一、土地定级估价
城镇土地定级估价 1.初始土地定级估价。1988年后，土地市场体系逐步形成。
1996年8月，成立平阴县土地估价委员会， 并组建了城镇土地定级估价工作技术组和
工作队伍。 从次年9月至1998年10月，先后完成了平阴县城区和建制镇驻地土地级别
划定和基准地价测定工作。初始城镇土地定级估价的范围为：县城区南至平阴镇于庄、
十里铺村、东三里新村南和尹庄村南；西至县职业中专、田山电灌处沉沙池东部边缘；
北至平阴镇北山村、东关村北；东至平阴县第二建筑公司，总面积1081公顷。玫瑰、
刁山坡、 东阿、洪范池、孔村、孝直6个建制镇驻地，总面积882.6公项。1999年6月
和10月， 县政府分别对县城城区和玫瑰镇等6个建制镇驻地的土地级别、基准地价予
以公布。
1998年平阴县城区基准地价表
表18-7 单位：元/平方米
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┃ 商地类型 │ 一 级 │ 二 级 │ 三 级 ┃
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┃ 商业用地 │ 690 │ 410 │ 180 ┃
┃ ├────────────┼───────────┼────────────┨
┃ │ 1100～410 │ 700～23 │ 300～90 ┃
┠────────────┼────────────┼───────────┼────────────┨
┃ 住宅用地 │ 420 │ 270 │ 130 ┃
┃ ├────────────┼───────────┼────────────┨
┃ │ 650～270 │ 430～160 │ 210～70 ┃
┠────────────┼────────────┼───────────┼────────────┨
┃ 工业用地 │ 390 │ 230 │ 120 ┃
┃ ├────────────┼───────────┼────────────┨
┃ │ 630～230 │ 350～150 │ 180～70 ┃
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注：本次基准地价基准期日为1998年11月1日。
1999年平阴县建制镇驻地基准地价表
表18-8 单位：元/平方米
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┃ 乡 镇 │ 商业用地 │ 住宅用地 │ 工业用地 ┃
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┃ 孝直镇 │ 一级 │ 125 │ 161～97 │ 115 │ 148～84 │ 100 │ 130～75 ┃
┃ 东阿镇 ├────┼───┼─────┼─────┼────────┼─────┼─────┨
┃ │ 二级 │ 108 │ 144～76 │ 98 │ 128～69 │ 84 │ 109～63 ┃
┠────────┼────┼───┼─────┼─────┼────────┼─────┼─────┨
┃ 孔村镇 │ 一级 │ 115 │ 150～82 │ 102 │ 131～74 │ 98 │ 127～73 ┃
┃ 刁山坡镇 ├────┼───┼─────┼─────┼────────┼─────┼─────┨
┃ │ 二级 │ 101 │ 135～70 │ 96 │ 126～68 │ 81 │ 105～60 ┃
┠────────┼────┼───┼─────┼─────┼────────┼─────┼─────┨
┃ 玫瑰镇 │ 一级 │ 109 │ 143～78 │ 98 │ 126～71 │ 90 │ 117～67 ┃
┃ 洪范池镇 ├────┼───┼─────┼─────┼────────┼─────┼─────┨
┃ │ 二级 │ 98 │ 131～68 │ 90 │ 118～64 │ 79 │ 103～59 ┃
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注：本次基准地价基准期日为1999年7月1日。
2．基准地价调整更新。 平阴县基准地价体系从1997年沿用至2002年，已不能适
应土地市场经济发展的客观现实要求。2002年10月，县政府撤销平阴县土地估价委员
会，成立了平阴县土地矿产价格委员会。 2003年2月至11月， 依据中华人民共和国
国家标准 《城镇土地分等定级规程》 （GB/T185072001）、《城镇土地估价规程》
（GB/T185022001），县土地估价委员会组织专业技术人员对县城区（东起液化气站、
东桥口村；南至十里铺村、西桥口村、东三里新村南；西沿105国道外侧450米处向西
北至105国道与玫瑰路交界处；北至北山村，向东至团山）、建制镇驻地的土地级别、
基准地价进行了调整更新，新建立了标定地价、路线价、动态监测点；完成了乡政府
驻地的土地定级和估价，评价总面积6135.35公顷，其中县城区评价面积3165.5公顷，
建制镇驻地评价面积2118.81公顷， 乡政府驻地评价面积851.04公顷。全县形成了完
整的城镇地价管理体系。2003年12月，济南市国土资源局组织验收组对平阴县城区及
乡镇驻地级别、基准地价更新成果予以验收通过。2004年11月，县政府对城区及乡镇
驻地级别、基准地价成果向社会公布。
2003年平阴县城区基准地价表
表18-9 单位：元/平方米
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┃ 用地类别 │ 控制区 │ 一 级 │ 二 级 │ 三 级 │ 四 级 ┃
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┃ 商业用地 │ │ 705 │ 429 │ 335 │ 195 ┃
┠────────────┼──────┼───────┼───────┼──────┼───────┨
┃ 住宅用地 │ │ 410 │ 307 │ 231 │ 160 ┃
┠────────────┼──────┼───────┼───────┼──────┼───────┨
┃ 工业用地 │ >255 │ 255 │ 210 │ 180 │ 135 ┃
┠────────────┼──────┼───────┼───────┼──────┼───────┨
┃ 商住综合用地 │ │ 570 │ 360 │ 275 │ 180 ┃
