青岛建置初期，除散落的农、渔村民宅外，有从事商业、服务业的店铺、作坊、
货栈71处，有天后宫、于姑庵、海云庵等宗教寺庙建筑及总兵府(俗称老衙门)、驻军
营房、电报房等军事设施。当时，民间的房地产交易活动较少，一般沿袭旧习，采取
契约的方式进行。
德国侵占时期， 德国胶澳当局禁止民间房地产自由交易，1898年9月颁布《置买
田地章程》，开始有计划地收买租借地。根据市区规划建设需要，将建设区域内的土
地以竞标方式出售，用于建造工厂、商店和住宅，并制定了具体的建筑要求，以加快
市区建设步伐。为了便于管理，德国胶澳当局于1900年颁布了《德属之境分为内外两
界章程》 ，将青岛内界分为9个区，规定了“欧人居住区”和“中国人居住区”的地
域界限。同时，通过公布一系列规定，明确了租用各类房屋的不同租价、房屋建筑的
规划要求、审批程序和收费标准等。房地产权属管理以土地为主，按照地段、地号、
业主姓名、土地面积、使用目的不同分别建立土地产籍册。房地产转移时，进行转移
登记，有关手续费统一收取。民间发生的房地产纠纷，由第二审法院 (又称胶州湾上
等法院)按民事诉讼受理。
日本第一次侵占时期，日侨大量涌入青岛，为便于日本人购买土地和房屋，日本
青岛守备军当局于1920年取消了土地增值税， 民间买卖土地只征收2‰的契税。 至
1921年底，日本人强买土地达14.357亩，每亩地价仅30～60元，只及当时地价的1/3。
这期间民间建筑发展较快， 全市共增建房屋968处，总建筑面积达362272平方米，以
日本人所建店铺、工场居多。房地产管理基本上沿袭旧做法，只是对不动产证明及登
记等项手续另订特别规则，对不动产买卖、赠与、分割过户的收费标准也作了部分调
整，公有地则由当局垄断出租，以收取巨额租金。
北洋政府统治时期， 1922年胶澳商埠当局共接收市有公房368处，建筑面积达51
万平方米。1923～1928年，新建房屋728处。其中，中国人建517处，建筑面积147767
平方米，以住宅、小商店居多，主要集中在台西区和观海山一带。为加强对房地产的
管理，胶澳商埠当局先后颁布了一系列规章，对房地产交易的收费办法、标准、房地
产的普查、官产房屋修缮、公有房产出租等作了规定。这一时期民间发生的房地产纠
纷，由青岛地方审判厅受理。
南京国民政府第一次统治时期，青岛市人口迅速增加，市区房屋建筑增长较快。
为了加强管理，市政府确定由财政局负责对全市市有房产的租赁、产权转移或变更实
施管理。 1930年5月颁布《不动产移转证明许可规则》，凡声请移转者，必须填写不
动产移转证明书，经主管机构审查复核后登记发证，对各类过户的收费标准也相应做
了调整。1930年12月，颁布《青岛市市有房产出租规则》，对市有房产的租赁管理、
租金确定、收缴办法、房屋修缮等作了规定。1931年，对全市各类土地产籍图册进行
清理，将其中的外文译成中文。1932年颁布《青岛市不动产移转评估暂行规则》，规
定凡买卖私有地公有建筑物评估价值时，应按其建筑之种类与优劣分等级进行定价，
并规定了具体的价格标准。 1931年6月至1933年底，对全市土地进行测量，1934年印
制出版比例为1/5000的市区地图。1936年在全市进行公私土地及地上物登记，换发土
地权利书状。这一时期，房地产纠纷由市财政局所属第三科房地股受理，不服者由法
院判决。
日本第二次侵占时期， 1938～1941年底，全市新建房屋534处，建筑面积182350
平方米。在房地产管理方面，1939年1月颁布《都市计划收用土地及禁止买卖办法》，
市区的房地产全部停止权利移转。1940年11月成立东亚株式会社，掌管土地废筑之售
卖、放款、租房及建筑包工，垄断土地房产的处置交易。
南京国民政府第二次统治时期，1945年10月成立青岛市房产委员会，负责处理日
伪房产以及中国民众被日伪强占房产的接收保管和发还事宜。1946～1948年，先后颁
布《青岛市处理敌伪房地产暂行办法》等规定，由南京国民政府敌伪产业处理局青岛
分局和青岛市房产委员会共同接收公房4936栋，包括市有的办公用房、商业用房、学
校(不含工厂) ，房屋估价约1.1亿元。房地产管理方面，1946年成立地政局，设土地
登记处， 负责全市土地行政事宜和登记工作。1946年3月，公布《青岛市市有房产出
租规则》，规定了租赁双方的权利义务和房屋租价的确定办法，并实行保证金制度和
铺保制度。 1946年5月，颁布《青岛市市有不动产计租暂行办法》，首次将市区划分
为四个区域，分别制定了房屋租金标准，同时，将不动产分为铺房、住宅、公共建筑、
工厂房、 仓库和空地6类，按建筑物新旧程度和地理位置及卫生设施差异分别计租。
