产权产籍管理
1949年市政府设立公产股，开始清查市区各类房屋，颁发房屋土地证，更换契证。
对接管没收的房屋逐一登记造册，装订房地契证300余卷，初步掌握了市区房屋底数。
1951年末市区共有各类房屋88.2万平方米，其中住宅64.6万平方米。泗水、微山两县
城共有房屋8.81万平方米。
1957年济宁市进行第二次房屋登记清查，采取公私房分别登记的办法。通过普查，
市区共有各类房屋91.4万平方米，其中住宅55.4万平方米，并查清了私房出租的基本
情况，为私房改造提供了依据。
1958年底， 对城市私有出租房屋进行社会主义改造。市区共纳入改造私房26.43
万平方米。政府直管公房增至30万平方米。1959年，对直管公房产籍资料整理归档，
共建档案2000余卷，分区域编号，制作索引以备查考，并配有专人管理。1965年，按
照省统一部署，济宁市进行了第三次房屋普查。这次普查，对各类房屋的产权性质、
用途、结构、面积及房屋状况进行了较为全面的登记。1965年底，市区共有各类房屋
110万平方米，其中直管公房31万平方米，私房45万平方米，单位自管房34万平方米。
其它公私住宅约80万平方米。1972～1982年，房管部门又对直管公房进行了两次普查，
在原有产籍资料的基础上，补充完善了房屋平面图、租金台帐、住户卡片等，健全了
档案管理制度。
1985年7月， 全国第一次城镇房屋普查工作开始，市、县均成立了房屋普查办公
室，各级房管部门、街道办事处、各有关部门以及大型企事业单位分别设立了专门办
事机构，对城镇房屋进行全面普查登记。这次房屋普查项目主要有房屋状况、居住状
况和使用土地情况等三项共10个指标。普查标准时间为1985年12月31日。普查结果，
全市城镇共有各类房屋2099.52万平方米，其中住宅1018.41万平方米。在房屋普查的
基础上， 开展了全市城镇房屋产权登记发证工作，1986年5月24日，首先进行了私房
确权发证， 到1987年底私房发证工作基本结束。1988年3月31日，开始对单位房屋确
权发证，年底基本结束。通过房屋普查和发证，市县房管部门进一步建立和完善了房
地产产权产籍管理机构，设立了档案室，配备了档案管理专职人员，建立健全了档案
管理制度。市房地产管理局还先后在邹县、嘉祥召开了档案管理现场会，促进了全市
城镇房地产档案管理工作。1986年10月，建立了正常的房屋产权变更登记申报制度。
到1992年底，全市共有各类房屋2974.8万平方米，其中住宅房屋1295.9万平方米，占
房屋总面积的43.6%。
公房管理
直管公房直管公房主要来源，一是解放初期接管没收的旧政府房产，二是对城市
私有出租房屋实行改造后归公的房产，三是历年来政府投资及房管部门自筹资金建造
的房屋。到1992年，全市直管公房为54.7万平方米。
解放初期，济宁市政府接管没收了旧政府房地产2400间，面积3.95万平方米，分
别出租给机关事业单位和缺房的居民。 1949年2月，市政府设立公产股，直接对这部
分公房实施分配、收租、维修和管理。济宁市政府制定了《县市公产房管理办法》，
于1951年予以公布。办法对公房性质、管理、使用及收租等事宜作了规定。这是建国
后济宁市第一个公房管理规范性文件。兖州县于解放初成立清理敌伪房产委员会，接
管没收敌伪房产1095间， 面积1.5万平方米。到1957年，曲阜、兖州、邹县、金乡及
微山5县相继成立了公房管理机构，共有直管公房5万平方米。
1958年，济宁市人民委员会设立房地产管理科，同年底完成了对私有出租房屋社
会主义改造， 市区直管公房增加26.43万平方米。到1960年，曲阜、兖州、邹县、金
乡等县也相继完成了对私有出租房屋的改造，共改造房屋20余万平方米。为加强公房
的管理，1966年济宁市人民委员会根据《山东省公有房产管理暂行办法》的有关规定，
颁布《济宁市公有房屋管理暂行办法》，对公房的租赁、租金交纳等事宜作了较为详
细的规定，并逐步建立完善了公房管理制度。房管部门在实际管理工作中，采用专、
群结合的管理方法，由房管所统一实施管理。房管员分片具体管理和收租，依靠街道
居委的密切配合，在公房租户中选出若干认真负责的住户作为“房客”代表，为房管
部门代收房租，协助房管员做好有关公房的管理工作，及时向房管部门反映群众的住
房问题，帮助宣传贯彻国家房地产政策。这一管理模式受到省房管处的肯定，并组织
做出优异成绩的“房客”代表到全省各地巡回介绍经验。
