解放前济南城区分为3部分,即旧城区、商埠区、新扩区。旧城区为济南府城区与
关厢地带;商埠区为1904年(清光绪三十年)开辟的商业区;新扩区是解放后新扩展地区
。1985年底,市区东至韩仓,西至玉符河,长约33公里;南至石房峪,北至黄河(含鹊山)
,宽约18公里。辖市中、历下、天桥、槐荫、郊区5个区,面积483平方公里,建成区94
.5平方公里。土地的管理,济南开埠前,旧城区土地归历城县管。旧城区地分5等,负担
田赋正税。开埠后,埠地除负担田赋正税外,还分福、禄、寿、喜4等交租。随后,埠地
有3次展界,并开辟了北商埠、南郊新市区与东、西部工业区。1939年7月日伪政权进
行土地陈报,并编造丘领户地籍清册与户领丘归户负担清册,明确规定全市公私土地的
管理与负担。1948年7月市政府核定不动产标准价格,将市区土地分为9等,按等定价。
解放后,市区土地等级仍沿用9等的规定。50年代后期,因管理机构多变,埠地管理停顿
。旧城区土地,也只有财税部门按期征收地产税。新扩区的土地,均为发价征用或划拨
的公地,既未颁发土地使用证书,也无土地负担,连同旧城与商埠区的市区土地,长期疏
于管理。因之,乱占乱用现象较为严重,干扰了城市规划,滋长了不正之风,破坏了社会
主义土地制度。
济南解放前夕,市区建成面积23.2平方公里,各类房屋603.6万平方米,其中:住宅
223万平方米,人均居住4.09平方米。但绝大多数房屋古老破旧,严重失修。1985年底
,各类房屋总计2331万平方米,其中:住宅604万平方米,人均居住5.21平方米。
济南房屋建筑风貌,有着地区性特点。旧城区一般是抬梁式砖(坯)木结构,沿街者
多为商铺房,青砖小瓦,楹柱立架,临街一面多为精雕木扇或站板,不论楼房、平房,
均有挑檐,其深部大都连接从业者宿舍或栈房。僻静街巷,多为传统四合院或三合院住
宅。住房结构,装饰彩绘,主次有序,功能有别。商埠区由于外商较多,房屋建筑,结构
、装饰、布局受西式建筑影响较大。新扩区的住房,由50年代的横排式平房向简易楼
房和单元式楼房过渡。近40年来,新建住宅16个小区,旧城改造17个网片,累计建成45
万多平方米。商用房屋,四五层的商业大楼拔地而起,如济南百货大楼、军区服务楼等
,全为钢筋混凝土结构,其式样、装修、设备均现代化。人民商场、大观园等5个商场
,也在私房改造后,扩建为综合性大型商场。50年代末,商业店铺建筑,进入了一个崭新
的阶段。
在房屋管理上,公房贯彻以统管为主的“以租养房”政策;私房允许正当合法的租
赁。公房统管,到1964年9月,市区已纳入统管的房屋计147.30万平方米,占应统管房
260.37万平方米的56.57%。但在贯彻“以租养房”的政策时,公房租金标准越调越
低,致使公房租金,入不敷出,维修费用连年超支。到1985年底,已超支2590.61万元。
超支部分,由市财政拨款补齐。在房屋流通领域,长期采用单位包分配的方法,使公房
分配的包袱越背越重,分房中的不正之风,也日甚一日。私房管理工作,特别在私房改
造上存在“左”的倾向,扩大了私房改造范围,造成不少遗留问题,如多改了部分房主
的自住房与出租房不足100平方米的房屋,以及1964年5月在续改和补改中扩大了改造
面等等。上述问题,较长时期未能解决,群众有意见。中共十一届三中全会以后,根据
中央有关落实私房改造政策的指示,狠抓政策兑现,采取的方法是:能够退还产权的尽
量退还产权,腾退房屋;不宜退还产权的或因建设无法退还产权的发价收购。到1985年
底,已妥善落实了975户。其中，退还产权者763户，作价补偿或收购者212户。