1947年11月，制定了新的房屋估价标准，并首次制定了房屋折旧年限和折旧率及建筑
改良物估价标准，对房地产交易的收费标准也相应做了调整。
青岛解放后，中国人民解放军青岛市军事管制委员会按照按系统分头接管、统一
管理的原则，接管房产1143处，4655栋，51502间;代管房产406处，834栋，7680间。
1950年6月，青岛市房地产管理局成立，对全市房地产实施行政管理。1951年3月，青
岛市人民政府颁布《青岛市代管房地产暂行办法》，对代管房地产的范围进一步予以
明确， 并对代管房的管理作了规范。至1957年，全市代管房地产达544处，建筑面积
236000平方米。此期间，青岛市人民政府先后颁布了《青岛市公共房产租赁暂行办法》
等规章，对公共房产的租赁、修缮;房地产交易的登记、审批、缴费标准;民有房地产
的管理、租赁、修建、纠纷处理; 公私房地产的所有权登记、他项权利登记、移转登
记、变更登记、注销登记、更正登记、证照遗失登记的范围和程序; 公私房地产发生
买卖、典当、赠与、交换、分析、继承时应缴纳的契税标准以及青岛市的住宅统一建
设等均做了比较具体的规定，使全市房地产管理初步纳入规范化管理轨道。
1958年5月， 青岛市开展了对私有出租房屋的社会主义改造，确定出租私房以建
筑面积100平方米以上为改造起点， 同时，对教会所有出租房产、工商业资本家的出
租房产和工商业用房一律进行改造，伙有房产如系全部出租并符合改造起点者，亦进
行改造。改造形式采取国家经租的形式，改造房产由国家统一租赁管理、统一修缮、
统一分配使用，纳入改造的房产按照国家经租房租金标准付给房主固定比例的租息，
至1966年9月底停止支付。
“文化大革命”时期，青岛市房地产业的发展受到一定影响，正常的房管秩序被
打乱;1965年组建的房屋普查队，于1971年解散;私房交易活动一度被禁止，房产纠纷
的调处工作也处于停滞状态。
“文化大革命”结束后，特别是中共十一届三中全会以后，随着改革开放的深入
进行，青岛市的房地产业有了长足发展。城市房屋建设采取旧城改造与新区建设相结
合的办法，在旧城改造中坚持以改造棚户区为主，加快了建设步伐，居民的住房水平
不断提高。这期间，制订颁布了一系列房产管理法规、规定，加强了公、私房及城市
房屋拆迁管理，房产管理工作逐步走上法制化轨道。
开展了城镇住房普查和房产全面登记。1985年4～12月，全市开展城镇房屋普查，
共普查365229户，房屋175614栋，总建筑面积34732367平方米，全市人均住房使用面
积8.5平方米，人均居住面积5.68平方米。1987年8月至1990年12月，对市区和市辖县
(市)、区各类房产(部队营房除外)进行全面登记。全市实际登记112873件，建筑面积
4401.07万平方米;发放房屋产权证102702件，总建筑面积3811.65万平方米。
落实了房产政策，基本解决了私房社会主义改造遗留问题和部分代管房产问题。
至1990年底，退还“文革”房产产权3504处，建筑面积22万余平方米，占全部应退总
数的91.85%。处理落实各类私房遗留问题1298件，占总数的98.93%; 应予迁户腾房的
已完成878户，占总数的85.41%。
规范了民用旧房估价标准，开放了房产交易市场，活跃了房产交易活动。1985年
市内五区房产交易129起，交易面积3544.17平方米，交易金额360483.80元;1990年交
易数上升至312处，交易面积10845.28平方米，交易金额达4336952.89元。
规范市区的换房活动，解决了市民换房难的问题。1984年9月至1988年9月，全市
办理换房登记手续10213户， 换成5256户，成功率为51.46%，较好地解除了部分居民
的居住不便和后顾之忧。
调解、裁决房产纠纷和房屋拆迁纠纷。随着城市房地产业的发展，房产市场日趋
活跃，各项交易活动不断增加，房产纠纷也有所增长，比较突出的是公有房产买卖、
租赁、使用纠纷和房屋拆迁纠纷。1985～1990年，共裁决市内五区房屋拆迁纠纷案件
852起。1987年10月起，青岛市房产管理局依据《青岛市城市公有房产管理暂行办法》，
开始受理公房纠纷案件，至1990年底，共受理公有房产纠纷案件346起，结案330起。
建立了白蚁防治机构，开展了白蚁蚁害重点调查，对房屋白蚁蚁害及进口木材中
携带的白蚁进行灭治。1984～1990年，全市灭治白蚁137起，保护房屋总建筑面积6.2
万平方米。
截至1990年底， 青岛市市内五区实有房屋建筑面积3304.41万平方米，其中住宅
建筑总面积1633.49万平方米。 直管公房建筑面积878.35万平方米，其中住宅建筑面
积722.91万平方米;人均居住面积达6.6平方米。