一、地等
济南市商埠土地等级划分始于清末,分为4等,以福、禄、寿、喜命名。1937年,日
军侵占济南后,日伪市公署将埠地分为甲、乙、丙、丁、戊5等,1941年又恢复了4等。
济南解放后,市区土地仍沿用旧等级,即城关区私地分金、银、铜、铁、锡5等;商
埠地分福、禄、寿、喜4等。1949年6月制定了《济南市办理土地陈报整理地级实施办
法》和《济南市市区土地陈报整理等级暂行办法》规定，市区所辖一切公私土地,一
律办理陈报,整理土地等级。商埠土地系公有地,只进行整级工作,不办陈报。1949年
6月5日开始,6月底完成。全市共陈报22362户(包括市郊),土地11118.966公顷,并将土
地按市面繁僻、使用价值划分为10等。
1950年10月,济南市区公私土地等级在原规定的基础上又进行了调整,市区原有街
道867条,调整变动了358条,其中提升等级的有268条,降低等级的有80条。
1951年济南市区公、私土地等级
一等二区:西门月城街、西门大街、院西大街;三区:估衣市街、普利街;五区:经二路
(普利门外至纬六路)、新市场(全部)、经三路(纬一至纬六路)、大观园(全部)、纬四
路(经一至经四路)、纬五路(经一至经三路)、人民商场;六区:经二路(437～827号,5
06～874号)(括号内数字为门牌号码，下同。)
二等二区:芙蓉街(龙神庙在内);三区:国货商场、钉子街、剪子巷、铁塔街、筐市街
、花店街、武韬街;四区:小纬一路;五区:馆驿街、经四路(麟祥门至小纬四路)、纬二
路(经一至经五路)、纬一路(经一至经四路)、魏家庄、经一路(纬一至纬六路)、万字
巷、小纬六路(经二路至经三路)、纬三路(经一至经四路)、公德里；六区:西市场、
经一路(纬六路至纬九路)、经五路(纬六路至纬十路)
三等二区:省府前街(23～191号、28～198号)、院东大街、院前大街;三区:城顶街、
盛唐巷、五路狮子口(1～25号，2～26号)、郝家巷、福康街、英贤街、焦家隅首、泰
虎石巷、靖安巷;四区:铁道南街、天桥南街、天桥街、车站街、先志巷;五区：平安
里西顺河街(普利门至麟祥门)、皖新街、安平街、长春里、东兴里、济安里、经五路
(纬一路至三里庄东口)、经四路(小纬四至纬六路)、福音里(经三路)、小纬六路(经
三路至经七路)、公祥街(经二至经三路)、大纬六路(经一至经七路)、望平街、通惠
街、寄山里;六区:纬十一路中段(经一至经二路)、纬九路(经一至经三路)、纬十路(
经二至经三路)、纬十二路(铁道南至经五路口)、经二路(829～899号,876～942号)、
纬七路、纬八路(经一至经三路)
四等一区:南门大街;二区:省府东街、南门月城街、舜井街、南门里大街;三区:上元
街、竹杆巷、周公祠、东流水、保安巷、冉家巷、花墙子街、趵突泉前街、西券门巷
、铜元局后街;四区:天茂路、天成路;五区:经七路(纬一至纬七路)、小纬四路、纬二
路(经五路至经七路)、小纬二路(全部)、纬一路(经四至经七路)、塘子街、普安里、
福康里、麟祥街、同生里、魏家胡同、民康里、树德里、西长盛里、永盛街、铁路宿
舍街、升平街、纬三路(经四至经六路)、丁家崖、清泉街;六区:经四路(397～481号
,386～556号)、纬十一路北段(经一路以北)、小纬十一路、纬九路(经三至经五路)、
纬十路(经三至经六路)、小纬九路、小纬十路、纬十二路(经五至经七
路)、纬十二路北段(1～57号，6～56号)、经一路(纬九路以西)、公庆里(经一路)、
