区开工建设。 1993年，开发规模进一步扩大。全年完成投资 22963.8万元，竣工面积19.58万平方米，其中住宅9.76万平方米。开发区片15个，其中住宅9个。竣工第三产业用房9.32万平方米，比上年增长33.14％。城市综合开发率达到65％，其中，住宅综合开发率达到80.24％。东城开发土地面积4万平方米，二村、八村建成住宅3万多平方米。西城完成燕山路改造工程，开发土地面积4.5万平方米，建筑面积2万多平方米，投资1700多万元。胜东小区、胜安小区完成建筑面积 5030 0平方米，住宅542户。利津县完成新一代住宅6400平方米，开始开发津一路、津三路2条商业街。垦利县商贸一条街开工商贸楼17栋，建筑面积18996平方米；新兴住宅小区开工商品楼10栋，建筑面积19750平方米。 1994年，开发“热”开始得到一定程度控制，投资规模压缩为1.4亿元，比上年下降近40％；开发区片为12个，开发面积42万平方米。东城建设工程5项，新开工海河、银湖、明月湖3个居住小区，新建住宅6万平方米，政府直管房安居工程4万平方米。西城改造嵩山路投资300万元，建成商品房2800平方米。1995年，全市房地产业年开发能力达到30万平方米，综合开发率达到90％以上。全年开发投资9667万元，比上年下降30％，开发竣工面积13.27万平方米。全市房地产开发主要是继续完成住宅建设，全年竣工面积12.38万平方米。 1987～1995年，全市房地产开发累计完成投资8.5亿元，竣工面积118.78万平方米，其中住宅60.22万平方米，售房率75％。开发建设商业街7条，商业用房近15万平方米。包括胜利油田和石油大学成片住宅建设，自1993年起，全市住宅综合开发率已达80％以上。房地产开发由过去单一住宅开发向住宅区、商业区、科技文卫区、工业区综合开发的方向发展，其中小区规划和单体设计达到新一代住宅建设有关要求。 1987～1995年东营市房地产开发情况表表12-5 ┏━━━━┯━━━━┯━━━━━━━━━━━┯━━━━┓ ┃ │开发竣工│ 其中： │ ┃ ┃年度 │面积（万├──────┬────┤完成投资┃ ┃ │平方米）│公共建筑 │住宅（万│（万元）┃ ┃ │ │（万平方米）│平方米）│ ┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 1987 │ 6.28 │ 0.8 │ 5.48 │2289.00 ┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 1988 │ 6.14 │ 1.85 │ 4.29 │2331.80 ┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 1989 │ 21.87 │ 13.96 │ 7.91 │21208.90┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 1990 │ 5.05 │ 3.49 │ 1.56 │2459.15 ┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 1991 │ 6.59 │ 2.61 │ 3.98 │2504.90 ┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 1992 │ 10.69 │ 7.98 │ 2.71 │8057.17 ┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 1993 │ 19.58 │ 9.82 │ 9.76 │22963.80┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 1994 │ 29.31 │ 17.16 │ 12.15 │14000.00┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 1995 │ 13.27 │ 0.89 │ 12.38 │9667.00 ┃ ┠────┼────┼──────┼────┼────┨ ┃ 总计 │ 118.78 │ 58.56 │ 60.22 │85481.72┃ ┗━━━━┷━━━━┷━━━━━━┷━━━━┷━━━━┛ 开发管理建市初至1993年8月，东营市建委综合计划科负责全市房地产开发管理工作，开发区内的房地产综合开发工作由开发区管委会负责。 1993年9月，市政府批准成立东营市房地产开发管理办公室，正县级行政单位，隶属市建委，对全市的房地产开发工作实行行业管理。市开发办主要负责对开发企业的成立和资质审批和归口管理，从开发项目立项到计划下达、开工报告、竣工销售、统计实行全过程管理，并计收管理和使用城市市政公用设施配套费、综合开发费和综合开发管理费，负责城市土地开发建设资金的管理、安排和使用。 