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注：1.估价期日为2003年1月1日。
2.平均土地开发程度为"五通一平"（通路、通电、通信、通上水、通下水和宗内
土地平整）。
3.商业用地平均容积率为1.0，住宅用地平均容积率为0.9，工业用地平均容积率
为0.5，商住综合用地平均容积率为1.0。
4.土地使用年限：商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，商住综合用地
50年；土地还原利率6%。
2003年平阴县城区商业用地各级别分布范围表
表18-10
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┃土地级别│ 分 布 范 围 ┃
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┃ 一级地 │西北至县科技馆，北至东关街，东至五岭路东侧，南至南门村、县检察院、农行，西达黄河市场 ┃
┠────┼─────────────────────────────────────────────┨
┃ 二级地 │北至玫城公园、黄河局南，沿尖山路向南至东三里新区，东至烟草公司，西南至粮贸公司，西至琦泉热┃
┃ │电有限公司、齐鲁制药厂 ┃
┠────┼─────────────────────────────────────────────┨
┃ 三级地 │北至县医院，经平阴一中东校、平阴四中，东至液化气公司，东南经鲁滨公司、锦水河水库，南至西桥┃
┃ │口村、公路局工程处，西南至堡子村，西至中土路东侧 ┃
┠────┼─────────────────────────────────────────────┨
┃ 四级地 │三级地外围至评价区界 ┃
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2003年平阴县城区住宅用地各级别分布范围表
表18-11
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┃土地级别│ 分 布 范 围 ┃
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┃ 一级地 │北至东关街北侧，东至农机公司，南至干休所、龙山小区，西至黄河市场、环卫处 ┃
┠────┼─────────────────────────────────────────────┨
┃ 二级地 │北至再生资源公司北，东至鲁滨公司，南至西桥口村新区、东三里新区、龙泉集团，西至花园路 ┃
┠────┼─────────────────────────────────────────────┨
┃ 三级地 │北至评价区界，东至液化气公司、东桥口村，经水管所南至十里铺村、于庄村，沿105国道至佳源太阳 ┃
┃ │能公司，西至玫瑰苑小区 ┃
┠────┼─────────────────────────────────────────────┨
┃ 四级地 │三级地外围至评价区界 ┃
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2003年平阴县城区工业用地各级别分布范围表
表18-12
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┃ 土地级别 │ 分 布 范 围 ┃
┠───────┼──────────────────────────────────────────┨
┃工业发展控制区│北至粮食局、生资公司南侧，东至五岭路，南至南门小学，西至黄河路 ┃
┠───────┼──────────────────────────────────────────┨
┃ 一级地 │北起东沟街，东、南沿振兴街延伸，经地税局沿青龙路向南至粮贸公司、职业中专，西至中心 ┃
┃ │路，北至齐鲁制药厂、南门板门厂 ┃
┠───────┼──────────────────────────────────────────┨
┃ 二级地 │北至东关街北侧，东至尖山路东侧，南经东三里新区、济南第七棉纺厂到水管所，西至三土路 ┃
┠───────┼──────────────────────────────────────────┨
┃ 三级地 │北至康复路，东至平阴一中东校、液化气公司、东桥口村，南至青龙路和105国道交界处；沿105┃
┃ │国道向西北延伸至大东食品厂，西至中土路 ┃
┠───────┼──────────────────────────────────────────┨
┃ 四级地 │三级地外围至评价区界 ┃
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2003年平阴县城区综合定级各级别分布范围表
表18-13
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┃土地级别│ 分 布 范 围 ┃
┠────┼──────────────────────────────────────────────┨
┃ 一级地 │北至东关街，东至农机公司，南至物资公司、济南压缩机有限公司、南门小学、城区派出所，西至黄河市┃
┃ │场西侧 ┃
┠────┼──────────────────────────────────────────────┨
┃ 二级地 │北至玫城公园、黄河局、环秀小区，东至鲁滨公司，南至西桥口汽修厂、邮政局，西至齐鲁制药厂、城关┃
┃ │公路站 ┃
┠────┼──────────────────────────────────────────────┨
┃ 三级地 │北至北山村，东至平阴一中东校、液化气公司、东桥口村，南至中桥口村、田山电灌处、鲁西化工厂，西┃
┃ │至堡子村、济南长荣畜产有限公司、玫瑰苑小区 ┃
┠────┼──────────────────────────────────────────────┨
┃ 四级地 │三级土地以外至评价区界 ┃
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2003年平阴县城区主要街道商业用地路段地价表
表18-14 单位：元／平方米
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┃ 道路名称 │ 路段范围 │ 路段价 │ 道路名称 │ 路段范围 │ 路段价 ┃