纬七路、纬八路(经三至经五路)、纬十一路南段(经二路以南)、经七路(纬六至纬十
二路)。
五等一区:东关大街;二区:司马府、金菊巷、芙蓉巷、府东大街、府西大街(县东巷南
口以西，51～85号、96～166号)、升官街、省府西街、鞭指巷、东门大街、大梁隅首
、东门月城街、天地坛街;三区:朝阳街、长春观街、正觉寺街、山水沟街(1～153号
、2～280号)、围屏街、西河沿街、大板桥、趵突泉胡同、镇武街、穆家楼、麟趾巷
(1～27号,2～44号)、小板桥、江家池;四区:北坦大街(85～135号、32～96号)、济安
街、利民前街、和平路、天桥东街、天桥街、丹凤街、乐康街;五区:五里沟、蒋家大
院、六顺街、永贤里、纬五路、经六至经七路、晋和街、斜马路、仁爱街、经六路(
纬一至纬六路)、小纬五路(经四至经五路)、经五路(小纬四至大纬六路)、三里庄西
街、纬二路(经七路以南)、杆石桥街、西顺河街(麟祥门至杆石桥)、奎盛街、文化街
、德安里、宝善里、纬一路后街、林祥南街、公信里、德邻里、雍和里、隆新里、三
思里、泰古里、纯德里、进德里、兴元里、存古里、公义里、同心里、树铭里、忠信
里、余庆里、裕福里;六
区:经五路(纬六至纬十二路)、经六路(纬六至纬十二路)、纬十一路、铁路南街(30～
64号)、永合里、纬九路(经五路至经七路)、经二路西段(901～965号,944～1010号)
、纬八路(经五至经七路)。
六等一区:东长盛街、东圩门外;二区:安乐街、塘子胡同、榜棚街、七忠祠、旧军门
巷、按察司街、县东巷、三义胡同、梁家胡同、金家胡同、楼子后街、府东大街(1～
49号,2～94号)、后宰门街、高都司巷、县西巷、运署街、卫巷、福德巷;三区:麟趾
巷西段(27～79号,44～116号)、永长街北段(1～137号,2～122号)、制锦市前街、大
杆巷、后营坊街、五路狮子口(27～37号,28～38号)、东杆面巷、南新街、西双龙街
、土街(1～35号,2～26号)、城顶下涯街、曹家巷、篦子巷、至德院南段(51～63号,
10～14号,26～56号)、石巷子、西杆面巷、乐安街、福祥街、迎祥街、吉祥街、三元
街、铜元局前街、西青龙街;四区:北坦大街(1～83号,2～80号)、吉庆街、信义街、
万顺街、中园街、西园街、织纺街、东新巷、聚贤街、利民后街、居仁街、影壁后街
、成丰街(1～71号，4～94号，126～154号)、官扎营中街、官扎营前街、三官街、西
义和庄(115～171号)、角楼庄;五区:公和街、永庆街(南北段)、凤林街、泉祥一、二
、三里、胜利大街、纬一路(经七至经十路)、三里庄东街、三里庄中街、纬三路(经
七至建国小经三路)小纬二路南街、至德里、凤翔街、凤馆街、乾德巷、工业里;六区
:纬十一路、铁道南街东(4～28号)、道德北街、中心街、道德中街、道德南街、纬七
路(经七路以南)、纬九路(经七路以南)、高安里、公顺里,纬十二路南街(经七路以南
)、南大南街、北大西街、北大东街、胜利街、公义街
七等一区:岳庙后街、朝山街(1～25号,2～18号)、佛山街(1～33号,2～56号);二区:
狮子口街、禄多里、西箭道、南北刷律街、舜庙街、宽厚所街、历山顶街、北太平街
、南北历山街、东华街、青年路街、小梁隅首、阁子前街、学院街、鹊花桥街、茶巷
、福禄街、皇华馆街、兴隆店街、南北钟楼寺街、东西钟楼寺街、富官街、阎公祠街
、思敏街、将军庙街、南城根街西段(59～103号,100～174号)、金牛丝巷、贡院墙根