1968年，市区第一次制定出统一的直管公房租金标准，根据房屋的结构、设施及
朝向分等定级，按照使用面积每平方米租金标准定为0.1元至0.14元不等。1978年5月
重新制定了《济宁市公房租金标准》，在不减少全年房租总收入的前提下，将住宅租
金标准下调至每平方米0.08元左右，生产办公用房租金标准上调到每平方米0.36元。
1985年4月， 市政府制定了《济宁市公有房屋管理办法》，对公房租赁作出了新
的规定，其主要内容有：“承租户的合法权益受法律保护，承租户因正当理由要求与
他人交换房屋的，必须经房管部门核准，按规定办理换房手续，建立新的租赁关系。”
“承租户有下列情况之一者，房管部门可以调配其他房屋或收回其承租房屋的一部或
全部：(1)承租户住房超过规定的标准或另有出租房屋的；(2)承租户拖欠房租三个月
以上或长期空关不用的；(3) 承租户全家出国、外迁或死亡，原无同住亲属或同住亲
属已另有房屋的。”同时还对私搭乱建，改变公房用途，损坏公房设施和私自转租转
让公房等违章违法行为作出了处罚的规定。 到1985年全市共有直管公房57.53万平方
米，占全市房屋总面积的2.77%。
1986年市房管局重新调整了生产、营业用房的租金。新租金标准按“折旧费、维
修费、 管理费、税金、利息”5项因素计算。并规定机关、部队、团体、文教、卫生
等事业单位租用的直管公房，除从事生产、营业者外，暂不调整。政策性亏损、享受
财政补贴及微利单位(理发浴池)租用的公房租金缓调。调整后的租金标准按照房屋的
结构分为4等12级，按建筑面积计算，每1平方米0.56元至2.19元，平均1.35元。市区
月增租额2万余元， 一定程度上缓解了生产、营业用房失修失养的矛盾。为进一步加
强公房的租赁管理，1988年11月，对市区6500个公房承租户统一换发了公房租赁证，
逐户签订了《济宁市公房租赁合同》，以契约的形式规定了双方的权利和义务。租赁
合同一定3年， 期满即行失效，如承租方需要继续租用，必须续定合同。从而使公房
管理工作更加规范化、法制化。
由于公房历来实行福利型低租金制，直管公房“以租不能养房”的问题一直未能
很好的解决。房管部门尽管将所收房租及政府补贴的城市维护费全部用于公房维修，
但维修资金缺口仍然很大，公房普遍失修失养。为此，房管部门自1985年起，改变公
房管理限于收租修房的传统模式，结合综合开发成片改造危旧公房。到1992年，市区
共改造公房15万平方米， 使国家房地产价值增值2倍。同时，各房管所利用综合开发
筹集的资金，不仅解决了自身发展问题，而且每年拿出30万元用于公房维修，从而保
证了国家固定资产的完整。
单位自管房单位自管房的主要来源，一是建国初期政府拨付给机关事业单位自用
自管的房屋，二是1956年公私合营时私股带入的房产，三是各单位自建和购置的房产。
据统计， 1965年市区共有单位自管房30多万平方米，到1972年增至76.56万平方米，
约占房屋总面积的40%。 1980年以后，单位自管房增长迅速，尤其住宅成倍增长。据
1985年全市城镇房屋普查统计，市区共有单位自管房590.06万平方米，占房屋总面积
的83.3%，其中全民单位自管房499.11万平方米，集体单位自管房90.95万平方米。另
外，9个县共有单位自管房屋1036.9万平方米，占房屋总面积的74.47%。到1992年底，
市区共有单位自管房745.5万平方米， 7年间增长了26.6%，10个县市共有单位自管房
屋1158.3万平方米，7年间增长11.71%。
单位自管房屋在管理上执行国家统一的房地产政策，管理方式大致相同。除一些
较大的企事业单位设有专管机构外，一般单位不设专管机构，而由有关科室兼管房屋
维修及其他有关事宜。其中住宅作为单位福利分配给职工使用，每平方米一般收取租
金在0.05元以下，基本上能够做到及时维修。
1985年以后，房管部门加强了对单位自管房的管理，从规划建设到产权产籍的管
理，形成了一整套管理制度。1985年全市城镇房屋普查以后，开展了单位自管房的产
权登记发证工作。 到1988年底结束， 共颁发单位房产所有权证6127个， 房屋面积
1743.91万平方米，发证率达97%，并建立健全了单位自管房产权增减变更申报制度。
各产权单位也都相继建立了房屋产籍档案，实现了单位自管房正规化、法制化的管理。
私房管理
城镇私有房产的管理1951年，根据政务院通知精神，济宁市对城镇私有房屋进行
普查丈量，确权发证。同时，兖州、曲阜、邹县等相继开展了私房普查，其中兖州、