1992年，在房地产市场开放搞活的背景下，市房地产开发出现非常活跃、多家竞争的局面。本着既要开放搞活，又要加强管理的精神，市建委、市工商局、市外经委联合下发《关于开办房地产开发公司有关事项的通知》，规定成立房地产开发公司由市建设行政主管部门审批，中外合资企业由市建设行政主管部门会同市经贸部门联合审批，严格执行房地产归口行政主管部门管理的决定。1993年6月，市政府颁布《东营市房地产综合开发暂行办法》，对房地产开发的形式、内容、开发企业成立与管理等都作了明确规定。 1993年8月，市政府颁布《东营市征收城市市政公用设施配套费暂行办法》。1994年4月，市政府批复市建委《关于吸引东城人口搞活房地产业的实施意见》。同时，市建委、工商局、土管局、税务局联合下发《关于认真贯彻执行〈关于检查清理房地产开发经营机构的通知〉的通知》，对全市房地产经营机构进行检查，规范了全市房地产开发市场。至1995年底，已批准成立的房地产开发企业24个，房地产交易机构6个，开发规模趋于合理，开发能力稳步提高，市场交易逐步规范。第二节房产管理房屋产权与产籍管理房产登记发证建市前，基地和河口的房屋绝大多数属于胜利油田单位所建，由建设单位自行管理。 1986年3月，东营市房地产管理处成立，结束了东营市长期没有房产管理部门的历史。同年8月，东营市人民政府与胜利油田会战指挥部联合发出通知，即东政发(1986) 156号文件，对在全市范围内开展房屋总登记、颁发房屋所有权证书工作做出规定。 10月，由原市房产处培训骨干30人，全市房屋总登记随之铺开。至 1987年底，共签发公房、私房产权证书8636本(含3县不含油田) ，总建筑面积101.79 万平方米，占应登记发证总面积的99％。1989年12月，原市房地产管理处成建制并入东营市市政管理局，房地产管理职能遂由市政管理局负责。1991年，建设部《城镇房屋产权产籍管理暂行办法》发布实施，城镇房屋的产权产籍管理程序逐步规范。至1 995年底，全市累计(含3县和油田)登记注册房屋29053件，总建筑面积2270.36万平方米；其中，住宅总建筑面积1135.29万平方米，非住宅建筑面积1135.07万平方米。建档立卷1986年市房地产管理处组建后，接管全部房屋普查资料，在全市城镇房产总登记中进行建档立卷工作，设有房产档案室1间，由2名专职档案员管理，所有房产均按路号、房号为序，以产权人为宗立卷。当时已实行房产活卡管理制度，至198 9年，市房产处撤销时，已建立房产卡片5000余张、房产档案56卷，其中公产38卷、私产18卷。1990年后，国家房地产法律规章相继出台，对房产登记收件的规定也越来越明确，推动房产建档立卷工作走上正轨。至1995年底，房产档案室扩大到2间，仍由2名专职人员管理，建立健全了各类产权档案。胜利油田的产权产籍管理胜利油田于1990年成立房产管理处，随即在全局组织开展大规模住房普查。查清胜利石油管理局分布在5市4地16个县区的职工住宅共有957 79套，建筑面积4884364平方米；实有住户95493户；户均使用面积38.12平方米，人均11.80平方米。在住宅普查的基础上，于1992年市房产管理部门开始对油田房产进行登记注册，确认产权。当时油田共有房屋18738栋，面积达945.83万平方米，共办理公有房屋所有权证464份，使大部分房屋产权有了合法依据，为防止和解决产权纠纷、加强房产管理等工作提供了可靠的基础资料。至1995年底，胜利油田在东营的房产约计1300万平方米，其中，住宅600万平方米，生产、办公及其他用房约700万平方米。胜利油田房产的产籍管理与房屋普查、登记确权同步进行，已逐步建立起“3图3 表”、“5有7建”档案管理体系。3图3表是：小区平面图、房屋分栋平面图、住房分户平面图、房屋情况登记表、住户情况登记表、住房情况登记表；5有7建是：有建档计划、有档案管理制度、有档案索引目录、有文件收发记录、有档案借阅登记、建立房地产管理文件档案、建立科室规章制度档案、建立工作计划和合同档案、建立住房分配资料档案、建立产权证档案、建立楼房图纸档案、建立房产资料档案。房产交易和管理房产买卖东营建市前，基地与河口房产买卖不多。个别私房买卖手续通常在民间进行，买卖双方订立契约，价格自议，中人做保，左邻右舍为证，当事人签字划押后即成交，成交后按规定缴纳契税。 1987年11月，东营市房地产交易监理站成立，时有工作人员4人，隶属原市房产处，开始对房屋买卖进行管理。1989年，市政府发布《东营市城镇房产交易管理暂行办法》，当年发生房产买卖22起，交易额108.7万元。90年代初，房产买卖逐渐活跃。至1995年，房产交易已形成固定程序：买卖双方订立合同，持合同和发票或收据到市房屋交易监理站办理立契签证，办理产权过户手续。房屋租赁1986年前，市区房屋租赁数量很少，且无管理部门。