街、曲水亭、东花墙子街、辘轳把子街;三区:斜街、土街(39～63号,28～40号)、小
后营坊街、三和街、营盘街、广智院街、东双龙街、旧新街、饮虎池前街、上新街、
经九路、建国小经五路、马跑泉至德院北段(5～49号,6～24号)、魏家胡同、裕宏前
街、锦屏街、锦缠街、纸坊胡同、西凤凰街、徐家花园街;四区:四合里、双井街、东
园街、北坦中街、新菜市、北坦街、菜市街、北坦南街、三才胡同、斜街、东西坦胜
巷、南刘家庄、北刘家庄、中刘家庄、西历山街、居仁里、安寺、馆驿后街、亲仁
街、太平商场、苏家院街、成丰街、官扎营后街(1～21号,2～84号)、官扎营西街、
宝华街(1～411号)，西义合庄(1～114号)、官扎营西街(2～576号);五区:裕祥街、小
纬二路南街(建国小经三路以南)、建国小经三路(经七路以南)、聚善街、纬四路(经
六至建国小经三路)、公立街、小纬六路南街北段、公修街、庆祥街、北四里村、得
胜南街、复兴大街、北上山街、乐山街、博爱里、经九路(纬二路以东)、建国小经五
路(纬二路以东)、自由大街、经八路(纬二路以东)、南上山街、
建国小经一路、建国小经二路、太平庄(顺河街西面)、永庆街、平安街、东安街;六
区:道德一、二、三、四街(一街1～45号,2～14号;二街3～39号,2～56号;三街1～17
号，2～28号;四街3～87号,2～78号)、纬九路(206～212号,23～165号)、小辛庄、西
小辛庄、后发庆余里、四新一、二街、南大北街、中大东街、中大北街、二合里、南
大南街(21～61号，70～116号)、裕忠里、裕福里、裕邻里(南大南街)、槐村街、西
新三街、忠厚街、福德里
八等一区:车站南街、所里街、司里街、华美街、新东门外、双龙街、菜市庄、青龙
街、佛山街(55～131号、58～126号)、海宴门、朝山街(27～143号，20～200号)、花
园庄;二区:九曲巷、英武街、米敖门前街、南城根东段(1～57号、2～100号)、双忠
祠街、华家井、贡院后街、顺贡街、抱厦街、西公界街、孟家胡同、太平胡同、平安
胡同、苏家胡同、乾建门里街、寿佛楼后街、升平巷、寿康楼街、宴公街、郑家胡同
、南马道街、蕃安巷、东小王府街、西小王府街、前高祥后
街、后高祥后街、拉马巷、潘宫街、县学街、振英街、指挥巷、葫芦头峪、东西仓巷
、尹家巷、东孟家峪、西孟家峪、西乾门、平泉胡同、起凤桥街、马市街、省府前街
(3～21号，2～26号)、皇亲巷、尚书府、才盛巷、牛头巷、东辕门街、东更道街、东
才盛巷、大厅门前街、县后街、秋柳园街、南曾家桥、北曾家桥、二贤街、阁子后街
、阁子西街、西花墙子街、府学西庑街、西奎文街、涌泉胡同、庠门里街、洋楼西街
、启明街、太平寺街、西更道街、北察院街、东西菜园子街、南北菜园子街、司家码
头街、马园子街、苗家巷、前公界街、唐家胡同、葛贝巷、岱宗街、万寿宫街、北门
里街、大明湖水田、云彩巷、后湾街、县马园子街、院后街、新村北、东西刷律巷、
南东西刷律巷;三区:前帝馆后街、后帝馆街、新桥街、南凤凰街、精忠街、南券门巷
、南朝阳街、永胜街、全胜街、山水沟南段(155～187号,282～358号)、杆石桥南街
、仓巷、礼拜寺巷、饮虎池后街、五三街、彰贤街、廉泉胡同、星垣街、裕宏后街、
北小门、三圣街、葫芦头巷、元宝街、显明池、永长街南段(131～247,24～208号)、
制锦市后街、启盛街、顺河街、石棚街、穆家园、杉槁园、建国小经六路;四区:大赵
家庄、忠义街、义士巷、王家巷、光明巷、西新巷、北园西街、仁丰前街(1～65号)