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┃五岭路 │府前街锦水河市场街 │ 785 │翠屏街 │黄河市场五岭路 │ 1021 ┃
┠──────┼────────────┼────┼───────┼────────────┼────┨
┃榆山路 │东关街锦水河街 │ 1157 │锦水河市场街 │黄河路五岭路 │ 812 ┃
┠──────┼────────────┼────┼───────┼────────────┼────┨
┃黄河路 │府前街锦水河市场街 │ 900 │锦水河街 │宏源路五岭路 │ 534 ┃
┠──────┼────────────┼────┼───────┼────────────┼────┨
┃东沟街 │黄河路五岭路 │ 980 │ │ │ ┃
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2003年平阴县乡镇驻地级别基准地价表
表18-15 单位：元／平方米
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┃ 乡镇名称 │ 商业用地 │ 住宅用地 │ 工业用地 │ 综 合 ┃
┃ ├───┬──┬───┼───┬───┬──┼───┬───┬──┼───┬───┬──┨
┃ │ 一级 │二级│ 三级 │ 一级 │ 二级 │三级│ 一级 │ 二级 │三级│ 一级 │ 二级 │三级┃
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┃ 东阿镇 │ 200│ 145│ 110│ 125│ 115│ 90│ 120│ 103│ 80│ 180│ 130│ 110┃
┠──────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼──┨
┃ 孝直镇 │ 180│ 135│ 98│ 129│ 110│ 88│ 110│ 95│ 80│ 160│ 120│ 100┃
┠──────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼──┨
┃ 孔村镇 │ 160│ 125│ 95│ 120│ 103│ 85│ 115│ 100│ 80│ 140│ 110│ 90┃
┠──────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼──┨
┃ 刁山坡镇 │ 160│ 125│ │ 120│ 105│ │ 115│ 98│ │ 140│ 122│ ┃
┠──────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼──┨
┃ 玫瑰镇 │ 150│ 120│ │ 110│ 97│ │ 105│ 90│ │ 130│ 105│ ┃
┠──────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼──┨
┃ 洪范池镇 │ 140│ 115│ │ 118│ 100│ │ 100│ 85│ │ 120│ 100│ ┃
┠──────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼──┨
┃ 安城乡 │ 120│ 100│ │ 108│ 92│ │ 100│ 85│ │ 110│ 95│ ┃
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┃ 栾湾乡 │ 115│ 100│ │ 105│ 90│ │ 98│ 82│ │ 110│ 92│ ┃
┠──────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼──┨
┃ 店子乡 │ 112│ 95│ │ 102│ 85│ │ 90│ 75│ │ 105│ 87│ ┃
┠──────┼───┼──┼───┼───┼───┼──┼───┼───┼──┼───┼───┼──┨
┃ 李沟乡 │ 108│ 90│ │ 95│ 80│ │ 87│ 75│ │ 98│ 85│ ┃
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注：1．基准日为2003年1月1日。
2．平均土地开发程度为"三通一平"（通水、通电、通路，场地平整）。
3．商业用地平均容积率为0.8， 住宅用地平均容积率为0.7，工业用地平均容积
率为0.4，综合平均容积率为0.7。
4．土地使用年限： 商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，商住综合用
地50年。
5．土地还原利率6%。
农用地分等定级与估价 2001年7月， 平阴县农用地分等定级与估价工作立项、
启动，成立了农用地分等定级与估价工作领导小组和技术小组，对全县地域内的现状
耕地、规划耕地、宜农未利用地的自然质量等别，土地利用等别，农用地等别、级别
和基准地价进行综合评定，建立了符合全县实际的农用地等、级、价体系和平阴县农
用地分等定级与估价信息系统。2002年12月通过省国土资源厅验收。
二、地价管理
1994年11月，成立县土地估价交易所，承担县域内土地估价结果确认和地价评估
业务。 2001年4月，根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审
批办法的通知》，县土地估价交易所与县土地管理局脱钩改制，从事地价评估中介业
务。县土地管理局成立了土地价格管理所（2002年机构改革，相应变更为土地矿产价
格管理所），在基准地价评估工作的基础上，继续担负地价管理的政府职能，建立完
善地价管理制度。一是建立了基准地价、标定地价定期更新与公布制度，地价信息查
询服务、地价集体会审决策制度。城镇基准地价、标定地价每三年调整更新一次，更
新结果要进行平衡审核，由县政府公布实施；协议出让土地价格的确定，必须坚持土
地行政主管部门内部会审、集体决策；加强交易地价管理，土地交易成交价格要向社
会公布，并提供公开查询业务。二是建立了土地估价人员资格认证制度。只有获得土
地估价师资格证书的人员，才具有独立从事估价工作资格。三是建立了土地估价机构
资质备案制度。四是建立了土地估价报告和业绩清单备案制度。按有关规定和要求，
对有资质的评估机构进行的宗地地价评估结果、报告和业绩清单进行备案，对企业改
制所涉土地资产评估进行初审并备案。五是建立了土地估价机构定期查验制度。重点
是检查土地估价机构的业绩、报告质量、有无违规行为等。