一、房屋案件的审理
建国前后，在城市及新解放区，房屋案件在民事案件中的比重很大，在些地区，
房屋案件与债务案件合并还曾一度超过婚姻案件而居民事案件之首。人民政府进入
城市后，为安定社会局势，在处理房屋案件时以保护房东的所有权，禁止强占、转
租和破坏，保护房客的合法使用权，照顾特殊情况，稳定主客间的正当关系，保护
房捐顺利征收为原则。
1949年中国人民解放军总部约法八章声明：“城市的土地房屋，不能和农村一
样处理。”据此，人民政府对城市私人房屋采取的主要政策是：(1)承认一般私人
房屋的所有权，并保护其合法经营。对于官僚资本的房产则必须加以没收。战争罪
犯及罪大恶极的反革命分子的房产依法判决没收归国家。(2)允许私人房屋出租,租
额不得过高，但也不得太低。(3)房主、房客都应遵守双方所自由拟定的房租。(4)
人民政府有权保护城市房屋并督促房主进行必要的修缮。
由于受战争影响，市场萧条，物价不稳，粮贵房贱，故建国前两年房产的典当
回赎纠纷相对较少。1950年，全省受理房屋纠纷案件3165件，1951年3073件，1952
年3715件，1953年后，房屋纠纷案件逐年大幅度减少。1954年，全省仅受理房屋纠
纷案件3854件，比1953年下降34％，1956年又降至2328件，比1954年下降39％。
1956年，继农业、手工业和社会主义工商业改造之后，对城市私房也进行了社会主
义改造，基本上解决了城市私人房屋占有制与社会主义建设之间的矛盾，将私房的
租赁关系改变为公民与私房之间的租赁关系。1956年后，由于物价日趋稳定，生产
日益繁荣，加之城市进行房屋税契确权，房产纠纷激增，而其中典当纠纷为最多。
其中1957年，90％是典当回赎纠纷。人民法院处理这些纠纷的原则是：分清时间、
地点，以现房之价值为标准；契约典价只作处理问题时参考，不作回赎之定额；保
证业主之产权；保证承典人居住不发生困难；分清一般典当关系和个别情况个别处
理；根据当地一般典当的习惯，典价一般不得超过60-70％。
1958年，受“左”倾思想的影响，人们不再提私人房屋所有权问题，公民的合
法房屋所有权受到侵犯，民间房屋纠纷大幅度下降。1958年，全省受理房屋案件
1028件，1959年318件，1960年130件。
1961年中央《关于农村人民公社当前政策问题的紧急指示信》，重新确认了社
员对个人房屋的所有权，房屋案件又骤然上升。1961年全省受理房屋纠纷案件达
864件，比1960年上升564％。此间发生的纠纷，一类是个人与集体之间的纠纷。“
大跃进”时期，国家机关、企事业单位及公社、生产队兴办集体福利事业，调用了
一部分房屋，兴修水利、扩建马路等拆除了一部分房屋。落实政策，贯彻人民公社
工作条例后，原房主纷纷要求退回房子赔偿损失。另一类是个人与个人之间的房屋
纠纷，这些纠纷也都是在落实政策后提起的。
1962年，在农村落实党的各项政策的同时，在城市开始落实房屋产权，个人之
间、个人与集体和国家之间的房产关系增多，房屋典当回赎、买卖与租赁纠纷大幅
度上升，法院受理的房屋案件继续大量增加。1962年全省共受理房屋纠纷案件2043
件，1963年上升至2128件。在当时众多的房产纠纷中，仍以房屋的典当回赎纠纷为
最多，其次是为了房屋的修建、租赁、买卖而发生纠纷。
1963年第一次全国民事审判工作会议文件规定了处理房屋纠纷的原则：“处理
房屋纠纷，应当根据《农村人民公社工作条例修正案》和党的方针政策及国家法律
规定，首先注意保护国家集体所有的房屋不受侵犯，保护依法属于个人所有的房屋
不受侵犯。在城市要打击不法资产阶级分子反改造的活动，在农村要打击地主富农
反攻倒算的破坏活动”。在上述原则下，处理具体案件，鼓励房屋建筑，合理使用
房屋，稳定房屋秩序，既要照顾住房的经济情况和需要，又要保护房主的合法权益
和正当的合法买卖。在这一总的原则下，人民法院在受理房屋纠纷案件中注意了以
下几点：(1)典期已到，典价合理，房主需用，房客能找到新住房的，一般照契约
执行，钱业两交。(2)典期已到，房屋涨价，原典价典不到同样的房屋，如房客确
系生活困难，难于另觅房屋，而房主经济宽裕，则根据社经济团结互利的精神，争
取房主的同意，适当给房客一部分钱款，限期钱业两交。(3)典期已到，业主不需
要住房，但因生活困难想从房屋上找一部分钱用，而房客又需要继续居住，可根据
房屋的具体情况适当提高部分典价，另立契约。(4)典期已到，房主房客都很困难，
房主想卖房解决困难和自立，房客又无力典当或原典价又典不到新房发生困难，可
联系房客单位或民政局协助解决。(5)典期已到或逾期，典价合理而房客为个人私