、茂新街、四合街、铁道北街、温家院、东先志巷、中立山街、福祥街、前棋盘街、
后棋盘街、前永和街(1～87号、2～76号)、后永和街(89～129号、78～122号)、东仁
合街、西先志巷、德顺街、官扎营后街(86～348号)、韩家窑;五区:德胜北街、杆石
桥南街(1～5号)、建国小经六路(胜利街至沟)、东三合庄、西三合庄、南上山庄、太
平庄、小纬六路南街南段(东西街在内)、岔路街、民生庄、纬五路(建国小经三至建
国小经十路)、启明里;六区:道德一、三、四里(一里26～48号,35～71号;三里1～13
3号,2～70号;四里3～27号,2～94号)、北小辛庄(1～64号)、振兴街、东小辛庄、岔
路街、裕信里、南大北街、耕地宝等一、二、三里(中大东街)、宝明里、中大南街、
南大南街(63～117号，118～180号)、北大东街、北大西街园畦空地、昆仑街、裕明
里
九等一区:奎垣街、文垣街、仁智街、孟家巷、沈家胡同、青龙后街、班荆里、解放
路、后坡街、七家村、下河洼、连升街、十亩园、三义街、半边街、仁里街、太平街
、红墙街、龙凤街、兴隆街、德胜街、小青龙街、双清街、顺城街、仁和街、岳庙前
街、黎明街、宽洪街、(5～21号,39～51号,4～38号)、十方院、凤凰嘴、蒋家胡同、
曹家巷、丁家场、报施街、南圩门外;二区:水胡同、小仓街、西城根街、三曲巷、大
湾街、仓门楼子街、武库街、东顺城街、贺胜戏场街、东玉斌府街、西玉斌府街、木
头园子街、县学东庑街、东箭道街、康成胡同、南北仓巷、王府池子、魏家胡同、东
西仓棚街、南北仓棚街、皮家胡同、汇泉寺街、东西连把胡同、学院门口街、小兴隆
街、泮壁街、东城根街、熨斗隅、湖塘巷、珍池街、铁公祠街、东西历山街、北极街
、北城根街、西熨斗隅、达智街、凤祥街、慈林院街、洪字敖街、北斗巷、后公界街
、西才盛巷；三区：窑窝街、双福街、祭坛巷、城根街、南城根街、国兴街、才盛街
、千祥街、窑胡同、小仓街、经十路、民权大街;四区:北坦东街、苏家胡同、刘家巷
、后园街、北新巷、北坦北街、韩家小庄、前陈家楼、后陈家楼、东立山街、更明街
、官扎营后街(123～153号)、成丰西街、棚户街、官扎营西街耕地、宝华
街(411～559号);五区:南回村、信义庄、王家庄、民权大街、(王庄以南)、经十路(
纬一至胜利大街)；六区：道德一、二里(一里1～31号，2～14号;二里1～21号)、北
小辛庄(4～39号)、五里牌坊、德兴街、营市街、槐荫街
十等一区:报施后坡街、东圩子根、后岗子街、南仓街、平安巷、仁智东街、南岗子
街、石岗子、东仓街、如意街、东舍坊、后场街、对山街、南场街、棋盘街、小南营
、马家湾涯、富安街、博爱街、徐家胡同、凤鸣街、佛山院街、吉庆街、大南营、广
胜街、宽洪街(13～37号)、马道口街;二区:翔凤巷、南侠士巷、北侠士巷、县学西庑
街、东小湾街、小湾街;三区:新生大街;六区:沟南北小辛庄(59～63号)、万胜街、南
辛庄(东西街)
1954年12月,根据“一般不动,个别调整”的原则,以自然街为单位,对济南市土地等级
进行重点调整。这次共调整了土地等级59处街道(占全市街道的7.56%)，土地101.52
2公顷(占全市征收地税、地租土地面积的6.4%)。其中调高等级有51处(占调整街道的
86.44%),土地98.678公顷(占调整土地的93.92%);调低等级者8处(占调整街道的13.5
6%),土地6.177公顷(占调整土地的0.8%)。
二、地价与地租
