建国前，公房交易无考。
建国后，本着“有利生产，方便生活，节约用房，合理使用”的原则，由房管部
门统管的公房可以同各单位自管公房进行等价互换的交易。单位与单位自管的公房，
也可以相互交换。交换时，须到房管部门办理成交手续。80年代后，城市建设综合开
发单位建造商品房，按有关规定出售给单位或个人。自1984年始，部分市县还进行了
新旧住宅出售试点，为全面推行住宅商品化创造了条件。
一、商品房住宅
山东省是建设商品房比较早的省份之一。1981年初，省政府在全省计划工作会议
上提出了在济南、青岛两市试行住宅商品化，同年7月，省建委、建行、城建局联合
发出《关于开展商品房屋试点意见的通知》，先后在济南、青岛、烟台、潍坊、济宁、
德州、威海7个市开展了建造出售商品房的试点，到年底，共建商品房13万平方米。
1982年4月，省计委、建委、建行、城建局等4个部门联合下达了《关于1982年城镇建
造商品房计划的通知》，确定在全省范围内进一步开展城镇建造商品房工作，并对建
设商品房的计划、原则、售价、资金等问题，提出了具体的规定和要求，使全省城市
商品房经营工作发展很快。据1982年底统计，全省10个城市全年完成商品房占城市新
建住宅总面积比率由1981年的3.2％上升到5.7％。潍坊市当年竣工商品房4.6万平方
米，占全市住宅竣工总面积的25％。在1983年3月下达的全省城市建造商品房计划中，
提出了全年完成商品房施工面积49万平方米、竣工34万平方米的奋斗目标，比1 982
年竣工面积翻了一番。1984年，国务院提出“大中城市都要逐步扩大商品化住宅建设”
的要求，使山东省商品房建设又向前跨进一步，当年全省城市商品房竣工面积达到
48.2万平方米。据统计，到1985年底，全省城市商品房建设竣工面积122.4万平方米。
山东省商品房建设虽然短短几年，却走出了一条比较宽阔的路子：(1)经营商品房的
企业发展很快，由过去集资统建和建筑企业兼营发展到以城市房屋综合开发公司为主
体的专业经营企业，已初步形成了商品房建设专业化行业体系；(2)商品房建设由见
缝插针、零散建设发展到统一规划、配套建设，综合开发，促进了城市小区建设；(3)
商品房资金来源，由过去主要依靠建设银行贷款发展到吸引各方面资金(包括发行商
品房债券)；(4)商品房由单一住宅建设发展到商业用房，为繁荣市场提供了方便；(5)
销售对象出现由单位向个人补贴或个人全价购买商品房的好势头；(6)城市旧城改造
和住宅建设明显加快，商品房已成为解决城市居民住房的重要来源。
二、出售新旧住宅
山东省出售新旧住宅从80年代初开始起步。1984年9月，国务院颁布的《关于改
革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》，要求“大中城市都要逐步扩大
商品化住宅的建设”，“商品住宅应根据不同情况，采取全价出售、补贴出售或议价
出租的办法”。同年10月，国务院在《批转城乡建设环境保护部关于扩大城市公有住
宅补贴出售试点报告的通知》中，提出了扩大城市公有住宅补贴出售试点的具体意见。
按照国务院的指示精神，山东省人民政府于1985年3月批转了《省城乡建设委员会关
于逐步推行住宅商品化开展城市公有住宅出售试点意见的报告的通知》，对在全省城
市中逐步展开住宅商品化试点工作，提出了具体意见和作出了详细部署：(1)进行城
市新建公有住宅补贴出售试点。首先确定在济南、青岛、烟台、潍坊、淄博、枣庄、
德州7个城市试点。试点城市从1984年省城市住宅补助资金建成的住宅中拿出一部分
作为向个人补贴出售的示范。济南市补贴出售住宅24套、1236平方米；潍坊市补贴出
售3套、200平方米。从1985年开始，用省城市住宅补助资金建成的住宅，拿出40％用
于向个人补贴出售，补贴出售回收的资金，全部用于建补贴出售住宅。全省7个试点
城市共出售住宅285套、14569平方米；各企事业单位和行政机关新建或购买的住宅，
也可拿出一部分补贴出售给本单位职工中的无房户、住房拥挤户和晚婚青年干部职工。
青岛、聊城、黄县、济宁等市县，由单位建房资金向个人全价或补贴出售住宅7 944
平方米，共128套。据统计，到1985年底，全省城市共向个人出售新住宅532套、2.13
万平方米，其中全价出售占79％，补贴出售占21％，收回资金595万元，平均每平方
米售价190元。(2)推广出租青年公寓和开辟商品租赁市场。新建青年公寓，按维修费、
折旧费、管理费三项费用计算房租然后出租给青年夫妇居住。省分配给各市的城市住
宅建设补助资金，从1985年起，试点城市以40％、其他城市以80％应用于建造青年公
寓出租给个人。房产经营单位可将部分新建房屋(含住宅及生产营业用房)，实行新房
新租,投入租赁市场，供居民自由租赁。新租的组成除包括房屋折旧、维修、管理费
外，还应包括固定资金占用费、房地产税(未开征前暂不列入)、保险费和适当利润。
到1985年底，据对全省潍坊、烟台、威海、德州、淄博、青岛、济南、临沂、滕县9
个市县统计，新房新租共出售房屋2.05万平方米。全省12个市县共建青年公寓5.35万
平方米、1113套。这些住宅投入市场后，争相租赁，供不应求。(3)折价出售房管部
门直管和单位自管的住宅。山东省规定，凡近期规划不能成片建设改造地段的旧房均
可向个人出售。出售时，优先售给现住房或其所在单位。如现住房或其所在单位不买，
可通过调房安置现住户，腾出的空房优先卖给无房户和拥挤户。旧房售价依据房屋结
构、新旧程度、设备条件、房屋朝向、环境位置等因素合理确定。一次付清价款者，
给予优惠；分期付款者，将分期付款协议书交购房人所在单位从工资中逐月扣交，统
一转账。个人付清价款后，到房屋所在地房管部门办理所有权转移手续，产权归个人
所有，允许翻建、改建、出卖、出租、继承、赠送和交换。出售旧住宅回收的资金，
要专项存入建设银行，用于新建补贴出售住宅、青年公寓、维修补助，不得挪作他用。
据14个市县统计，截止到1985年底，全省共出售旧房5.03万平方米，回收资金853万
元，平均每平方米售价45元。其中向个人出售2.44万平方米、610户。出售1万平方米
以上的有德州、青岛两市，1千平方米以上的有枣庄、济南、淄博、潍坊、临清5市和
即墨县。
山东省城镇新旧公房出售试点工作，为推行住宅商品化积累了一些经验，起到了
投石问路的作用。但是，在试点中，也暴露了一些不可忽视的问题。主要是补贴偏多，
售价较低和出售不适宜向个人出售的房屋，这些问题，尚需在今后住房制度改革中研
究解决。