利或某种不正当理由而拒不倒业，依法判决限期倒房。(6)租赁房屋，租期已到，
房主需要居住要出卖，应限期倒业。如系房主为个人私利，以催业为名抬高租价，
则应指出其错误，并在政府规定的赁价原则下，适当调整解决。(7)对故意拖欠房
屋赁价，一般限期交付，但确因生活困难或其他特殊情况拖欠部分房租，业主又很
富裕，可依互助精神，缓期交付，或征得业主同意，免付一部分或全部，以后租价
按时交付。
1964年、1965年，全省法院受理房屋案件数虽有所下降，但由于各级人民法院
在房屋案件的审判中贯彻执行了人民公社工作工作条例及各项政策，依法保护公民
的私有房屋的所有权，故全省房屋案件的受理数量仍然维持在一个相当的水平上。
1966年，“文化大革命”开始后，公民对私人房屋的所有权被剥夺，许多公民
房屋被非法没收或抢占，公民对私人房权不敢提出异议，房屋案件也随之不正常地
大幅下降，到1969年，全省各级法院仅受理房屋案件212件，不及1965年全省受理
案件总数的七分之一。
1973年，法院恢复办公后，随着各项方针政策的落实，房屋案件数开始上升。
1973年全省法院受理房屋案件数1778件，比恢复办公前的1971年上升97％，房屋案
件在整个民事案件中占民事案件总数的26.4％。
中共十一届三中全会之后，国家的房屋政策得到了全面落实，公民在对历次运
动中被侵占或被错误没收的房屋纷纷提出权利要求，有关房屋的案件成倍上升。
1978年，全省各级法院共受理房屋案件816件，1979年猛增至1773件，1980年达
2522件，到1982年，房屋案件总数上升至3715件，比1978年上升355％。
1978-1990年全省房屋案件一览表
表3-11
┌───┬──┬───┬──┬──┬──┬───┬───┬──┬──┬──┬───┬───┬───┐
│时间 │1978│1979 │1980│1981│1982│1983 │1984 │1985│1986│1987│1988 │1989 │1990 │
├───┼──┼───┼──┼──┼──┼───┼───┼──┼──┼──┼───┼───┼───┤
│数量 │816 │1733 │2522│2718│3715│2733 │2406 │2218│3048│3381│2787 │2662 │2155 │
├───┼──┼───┼──┼──┼──┼───┼───┼──┼──┼──┼───┼───┼───┤
│上升％│28.3│112.4 │47.3│6.5 │36.7│－23.4│－13.2│7.8 │37.4│10.9│－17.5│－4.49│－19.0│
└───┴──┴───┴──┴──┴──┴───┴───┴──┴──┴──┴───┴───┴───┘
二、宅基地案件的审判
宅基地案件的审判主要发生在农村。建国以来，这种案件虽时有升降，但一直
没有消失。
由于一个时期“左”倾错误影响，加之山东省人口增长速度过快，农村宅基地
的管理不善，规划比较混乱，宅基地的使用方面遗留了不少问题。这一时期审理的
宅基地案件没能留下确切的统计资料，“文化大革命”中，宅基地案件一直没有受
理。
1973年后，各地法院陆续恢复办公，宅基地案件有所增加，但在以阶级斗争为
纲的错误思想指导下，公民的合法权益并没有真正受到保护，农民有了宅基地的纠
纷不敢提起诉讼，这一时期全省宅基地案件受理数量仍是很少。中共十一届三中全
会以后，农村经济形势逐渐好转，农村收入逐渐增加，建造房屋日益增多，乱占责
任田、自留地、滥用宅基地建房的现象及争执宅基地使用权的纠纷也迅速增多。
人民法院在审理宅基地案件时依据的政策法律主要是：(1)宪法规定，城市的
土地归国家所有，农村及城市郊区的土地，除由法律规定属于国家的以外，属于集
体所有，宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有，任任组织或者个人都不得侵
占、买卖出租或者以其他形式非法转让土地。(2)根据法律和政策精神，农村和集
镇的公民对宅基地只有使用权，没有所有权，房屋依法出卖时，宅基地的使用权随
房屋所有权转归新房主，宅基地所有权仍归集体所有。(3)农村、集镇居民需要宅
基地时，可提出申请，经村委会同意，报乡管理委员会批准，确实需要占用耕地、
园地的，须经县人民政府批准。(4)农村居民为宅基地发生纠纷时，以土改时确定
的使用权或者土改后重新规划的使用权为准。(5)人民法院应当运用法律手段保护
国家关于建房用地的管理制度，依法制裁强占、滥用耕地建房和买卖、出租房用地
的行为。