青岛建置前后事并无完善的土地登记制度，凡民间土地交易概由买卖双方以订立
契约的方式进行。契约须经即墨县衙查验并缴纳契税。由于契税一般为值百抽十，所
以民间的土地交易往往采取隐匿不报或卖多报少的作法，以图逃税。而县衙只收契税，
至于其报价是否属实、面积是否相符、地界有无侵越，向不严格核实。因此造成县衙
所造之土地买卖簿册失实。遇有纠纷，争讼立起，讼案无法解决者屡见不鲜。
德国侵占青岛后，设土地登录局，调查土地权属，实施土地测量，推行土地登记。
1898年9月， 德国殖民当局发布命令，规定土地标售中土地买受人须于得标日起两个
月内申请为土地所有人登入土地登记簿。1903年，又重申必须建立、完善土地登记簿。
1904年5月5日，殖民当局规定土地登记的基本程序：一、土地登记前，需先经过法务
查证；二、确定买主卖主；三、确定土地交易的面积及所处的位置；四、进行逐个地
位的现场测绘；五、对比原有的土地税册；六、填入土地登记簿册；七、发放土地产
权（变更）证书；八、土地转移登记，由官厅制作移转证书，正本由交易双方执有，
副本1份官厅作为永久性档案备查。 列入土地登记簿及登记图的有：市区165.9846公
顷， 青岛周围地区262.583公顷，共计428.5676公顷，至1905年，青岛地区官有土地
所有权实行登记， 计有殖民当局攫取的公地2288公顷，其中72公顷售予市民，148公
顷拨归山东铁路公司修筑胶济铁路。至1909年，则达到了2345.5公顷。
日本第一次侵占青岛时期，基本上沿用德国侵占青岛时的土地登记制度。
北洋政府接收青岛后， 其司法部曾颁布《不动产登记条例》 ，饬令全国实行。
《条例》内容多系模仿德、日、法等国土地登记制度，“采行者廖廖”。
南京国民政府第一次统治时期，1929年青岛特别市土地局颁布《青岛特别市土地
登记条例》 ， 但未实施。1930年青岛市政府曾拟实施土地登记，但由于经费不足，
“举步蹒跚，推行维艰”。1931年，青岛市政府在全市范围内开始土地登记，具体业
务由市财政局第三科登记股负责，分别对民间不动产移转、房地产抵押、乡区民有地
三部分实施登记。一、不动产移转登记。凡民间不动产权利移转或变更，更换业主姓
名，均须向市财政局申请登记，否则视为无效。财政局接报后即行审查，派员实地评
估不动产价值，按价收取登记费，对实地面积进行测量，绘制户地图，同时公布。属
于公地的发给移转凭照，属于私地的发给移转证明书，遇有产权争议经处理清楚后始
准登记；不动产移转登记程序有：登记申请、提供文件、接收申请、申请审查、申请
调查、测绘图籍、价格评估、费额核算、登记公告、费用缴纳、书照发给、登记通知、
文件归档等13项规定。登记股对于费额的核算共有四项：（一）登记费，或照报价征
收，或照估价征收；（二）测绘费，由测绘股核算，通知登记股；（三）照费，每张
定价1元； （四）租权金，热所勿之数额征收。二、房地产抵押登记。1931年12月，
青岛市政府开始实施房地产抵押登记。同年，颁布《青岛市房地产抵押证明规则》共
6款， 对登记程序、登记簿册、登记证书、登记费用、登记撤销、登记章则均做了详
细说明。三、乡区民有地假登记。乡区民有地假登记即为暂时登记。青岛市女区民有
土地地亩清册一直沿用德、日时期旧册。由于年代久远，已不能反映现状，故青岛市
政府于1933年举办乡区民有土地假登记，由市财政局派员驻各乡区建办事处分期实施，
并规定登记后先发查验证书，土地清丈完确定面积后再发正式土地证书。当年1～4月
底为第一期， 清理李村、沧口两区；5月1日至6月底为第二期，清理九水区；7月1日
至9月底为第三期， 清理阴岛、薛家岛、灵山岛三区。但9月底只完成60%，直至年底
方告竣。 登记分实施、分期、程序、簿册、证书和章则6个步骤。其登记程序尤为细
致， 计有申请、文件提交、接收、审查、调查、绘图、评价、发证等。1936年6月，
青岛市政府颁布〈青岛市土地登记施行细则〉，规定办理土地登记以市财政局为主管
机关。确定土地登记程序先由市区内公私土地及定着物办理，乡区土地等测量清丈后
编造地号以资办理。登记分为第一次所有权登记、所有权登记、所有权以外权（地上
权、永佃权、地役权、典权、抵押权）登记、附记（更名、住所变更）登记等项事宜。
市内土地登记分为市内区和乡区，市内区又分为19个区段，乡区分四沧区、李村区、
崂西区3个区段。
南京国民政府第二次统治时期，1946年即开始土地登记工作，先从市内区着手，
