第一章 总 则
第一条 为了合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，充分发挥有限的土地资源的最大经济、
社会和环境效益，适应我市进一步扩大对外开放和经济发展的需要，根据《中华人民共和国城镇国有
土地使用权出让和转让暂行条例》和国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市范围内的土地，由市、县(市)人民政府统一规划、统一征用、统一开发、统一出
让、统一管理。国家所有的土地，实行土地使用权出让、转让制度。
地下资源、埋藏物和市政公共设施不在出让、转让的范围之内。
第三条 出让、转让、出租、抵押、划拨土地使用权，必须服从城市规划的要求。
第四条 国内外的公司、企业、其他组织和个人，均可依照本办法取得国有土地使用权。
第五条 依照本办法取得的国有土地使用权，在使用年限内可依法转让、出租、抵押。
第六条 出让国有土地使用权的批准权限，按照国务院和省政府的有关规定办理。
第七条 市、县(市)土地管理部门代表政府具体负责土地使用权的出让、划拨工作，并依法对土
地使用权的转让、出租、抵押、终止行为进行监督检查。市、县(市)房地产管理部门代表政府具体负
责土地使用权转让、出租、抵押等土地经营管理工作。
第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让是指市、县(市)人民政府将本行政区域内的国有土地使用权让与土地使
用者，并由土地使用者向市、县(市)人民政府支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让必须签订出让合同。
第九条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地70年；
(二)工业用地50年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
(四)商业、旅游、娱乐用地40年；
(五)综合或者其他用地50年。
第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限、出让金标准和其他条件，由市、县(市)土地管理
部门会同规划、建设、房管、物价、财政部门拟定方案，经政府批准后，由土地管理部门组织实施。
第十一条 土地使用权出让可采取协议、招标、拍卖三种方式。
第十二条 协议出让土地使用权程序：
(一)申请受让者持有关文件和资料，向市、县(市)土地管理部门提交受让土地使用权申请书；
(二)市、县(市)土地管理部门向申请受让者提供出让地块的必要资料和有关规定，并与受让者草
签出让合同书，报市、县人民政府审批；
(三)经人民政府批准后，土地管理部门与申请受让者正式签订土地使用权出让合同，土地使用权
受让者交付土地使用权出让金总额20％的定金；
(四)土地管理部门与受让者依据合同附图，实地验明红线所示座标，埋设界桩；
(五)受让者自出让合同批准之日起60日内，按合同规定支付全部出让金，办理土地使用权登记
手续，并按规定缴纳有关费用，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。逾期未交的，视为自动
放弃履行合同，定金不予退还。
第十三条 招标出让土地使用权程序：
(一)市、县(市)土地管理部门依据同级人民政府批准的土地使用规划、计划，发出土地使用权出
让招标公告或招标通知书；
(二)投标者持有关证明文件到土地管理部门领取招标的文件及有关资料，交付投标保证金；
(三)投标者在规定的投标日期内，将密封的投标书投入指定的标箱；
(四)土地管理部门会同有关部门组成评标小组，对有效标书进行评审，确定中标者，发出中标通
知书；
(五)未中标者给予书面通知，并在开标后七日内退还投标保证金；不符合招标文件要求、超过截
止日期送达的标书无效，投标保证金不予退还；
(六)中标者在接到中标通知书后10日内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，交付土地使
用权出让金总额20％的定金；
其他事项按本办法第十二条第(四)、(五)项的规定办理。
第十四条 拍卖出让土地使用权程序：
(一)市、县(市)土地管理部门依据同级人民政府批准的土地使用规划、计划，发出土地使用权拍
卖公告；
(二)竞投者持有关证明文件，在规定的时间内到指定地点领取拍卖土地使用权的文件和资料；
(三)土地管理部门按公告的时间、地点公开拍卖。竞投者按拍卖公告的规定交付竞投保证金后，
参加竞投；
(四)价高者获得土地使用权，即时与土地管理部门签订土地使用权出让合同，交付土地使用权出
让金总额20％的定金。未投中者，其竞投保证金在拍卖后七日内退还；
其他事项按本办法第十二条第(四)、(五)项的规定办理。
第十五条 土地使用权出让金是指土地使用者在土地使用权出让期内向政府缴纳的土地使用权
租金。土地使用权租金由市、县(市)人民政府根据经济发展和土地供需情况不定期调整。
第十六条 土地使用者应按土地使用权出让合同的规定要求，依法开发、利用、经营土地。
第十七条 土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途的，须经土地管理部门和城市规划部门
批准后，与土地管理部门重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理有关手续。
第十八条 土地使用者应于土地使用权期满60日前，到土地管理部门申请办理土地使用权终止
手续。