1904年商埠土地(旧商埠)每亩地价银元(下同)50元。按福、禄、寿、喜4等交纳
地租。据最初的商埠租建章程规定:年地租福字地80元,禄字地70元,寿字地60元,喜字
地50元,平均每亩年租65元。但由于德国驻华全权大臣穆默照会清庆王表示反对,清廷
不敢违抗,改为福字地36元,禄字地24元,寿字地16元,喜字地10元，平均每亩21.5元,
比原规定每亩少收租43.5元。不久,喜字地改为16元纳租。民国初年,又将寿、喜字地
一律改为年租24元。
1923年,地价已涨至每亩最低1000元,最高者万元,而地租未增。1935年济南市政
府拟定增租章程,因“七七”事变中断未能实施。1937年12月,日军侵占济南后,日伪
市公署采用了上述增租章程。将商埠土地分甲、乙、丙、丁、戊5等,甲等地年租每亩
伪联银券(下同)58元,乙等地50元,丙等地42元,丁等地34元,戊等地26元。政府机关,
省市学校,马路用地免纳地租。1941年,商埠地价,每亩在3000元以上,而地租仍按原规
定征收。同年,伪联银券贬值,地价继续上涨,商埠地又恢复按4等收租，一等地每亩年
租伪联银券400万元,二等地250万元,三等150万元,四等地50万元。领租人除按年交租
外,另交正课钱粮(田赋)每亩每年2元。
商埠展界地地价:据《济南市商埠展界收放土地规则》3次规定,其地价均以起租
注册费作抵。地租1918年和1926年第一、二次展界时每亩每年26元,1943年第3次展界
时为52元。
北商埠地租,日伪市公署于1938年4月《济南市北商埠收放土地章程》规定:马路
未兴修以前,路旁已有建筑物者,每亩年租12元,无建筑物者暂不纳租。承担人除纳租
外,另交纳1.4元的田赋。1941年3月,日伪市公署又改为:马路未兴修前,路旁有建筑物
者,每亩年租26元,无建筑物者10元。所有放租土地,不再交纳田赋,马路兴建后的租金
,无资料依据。1943年,伪市公署财政局实地调查,该地区地价每亩为600元,租价为小
麦15公斤,谷30公斤，折合180多元。
国民党济南市政府决定,从1946年起,商埠土地不分等级,一律每亩收租3000元(法
币，下同)。之后，物价飞腾,地价狂涨,商埠地价每亩已达千余万元。1947年国民党
市政府制定的《济南市政府管理商埠土地章程》将全商埠土地划分4等,地价一等地每
亩300～400万元,二等地200～300万元,三等地150～200万元,四等地150万元以下。地
租一等地每亩年租8万元,二等地7万元,三等地6万元,四等地5万元。政府机关,省、市
立学校免纳地租。1948年租价上涨至一等地400万元,折合小米327.56公斤;二等地25
0万元,折合小米204.56公斤;三等地150万元,折合小米122.57公斤;四等地50万元,折
合小米40.58公斤。
解放后,有关土地工作,由市房地产管理局和税务局分别管理。地价及地租率的核
定由房地产管理部门负责;地租的征收由税务局负责。
1949年上半年,仍按过去划分的4个土地等级征收,地租租额一等地每亩每半年小
米200公斤,二等地150公斤,三等地90公斤,四等地40公斤。公共机关、公立学校、国
营工厂等单位使用商埠土地者免交租金。为照顾贫苦烈军属、荣誉军人、工人其他劳
动者和无劳力、无生产能力的鳏寡孤独者,济南特别市政府地政处在1949年5月20日颁
布的《济南特别市商埠地租征收暂行办法》中规定:凡属上述情况者,租地不满一分者
免征,不满二分者减征30～70％。1949年下半年,全市土地划分为10等,其租率定为一