分4个登记区进行登记。 第一登记区为市中心区，第二登记区为台西一带，第三登记
区为台东一带， 第四登记区为汇泉一带。1946年4月1日至1947年8月15日，收件4714
件。其中，第一次所有权登记4551件，移转登记158件，其他权利登记5件。审查及公
告收件4579件。其中，第一次所有权登记4524件，移转登记50件，其他权利登记5件。
房地产估价收件4335件。其中，第一次所有权登记4285件，移转登记45件，其他权利
登记5件。 换发书状收件4286件。其中，第一次所有权登记4248件，移转登记33件，
其他权利登记5件。 由于青岛当时情况特殊，尽管市内区登记限期已逾数月，对于情
况特殊者仍准予补办登记：（一）外侨产权。青岛沦陷期间，各国侨民大部回国，予
以通融办理。（二）汉奸房地产业。依据汉奸名册，停止其登记，法院判决后再办登
记。（三）敌伪产业。该项登记须经中央信托局鲁青区敌伪产业清理、处理后，方能
办理登记。1947年8月底，市民房地产登记基本结束，9月起为补办登记与清理阶段。
至1948年6月，外侨房产登记6件，海关路9号、太平角一路1号、广西路1号、兰山路6
~7号等处的美国房地产，依据信托局来函所述，发给临时管理凭证。法院判决无罪的
原列入“汉奸名册”子房地产补办登记59件。
青岛解放后，青岛市人民政府通过房地产总登记进行了地籍整理。1950年，逐段
逐号地勘查丈量，重新编册，清查租地不缴租及非法转让转租的土地，分别予以处理。
经测量统计， 市内已缴租土地中公有地41533亩，私有地133498亩，共计175031亩。
整聘地籍（土地台帐） ：整理旧卷宗14516宗2745册，新编卷宗63册，改注台帐1352
户， 编造台帐565户，查清产权112件，注销退租71户，编造临时租地123户，为办理
土地登记和查明产权作了准备工作。1951年11月10日，青岛市人民政府《青岛市市区
房地产登记暂行办法》。在青岛市市区开展房地产登记工作。至1953年，共登记空话
6168处， 144991间，土地面积28062亩。并查出敌伪房产27处，土地面积61亩。分别
予以接收代管。此外，1951年，青岛市人民政府颁布《青岛市市区公私农地登记暂行
办法》，规定为整理市区公私农地地籍，将农业税改征为地产税或地租；办理公私农
地登记事宜的主管机关为市房地产管理局，市税务局及各区人民政府协助办理。规定
登记范围为青岛市市区的公私农地及房屋（宅基地在内）各业主及使用人。登记程序
为先向所在区人民政府领用公私农地调查表，经区人民政府审核汇交市房地产管理局
填发临时证明，经实地勘测后，换发正式产权证件，正式确定产权。经登记后的公私
农地均应按照产权性质，分别向各主管机关缴纳地产税或地租。逾期及无人办理登记
的，经查询无着，即视为无主房地产。但证据不足经通知后又未依限办妥手续，亦不
申述理由请准延期者，予以处罚。凡用欺诈方法或伪造证据者，一经查实除撤销登记、
没收土地房屋和已缴各费外，并依法惩治。市税务局、财政局及有关各区人民政府会
同进行公私农地登记。 共计29个村庄，24个居委会，登记5557户，土地面积21586亩
（包括可耕地、非耕地、荒山、场园、宅基地等）。至1957年，经土地总登记，青岛
市共有土地面积1078610亩。其中，崂山郊区992764亩（国有地72491亩，私地920273
亩）；市区85846亩（建筑地30441亩，农地29472亩，园林及体育场等19107亩，其他
道路、 海港、坟墓等地6826亩）；国家建设用地共计11540亩（其中，公地2977亩，
厂矿企业用地5205亩， 铁路交通用地436亩，农林水利用地88亩，文教卫生用地1331
亩， 市政建设用地779亩，临时用地343亩，其他一般市民、社团用地381亩），征用
私地3456亩。
1988年11月20日，青岛市人民政府发布《关于开展城镇土地申报登记工作的通知》，
在全市开展城镇土地申报登记工作。其范围是城市、县城、建制镇的建城区以内的全
部土地；上述以外的独立工矿企业单位使用的国有土地或集体所有土地；非建制镇和
村庄的国有土地；建制镇的建城区以外的乡村集体、个体企事业单位使用的集体所有
制土地。 1989年， 青岛市完成土地申报登记工作， 全市城乡共申报138484户， 计
166461宗地，545平方公里。城镇土地确权工作已完成总数的40%。