第十九条 土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由人民政府无偿收回。
如土地使用权出让合同规定由土地使用者自行拆除地上建筑物、其他附着物的，土地使用者应在合同
规定的期限内拆除，所需费用由土地使用者承担。在合同规定的期限内未拆除的，视为土地使用者自
动放弃所有权，由人民政府无偿收回。
第二十条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应在土地使用权期满六个
月前向土地管理部门提出续期申请，经批准后，依照本办法重新取得土地使用权。
第二十一条 因社会公共利益的需要必须提前收回土地使用权的，由土地管理部门依法办理，并
根据土地使用者已使用的年限和开发、利用的实际情况，给予合理补偿。
第三章 土地使用权转让
第二十二条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。包括出售、交换和赠
与。
第二十三条 土地使用权转让，转让人必须持下列资料向市、县(市)房产管理部门提出申请，由
房产管理部门会同土地管理部门进行审批。经批准后方可转让。
(一)单位和个人身份证明；
(二)土地使用权出让合同和国有土地使用证；
(三)地上建筑物、其他附着物的产权证明；
(四)房产管理部门和土地管理部门认为有必要提供的其他证明文件和资料。
第二十四条 土地使用权转让必须具备下列条件：
(一)已经缴清全部土地使用权出让金和有关税费；
(二)符合出让合同规定的土地利用要求；
(三)已达到出让合同规定的土地开发要求或实际投资已达到出让合同规定的建设投资总额的25
％以上；
(四)已实现出让合同约定的其他转让条件。
第二十五条 土地使用权转让，必须签订转让合同。转让合同不得违背国家法律、法规和土地使
用权出让合同的要求。当事人应在转让合同签订之日起30日内，持转让批准文件和合同，到市、县(市)
土地管理部门办理土地权属变更登记手续，换领《国有土地使用证》。
未经登记的土地使用权转让行为无效。
第二十六条 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随着
转让。当事人应在转让合同签订之日起30日内，持转让批准文件和合同，分别到市、县(市)土地管
理部门和房产管理部门办理土地使用权属和房产所有权属变更登记手续，换领有关证书。
同一建筑物分割转让时，其相应比例的土地使用权同时转让，但该建筑物所占用的土地使用权整
体不可分割。土地使用权分割转让时，不得影响其土地使用价值。
未经批准和未办理登记手续的土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让行为无效。
第二十七条 土地使用权转让人应向市、县(市)人民政府缴纳土地增值费。土地增值费按增值额
30～50％的比例收取。土地使用权转让人要在报批转让合同的同时缴纳。
第二十八条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县(市)人民政府有权优先购买。
土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县(市)物价部门报人民政府批准可规定最高限价。
第二十九条 土地使用权转让后，需要改变使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法第十
七条的规定办理。
第四章 土地使用权出租
第三十条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权租赁给承租人使用，由承租
人向出租人支付租金的行为。
第三十一条 具备转让条件的土地使用权可以出租。出租人应持土地使用权出让(转让)合同和
《国有土地使用证》，向市、县(市)房产管理部门提出出租申请，由房产管理部门会同土地管理部门
进行审批。
第三十二条 土地使用权出租必须签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用
权出让合同的规定。出租人和承租人应在租赁合同签订之日起30日内到市、县(市)土地管理部门办
理登记手续。未经批准和未办理登记手续的土地使用权出租行为无效。
第三十三条 土地使用权出租时，其地上建筑物、其他附着物随之出租。
地上建筑物、其他附着物出租时，其使用范围内的土地使用权随之出租。
第三十四条 与他人共有的土地使用权出租时，应以出租人所有的份额为限。共有土地使用权不
可分割时，出租人应与其他共有人订立书面协议后，方可出租。
第三十五条 土地使用权出租，出租人应向人民政府缴纳土地增值费。
第三十六条 土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。如需改变土地使用
用途，按本办法第十七条的规定办理。
第三十七条 出租期满，租赁合同即告终止。租赁双方须自合同终止之日起10日内，持批准文
件、租赁合同和《临时用地批准证书》到市、县(市)房产管理部门和土地管理部门办理注销登记。
第五章 土地使用权抵押
第三十八条 土地使用权抵押是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的
担保的行为。
第三十九条 具备转让条件的土地使用权可以抵押。抵押人应持土地使用权出让(转让)合同和
《国有土地使用证》，向市县(市)房产管理部门提出申请，由房产管理部门会同土地管理部门进行审
批。土地使用权抵押必须签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的