曲阜私房分别为4.14万和2.17万平方米。通过对私房颁发房屋、土地证，减少了各种
纠纷，私房所有者的合法权益得到有效的保护，为私房交易提供了合法依据。
私房的出租、典当、抵押等交易价格在1953年以前采用以粮折实的办法。1953年
11月，济宁市人民政府发布通告，对房屋的租赁、买卖、典当等停止以粮折实计算金
额的办法，改以人民币为计算金额本位。
1953年3月济宁市开始征收房地产税。 根据政务院发布的《城市房地产税暂行条
例》 ，由产权所有者和承典者交纳，房产税以标准房价按年计征。1958年8月，济宁
市制定了《关于私有房屋租赁、维修的规定》，对私房的租赁、租金标准及房屋维修
等方面作出了明确的规定。“文化大革命”期间，契税工作受冲击而中止，削弱了私
房管理工作。中共十一届三中全会以后，私房管理逐步走向规范化，私房的修建、产
权产籍以及交易租赁等活动均由房地产管理部门依法管理。
1980年以后，政府鼓励居民多建住房，并在政策上给予扶持，私房数量迅速增加。
据1985年全国第一次房屋普查统计， 全市共有私房410.29万平方米，其中市区89.94
万平方米， 为1960年的2.5倍。 到1992年，全市共有私房576.5万平方米，其中市区
130.3万平方米，7年间市区私房增加40.36万平方米。
根据国务院《城市私有房屋管理条例》精神，1986年济宁市房地产管理局制定了
《济宁市城市私有房屋管理办法》，对私房所有权登记、买卖、租赁、修建等方面作
了进一步的规定；同时制定了《济宁市私有房屋作价标准》和《济宁市私有房屋租金
标准》，明确规定城市私房由所在地房地产管理部门依法管理。
1986年，对全市城镇私房进行产权登记，由市、县政府统一颁发私房所有权证，
并建立了产权变更登记申报制度和私房产权产籍管理制度，使私房管理工作逐步实现
了规范化、法制化。
城镇私有出租房屋社会主义改造济宁市1958年9月29日制定了 《关于对城市私有
出租房屋进行社会主义改造的工作方案》，按照国家对资本主义工商业社会主义改造
的政策原则，对城市私有出租房屋进行了社会主义改造。
对城镇私有出租房产采取国家经租的方式，用类似赎买的办法，即在一定时期内
给以固定的租息(即定息)，租息标准按原房主租金和其家庭收入状况确定。一般占租
金的5%～45%不等。房屋产权逐步过渡到国家所有。
济宁市私有房屋较为分散，且中小房主较多。按照省里规定，改造起点确定为出
租面积满50平方米以上。私房改造工作是在市政府的领导下，由房管部门会同街道办
事处、 居委会具体负责。1958年9月开始试点，年底基本结束。到1960年，兖州、曲
阜、邹县、金乡也相继完成了对城镇私房出租社会主义改造，全专区共纳入改造私房
2817户，房屋面积46万多平方米。但由于各方面的原因，扩大了改造面，遗留下不少
问题。
“文化大革命”期间，部分私房主的房屋受到冲击和挤占，其中济宁市区991户，
房屋3932间，面积5.19万平方米；曲阜113户，房屋449.5间，面积6035平方米；汶上
14户，房屋47间，面积620.4平方米，另外还冲击、挤占了部分宗教房产。
落实城镇私房政策中共十一届三中全会以后，党中央、国务院和山东省委、省政
府作出政策规定，把“文化大革命”期间和“文化大革命”以前由于受“左”的思想
的影响而非法挤占、没收和错误改造接收的私人房产清退给原房主。按照省统一部署，
济宁市开始落实党的私房政策，其主要内容包括三个方面，一是落实“文化大革命”
期间冲击挤占的私有房屋；二是妥善处理私房出租社会主义改造遗留问题；三是落实
宗教房产。
1978年成立的市落实私房政策办公室，开始清退“文化大革命”冲击挤占的房产。
到1986年7月， 全市共落实退还私房1218户，4428间，5.87万平方米。在落实冲击房
政策的同时， 开始处理私房改造遗留问题。到1992年，共处结“私改”遗留问题793
户，房屋1829.5间，2.56万平方米。
宗教房产政策的落实主要包括两个方面，一是退还“文化大革命”被冲击挤占的
宗教团体自用教堂和办公用房，二是落实曾被纳入改造的宗教房产，恢复并补发“文
化大革命” 期间停发的定息。全市共退还“文化大革命”挤占教产70间，1101.12平
方米， “私改”教产197.5间，3199.5平方米；作价赔偿拆除教产49间，756.46平方
米， 付款12.69万元。另外，补发定息费7万多元。到1992年9月，宗教房产落实政策
工作全部结束。