1986年以后，随着西城第一条商业街投产，房屋租赁业务迅速发展。辛店镇、火车站附近、五台山路一带建有很多平房供出租。居住用房每间月租金一般30元左右，铺面营业用房每间月租金在150～200元之间。公房的租赁活动在建市初数量不多。1987年，市房屋开发公司将一栋商品楼出租给市政府，由市经济技术协作办公室和乡镇企业局在内办公使用，年租金8万元，是公房租赁较大的一宗。90年代后，随着房地产开发热的升温，房屋租赁业务亦相应扩大。为加强对房屋租赁活动的管理，市政府在《东营市城镇房产交易管理暂行办法》中，对房屋的租赁作出规定，主要强调租赁双方应订立合同，并应到房产交易管理部门办理登记备案，领取房屋《租赁许可证》。直管房管理市属直管房全部集中在东城。1986年，东城北小区建成投入使用，这是市政府的第一批直管房，总建筑面积36800平方米，其中职工住宅448套，建筑面积25920平方米。1987年，东城南区大规模开发建设，直管房面积大幅度增加。至1995年，直管房总面积达35万平方米，其中，职工住宅1928套，建筑面积148218.58平方米。直管住房分配1986年，北小区建成住宅楼20栋448套，由原市府办房产科无偿分配给职工居住。1989年，市政府在三村一街坊建成住宅楼20栋，由当时的市房产处分配19栋，余下1栋即1号楼于1990年经市政管理局分配。1990～1992年，建房数量较少，供需矛盾突出。1991年，市政府成立分房领导小组，下设分房办公室，具体负责直管房的分配。住房分配的基本原则是以在编在岗的已婚女职工为主，女方无正式工作的以男方为主分房，按职务分楼型，以分数落实楼层和房号，分房方案张榜公布。1 994年底，海河小区住宅建成，1995年分配给职工。为落实国家、集体、个人三者兼顾的建房方针，市分房领导小组制定《1995年市直机关直管住宅分配与调整意见》，在分配办法上做了很大改进，即职工须交纳预购房款，企业单位承担建房款。具体标准为： (1) 被确定分得住房的职工或未购买原直管住宅的调房职工所分住房型号及交款数额为：①海河小区或四村新建住宅，“50”型1万元，“60”型1.3万元，“70”型 1.5万元； ②三村或四村旧住宅，“50”型7000元，“60”型1万元，“70”型1.2万元；③北区，“45”型、“50”型5000元，“70”型7000元，“85”型1万元。 (2) 双职工一方在东城市直全民、集体企业工作或已在企业退休的，按规定由其所在单位承担该职工家庭分配或调整住房总造价的40％，与职工家庭预购房款同时交纳，标准为：①分配或调整到新建住宅居住的，“50”型2万元，“60”型2.5万元， “70” 型3万元；②分配或调整到南区旧住宅居住的，“50”型1万元，“60”型1.2 万元， “70”型1.5万元；③分配或调整到北区旧住宅居住的，其所在企业应承担的建房款可以免交。直管住房的租金1986年，住在北小区的住户不收房租和水电费。1987年，市府办发布［1987］53号文，规定居住直管房的住户须交纳房租和水电费，房租按使用面积每平方米5分，水费每立方米5分，电费每度5分，时人称为“三五”牌。以上三费由房管部门实行统收，一直到1995年水费、电费未作变动，房租从1994年执行房改租金。 1994年，东营市开始向职工出售公有住房，不愿买房的可以租住。当时东城北小区有 100多户未买现住房，按房改政策，租金调整到每平方米0.32元，从1994年6月至1 995年执行这一标准，东城南区至1995年年底仅有9户租房。城市住房制度改革 (见本志《经济体制改革》编) 房产管理机构 1985年5月，市编委以［85］006号文批准市政建设局增设房地产管理科，编制4 人，是东营市第一个管理房地产的职能机构。同年9月，市政建设局增设地政科，原房地产管理科改为房产科。 1987年底，市政建设局撤销。1986年2月，东营市房地产管理处成立，为副县级事业单位，隶属市建委，内设办公室，计财科、房产科、技术科，是市政府管理房地产的职能部门。1989年底，市房地产管理处撤销，人员、编制成建制并入市政管理局。市政管理局机关设立房产管理科，具体负责房产登记、核发产权证书及房产档案的管理工作。下设东营市房屋管理所、东营市房产交易监理所，均为科级事业单位。胜利油田从60年代开始开发建设，至80年代末，没有统一的房产管理机构。局机关及各二、三级单位的房产或由资产管理部门、或由后勤服务单位负责管理。1990年，胜利石油管理局成立房产管理处，为局属正县级单位，负责管理胜利油田全部房产。 1991年，已有21个单位成立房产管理科或房产管理办公室，20个单位成立房产管理小组，部分二级单位建立房产维修队，部分三级单位配备专职或兼职房产管理人员，初步形成房产管理三级工作网络。至1995年底，油田所属二级单位全部成立房产专管机构，房产管理进一步规范化。

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