等地每亩每半年小米200公斤,二等地180公斤,三等地160公斤,四等地140公斤,五等地
120公斤,六等地100公斤，七等地85公斤,八等地70公斤,九等地55公斤,十等地40公斤
。与1949年地租总负担数互相对照,1950年上半年的地租平均降低了4%。1950年下半
年,标准地价订出后,确定租率为地租标准地价的1.5%,即一等地每亩每年小米445公斤
,二等地405公斤,三等地315公斤,四等地240公斤,五等地180公斤,六等地135公斤,七
等地140公斤,八等地45公斤,九等地22公斤,十等地11公斤。1952年4月,改为以人民币
(旧人民币，下同)万元为单位,地租金额随之改为一等地99万元,二等地81万元,三等
地63万元,四等地48万元,五等地36万元,六等地27万元,七等地18万元,八等地9万元,
九等地6万元,十等地3万元。
1930～1948年济南市地租收入情况
单位:万元
┌──┬─────┬─────┬────┐
│年份│预算金额 │实收金额 │完成(％)│
├──┼─────┼─────┼────┤
│1930│ │11.62 │ │
├──┼─────┼─────┼────┤
│1932│ │7.06 │ │
├──┼─────┼─────┼────┤
│1940│85.50 │92.54 │108.0 │
├──┼─────┼─────┼────┤
│1941│42.95 │105.73 │246.0 │
├──┼─────┼─────┼────┤
│1942│0.37 │0.02 │6.5 │
├──┼─────┼─────┼────┤
│1947│59798.69 │44723.81 │75.0 │
├──┼─────┼─────┼────┤
│1948│174000.00 │130000.00 │75.0 │
└──┴─────┴─────┴────┘
注:1940～1948年为法币。
解放后，1950年下半年,济南市第一次评定地价,按照土地等级制定出埠地地租标准地
价和私地地税标准地价。地租标准地价为一等地每亩每年小米33000公斤,二等地270
00公斤,三等地21000公斤,四等地16000公斤,五等地12000公斤,六等地9000公斤,七等
地6000公斤,八等地3000公斤,九等地1500公斤,十等地750公斤。地税标准地价为一等
地每亩每年小米28500公斤,二等地21500公斤,三等地15000公斤,四等地11500公斤,五
等地8000公斤,六等地5000公斤,七等地2650公斤,八等地1300公斤,九等地650公斤,十
等地300公斤。从1952年4月起,标准地价改为以人民币万元为计算单位,即地租标准地
价为一等地6600万元,二等地5400万元,三等地4200万元,四等地3200万元,五等地240
0万元,六等地1800万元,七等地1200万元,八等地600万元,九等地300万元,十等地150
万元。地税标准地价为一等地5700万元,二等地4300万元,三等地3000万元,四等地23
00万元,五等地1600万元,六等地1000万元,七等地530万元,八等地260万元,九等地13
0万元,十等地60万元。1955年币值改革,旧人民币1万元等于新人民币1元。地租、地
税标准地价也随之将单位万元改为元,直至1957年未变。
1958年后,因土地管理机构变动频繁,地等、地价、地租工作处于停顿状态。