建置前的青岛民居, 多以中国传统的三、四合院为主,以自然村落为单位,散布在
南部沿海一带。平房,青砖、黑瓦、或草屋顶,院落以土墙围之。木梁、木檩条、木门
窗, 起脊坡屋顶。德国侵占青岛后,随着1900年城市规划的制定,带动了整个城市建筑
活动的开展。按照规划在沂水路、江苏路、德县路一带布置庭院式住宅区, 莱阳路、
栖霞路一带则辟为别墅区。上述区域的建筑规定屋高18米为限,楼房限三层以下,建筑
占地面积应占宅地面积三分之二以下,邻舍之间距离不少于3米。德占期间的庭院式住
宅构成青岛区居住建筑的主体, 建筑的设计大部分出自德国建筑师之手。建筑体量不
大, 体型自由活泼,以德意志传统形式为主调,并拥有较大的院落以作绿化之用。如总
督官邸、 Gelpcke别墅、阿里文住宅等。华人居住区即鲍岛区、台东区、台西区的居
住建筑多为沿道路所修建的周边式住宅,内天井、单面木走廊,楼梯设于拐角处或者天
井院当中,底层为商店或作坊,二楼以上为住宅,墙身在窗台以下为花岗石,以上为混水
砖墙,砖檐口。同时在宁阳路、湖北路一带还有原满清遗老遗少所盖的居住建筑,有西
式庭院住宅, 也有中式四合院布局的套院楼房等。日本第一次侵占青岛后,将上海路,
馆陶路, 胶州路及市场一、二、三路,聊城路,热河路等辟为住宅区。之后又将辽宁路
与广州路, 台西镇间的高地辟为住宅及商业区。将莱阳路、南海路辟为别墅区。在此
时期,居住建筑多为日本住宅,庭院式住宅如热河路日本住宅,平面简单、体型变化少、
砖木结构, 在外装修上保持青岛常见的花岗岩石勒脚、黄粒毛墙面,红瓦屋顶,一般二
至三层; 周边式密集建筑多见于辽宁路、聊城路上的日本住宅:二层,临街铺面为商业
小店,后部或楼上住人,多属于日本下层平民。而新辟建的台西镇云南路、东平路一带
多建有中国式的内天井大院, 院院相连,平房行列式,由房产主建好后出租给中下层中
国市民。这一时期,日本在四方—沧口一带的纺织厂附近建造了大量简陋的劳工宿舍,
居住拥挤,建筑空间小,日照、通风不良,几乎无公共设施,如“南日钢”等。北洋政府
统治及南京国民政府第一次统治时期, 青岛的居住建筑类型有别墅、小住宅、公寓、
大杂院、棚户等。20年代末建成的太平角别墅区(以日本人为主) ,30年代初先在与南
海路之间开发“荣成路东特别规定建筑地”,即后称之八大关别墅区为滨海小区,建筑
形式及院墙均须按“特别区域建筑”的规定进行设计, 加以别墅主人的国籍、种族、
爱好, 形成形式多样、风格各异的建筑群落。当时在青岛的各国建筑师如德国的毕娄
哈、李希德、白纳德, 俄国的尤力甫、拉甫林切夫等都以设计别墅和小住宅为主要建
筑活动,随着城市的发展,在台西镇海滩上出现了大量的棚户,多以炉渣、碎砖搭垒,铁
皮覆顶, 高仅2米,间距米余,卫生条件极差。30年代中期市政当局开始筹建平民院,统
一规划、统一修建,由当局出资建成后出租给市民,先后建成10处居民院,行列式平房,
设院门,砖木结构,开间3米,进深3.5米,层高3～3.5米,每户有阁楼,房屋间距3～3.4米,
建筑密度60%,公用供水,公厕。日本第二次侵占及南京国民政府第二次统治时期,居住
建筑主要有公寓住宅和小住宅, 公寓住宅多集中于合江路一带,单面走廊式布局,平顶
钢筋混凝土框架结构,以2～3层为主。小住宅多集中于热河路、黄台路、莱阳路等处,
以砖和钢筋混凝土结构、木架居多,也有平顶,砖、钢筋混凝土混合结构。国民政府市
政当局还在四方、沧口、台西等地陆续建起一些为中下层市民集中居住住宅。
青岛解放后, 人民政府致力于发展居住建筑,逐步改善人民的居住环境,在三年经
济恢复期间,即投资1286万元新建了延安路小区等共24万平方米的住宅。其中,延安路
小区占地25公顷, 居住区用地465800平方米,总居住面积74646平方米。内有小学、百
货商店、诊疗所等公共设施。住宅为多层花岗岩基础砖混结构, 大部分采用单元式的
标准设计。“一五”计划时期青岛市又投资4176万元建住宅,竣工面积85.1万平方米。
相继建成了延安二路、小阳路等住宅小区。“二五”计划时期建成住宅约32万平方米,
比“一五”计划期间减少53.2万平方米, 三年调整时期建成住宅21.2万平方米。按照
城市规划, 这些住宅建筑大都安排在台东、四方、沧口区一带。对市南、市北区进行
控制,有重点地改造,可以适当加层,不再增建新的住宅。“文化大革命”时期,全市共
建成住宅面积68万平方米,约相当于前两个五年计划的一半。1949～1978年,青岛市用
于住宅建设的投资为1.9亿元,占同期全部基建投资的10.2%,年平均竣工面积为10.4万
平方米,1978年,全市人均居住面积为3.88平方米。
1978年青岛市开始编制城市总体规划, 1984年1月国务院批复施行,规划住宅近期
(1985年)达到人均居住面积5.2平方米,远期(2000年)达到人均居住面积7平方米以上。
居住建筑重点安排在海泊河至李村河之间地区、李村河以北至楼山后地区, 四方、沧
口以老区为中心发展,并在山东路东侧适当发展新居住区。1978年开始,先后对市南区
西江路棚户区、 台东区新华里棚户区、 沧口“南日钢”棚户区等进行重点改造, 至
1985年7月, 旧棚户区改造成新建住宅近200万平方米。棚户区由建国初期占全市总面
积的10%左右下降到不足1%。1987年住宅竣工面积为120万平方米,1989年为138万平方
米,人均居住面积增至6.28平方米。80年代末期,居住建筑由过去的简易楼公厕、公水
的模式, 逐步向单元式分室分户,独用厨、厕过渡。随着城市住宅建设实行综合开发,
新建了大批住宅小区, 设计标准向多样化、多功能发展,新建住宅一般为5～7层,一改
过去“千楼一面”的状况,重视住房单体与环境艺术多样化,出现了一批曲尺型、台阶
式、庭院式等丰富多彩的新式住宅,多数房间有过厅、壁柜,卫生间有坐便器、淋浴或
澡盆等, 厨房一般4～5平方米,并有排烟设备,部分安装了供热、煤制气设施。小区的
绿化、公共设施和文化娱乐设施逐步实现了配套设计, 把居住、工作、学习、商业、
服务、游憩和交通加以综合组织, 涌现了如浮山所、辛家庄、洛阳路、四方小区等市
政设施和公用建筑齐全,环境安静优美的居住小区。