青岛建置初期，没有专设的房地产交易机构，民间房地产交易按传统方式进行。
需买卖典当房地产者，一般都由中间人居间介绍，然后请代笔人，邀请四邻进行协商
评价，立定草契即白契，若无异议即正式成交。由卖主书写卖契，写明卖方姓名、出
卖房地坐落、数量、四至、卖与何人、卖价若干、产价与产业交割方法及其他双方给
定事项，然后填明立契时间，由卖方签名盖章或手印代章，随后中介人等也签名盖章，
再到县衙门纳税后盖上红印称红契，即成为具有法律效力的凭证。房地产买契税为9%，
典契税6%。
德国侵占青岛后，下令禁止民间房地产交易，并规定胶澳租借地的土地除德国胶
澳总督府核准处置以外不允许任何人自由买卖。设立了土地部进行测量，着手编制土
地登记台帐。1897年12月，胶澳当局召集即墨县知县(青岛租借地原归即墨县)及租借
地内18个村的地主代表商定官方购地，双方签定了胶澳总督府收买民间土地契约书，
胶澳总督府获得两项特权，一、由当局向地主预付两年地税(每亩64文制钱)，获得该
地优先购买权; 二、地价以青岛建置初期的卖价为准。当月，青岛租借地内的小泥洼
村44人将126亩耕地卖给胶澳当局， 这是德国强购青岛租借地土地的开始。 1897～
1914年，胶澳当局购买胶澳租借地土地1.9万余亩，其中，1897～1902年间收买1.4万
余亩，1914年又收买4500余亩。每亩平均地价70元，地上房屋每间折价30元。
收买是为了拍卖， 以攫取更大的利益。1898年10月3日，德国胶澳当局把规划建
设区域内的土地进行拍卖， 名为私有地。售价每平方米1元。买方主要是在青岛开设
工厂或商店的德国人(1912年开始，允许以竞标方式让中国人购买规定地段的私有地)。
凡购地者必须在三年内按规划要求建起地上物，年纳地价税9%;逾期未建筑者，则每3
年累进增收地价税3%。 即第1年9%、第4年12%、第7年15%、第10年18%、第13年21%、
第16年24%。
1901年底，德国胶澳当局参事官及外国市民代表2人和中国市民代表1人组成土地
价格审查小组， 初订每三年修正土地价格，并把青岛市街规划地划分6个区，每区每
平方米私有地价为: 一区1.69元，二区1.32元，三区0.83元，四区1.01元，五区0.96
元， 六区0.45元。凡转卖土地所得涨价差益部分的1/3须上缴政府，作为土地增值税
收费。 对购地后建有地上物后再卖出的，按投资价格加年息0.006元由所得涨价差益
中扣除作为增价，计算公式为I(增价)=P′(呈报卖价)-P(当时买价)+C(所投资本)×6
%。 但过了三年，当局并没有及时修正地价。其后，随着城市繁荣，地价腾涨。1910
年10月15日，德国胶澳当局成立土地估价局，专司土地评估事宜。1913年12月，由德
国胶澳总督府官员6人、外国商会2人、土地权益人代表2人和中国地方绅商代表2人组
成了胶澳土地评价委员会，按照历年土地买卖实价标准对青岛土地买卖价格实行重新
评估，制定新的地价标准，拟于1914年4月起执行，后因欧洲战事影响没有实施。
日本第一次侵占时期，日侨大量涌入，为便于日人购买土地和房屋，日本青岛守
备军当局于1920年初公告取消土地增值税， 民间买卖土地只征收地价2‰的契税。
1914年11月至1922年3月，日本借军队威势，强买青岛市区土地达14357余亩，每亩地
价仅30～60元，只及当时地价的1/3，其后向市民发卖。
北洋政府统治和南京国民政府第一次统治时期，民间房地产交易曾由胶澳商埠督
办公署财政课管理。1923年3月设财政局，由房地股署理。1929年9月起，一度由土地
局管理。1930年3月土地局裁撤，复归财政局第四科负责管理全市的土地测量、登记、
评估、建档、仲裁以及房地价格审核、移转等事宜。额定地税标准为每亩地价的6‰。
1932年1月， 由市政府1人、财政局6人、商会代表2人、土地业主代表4人，组成青岛
市私有地评价委员会，专司评估青岛市私有地地价评估和征收地税标准。同时，按中
华民国土地法规定，1932年起额定地税标准为地价的2%。市政府制定的《青岛市不动
产移转评估暂行规则》规定，凡买卖私有地上有建筑物者，评估其价值时，应按其建
筑之种类与优劣分别等级进行定价，每平方米价格标准为: 甲、西式建筑物。一等30