要求。抵押人和抵押权应在抵押合同签订之日起30日内，持抵押合同、单位和个人证明、《国有土地
使用证》和抵押批准文件，到市、县(市)土地管理部门办理土地使用权登记手续。未经批准和未办理
登记手续的土地使用权抵押行为无效。
第四十条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第四十一条 有下列情况之一的，抵押权人有权向房产管理部门申请依法处分用以抵押的土地使
用权及地上建筑物、其他附着物：
(一)土地使用权抵押合同期满，抵押人未履行债务的；
(---)土地使用权抵押人被宣告解散、破产的；
(三)土地使用权抵押人死亡而无继承人的；
(四)继承人或受赠人拒绝清偿债务的。
第四十二条 处分抵押所得，抵押权人之间受偿顺序，以在市、县(市)房产管理部门和土地管理
部门的批准顺序为准。
第四十三条 因处分抵押土地使用权而取得该土地使用权的，应持有关证明文件到市、县(市)
土地管理部门办理土地使用权登记手续，并履行原土地使用权出让合同。
第四十四条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人和抵押权人应到市、县(市)房产
管理部门和土地管理部门办理注销抵押登记。
第六章 划拨土地使用权
第四十五条 划拨土地使用权是指土地使用者通过出让以外的其他方式依法取得的土地使用权。
第四十六条 划拨土地使用权，不得擅自转让、出租、抵押。
第四十七条 具备下列条件，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出
租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他组织和个人；
(二)领有《国有土地使用证》；
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
(四)与土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金。
第四十八条 经批准转让、出租、抵押划拨土地使用权，分别依照本办法第三章、第四章和第五
章的规定办理。
第四十九条 划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使
用土地的，市、县(市)人民政府应当无偿收回其划拨的土地使用权。
第五十条 根据城市规划和建设发展的需要，市、县(市)人民政府可以无偿收回划拨土地使用权。
对地上建筑物、其他附着物应当给予合理补偿。
第七章 法律责任
第五十一条 土地使用者未按土地使用权出让合同的规定开发、利用土地的，市、县(市)土地管
理部门责令其限期改正，并根据情节给予警告，或者处以每平方米15元以下的罚款；拒不改正的，
市、县(市)土地管理部门有权解除合同，无偿收回土地使用权，没收地上建筑物及其他附着物。
市、县(市)土地管理部门未按出让合同规定提供土地使用权，土地使用者有权要求给予经济损失
赔偿，直至解除合同。
第五十二条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权，或因转让、出租、抵押地上建
筑物、其他附着物连同土地使用权一起转移的单位和个人，市、县(市)房产管理部门和土地管理部门
按下列规定处理：
(一)《中华人民共和国土地管理法》实施后，到《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转
让暂行条例》颁布前进行转让的，双方持原批准的用地文件、转让合同或协议，到市、县(市)房产管
理部门和土地管理部门补办权属变更登记手续；出租、抵押的，双方持原批准的用地文件、租赁和抵
押合同或协议、地上建筑物和其他附着物的产权证明，到市、县(市)房产管理部门和土地管理部门办
理批准和登记手续。
(二)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施后，到本办法实行前
按本办法第六章的规定办理。
(三)本办法实施后，按照有关规定没收非法所得，收回土地使用权及地上建筑物和其他附着物，
并处以非法所得50％以下的罚款。
第五十三条 对通过出让方式获得的土地使用权，未经批准擅自转让、出租、抵押的，按照《中
华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。
第五十四条 当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起15日内，向做出处
罚决定机关的上一级主管机关申请复议，上一级主管机关自接到复议申请之日起两个月内作出复议决
定。申请人对复议决定不服的，可以在复议决定送达之日起15日内向人民法院起诉，也可以在接到
处罚决定之日起15日内直接向人民法院起诉。期满不起诉又拒不执行处罚决定的，由做出处罚决定
的机关向人民法院申请强制执行。
第五十五条 对不按期缴纳各种费用的，除限期追缴外，自滞纳之日起，每日按应缴纳费额的3‰
加收滞纳金。
第八章 附则
第五十六条 个人通过出让方式取得的土地使用权可以继承。继承人须在30日内持继承证明、
土地使用权出让或转让合同、《国有土地使用证》、地上建筑物和其他附着物的产权证明，到市、县(市)
土地管理部门和房产管理部门办理权属变更手续。
第五十七条 土地使用者按本办法规定应向政府缴纳的各种费用，由市、县(市)土地管理部门代
收，作为专项基金管理，用于城市建设和土地开发。其使用情况由市、县(市)财政部门监督。
第五十八条 本办法由烟台市土地管理局负责解释。
第五十九条 本办法自发布之日起施行。