元，二等26元，三等22元。乙、日本式建筑物。一等26元，二等22元，三等14元。丙、
中国式建筑物。一等20元，二等16元，三等12元，四等8元。
计价同时按房屋建造年限折旧。地下室、厕所、厨房及储藏室则按本房每平方米
或每间之时价折半计价。
日本第二次侵占时期， 伪青岛特别市公署于1939年1月颁布《都市计划收用土地
及禁止买卖办法》 ，规定青岛特别市区域内土地全部停止权利移转。6月13日，成立
伪青岛特别市土地整理委员会，负责审编管辖区内的土地台帐、土地测量、评估等事
宜。1940年11月21日，日本殖民当局成立了东亚株式会社，掌管土地废筑之售卖、放
款租房及建筑包工， 与1940年8月20日成立的中日合办的青岛兴发房地产股份有限公
司一起垄断了房地产的处置交易权利。
南京国民政府第二次统治时期，1945年先后成立了青岛市敌伪产业处理局和青岛
市地政局， 前者主管日伪房地产清理拍卖等具体工作， 后者主管地政、交易管理。
1947年11月，青岛市制定颁布了房屋造价、房屋估价标准，并首次制定了房屋折旧率
标准及建筑改良物估价标准。
房屋造价为:钢筋混凝土造，300万元/平方米;料石造和砖造，均为250万元/平方
米;土坯造，200万元/平方米;木造，150万元/平方米。
房屋折旧率为:钢铁造和钢骨水泥造年限50年，年折旧率1%;料石造年限40年，年
折旧率1%; 砖造年限30年，折旧率2%;土造年限10年，年折旧率8%;木造年限10年，年
折旧率6%;竹造年限3年，年折旧率30%。
民间房地产买卖契据，主要有五项内容: 一、出卖人的产权来源和面积、范围、
界址及其附属设施附着物;二、出卖予何人及其出卖的货币名称、数额和收付规定;三、
出卖的诺言、条规和责任义务; 四、为弥补有些契据主文有遗漏差误，在契尾另行补
充必要的批注;五、出卖日期及出卖人(若出卖人未达到法定年龄，还要加上出卖人的
监护人) 、知见人(一般指出卖的直系亲属)、中人(指经纪人或介绍人)、代书人等，
也要在契文末行的左行下端签押画号。
青岛解放初，人民政府保护私人房屋所有权，允许私人房地产交易买卖、租赁、
典当、赠与。青岛市人民法院公证处也开办了房地产交易公证业务。没有硬性规定购
房人需具备人民法院的交易公证书，买卖双方自行决定是否办理交易公证。
由于当时房产交易管理曾一度失控，形成自由市场，一些私人房产经纪人操纵房
产交易市场，居间盘剥(1952年后政府颁文取缔房产经纪人) ，一般都收取佣金15%～
25%。 1950年11月12日，青岛市人民政府颁布了《青岛市房地产交易暂行办法》，共
10条。其第六条规定，凡经交易所成交之房地产，该所按其成交价格，抽15‰的手续
费， 其比例买方为10‰，卖方为5‰，立契之日一次交清，再无其他费用。由青岛市
房地产交易所专管全市的房地产买卖交易，统一价格，统一办手续。按房屋的不同结
构与设备，评定单位造价，按新旧程度扣除折旧后，再加以适当折扣，即为成交价格。
当时，由于私房租赁关系不正常，不少房主无利可图，欲出卖房屋投资其他生产; 有
的房主因房屋破坏严重，无力修缮，所以卖房远超过买房。一般成交价格为房屋折旧
后的65%～75%。出卖房屋者多系工商业兼有房产的业主，其次为一般市民。买房以公
家最多。1950～1958年全市房产交易共2027处，总建筑面积478159平方米。属公家买
私房的即达373处， 建筑面积223378平方米，属私人购买的1654处，建筑面积254781
平方米。
私有房产社会主义改造后，全市私有房屋由解放初期占全市房屋总面积的54.28%，
下降至60年代前期的13.5%， 私房交易件数亦明显减少。“文化大革命”初期，青岛
市曾一度禁止私房买卖交易，至1972年才开禁。但由于大多数私房被挤占，造成无房
可卖，或只有极少量的私房买卖，开禁流于形式。
“文化大革命”结束后，随着落实私房政策工作的开展，青岛市的私房交易活动
逐渐活跃。为促进私房交易市场的健康发展，1983年青岛市制定了《民用旧房估价暂
行标准》和《青岛市各类住宅房屋结构类型标准分类表》。估价主要依据房屋造价、
耐用年限和已使用年限等因素确定。根据青岛市房屋的不同结构、建筑用料及设备等
实际情况，将房屋分为三类七等。即: 砖木结构作为一类，分为三等，混合结构作为
一类，分为两等;简易结构作为一类，分为两等。